La Ley prevé un procedimiento judicial especial y sumario para que los titulares de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad puedan recuperar la posesión de sus inmuebles cuando vienen siendo ocupados por personas sin título y para proteger dichos derechos registrales frente a perturbaciones de terceras personas.
Ejemplo:
Antonio es titular de un piso y tiene inscrito su derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad.
El referido piso viene siendo ocupado y poseído por Fernando que carece de título registral o personal para poseer dicho inmueble.
La Ley prevé un procedimiento judicial especial y sumario de protección del titular registral para recuperar el inmueble frente al poseedor sin título.
Procedimiento de defensa de la perturbación de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece en el artículo 250.1.7ºde la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que se ventilarán por las normas del juicio verbal, con independencia de la cuantía del procedimiento, las demandas siguientes:
«Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.»
Este procedimiento de protección de los derechos reales inscritos tiene su fundamento en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria (LH) que establece:
«Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.»
Este procedimiento judicial es un proceso sumario donde están limitados los motivos de oposición que el demandado puede alegar. En este tipo de procedimientos sumarios no caber abordar cuestiones de naturaleza compleja sobre el título posesorio del demandado en caso de que esgrima algunbo
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22.01.2020:
«Como señala la doctrina, el remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún fundamento, la acción no podrá prosperar«.
Es un procedimiento cautelar porque el Juzgado adoptará medidas cautelares al amparo del art. 441.3 de la LEC para asegurar el cumplimiento de la sentencia que en el futuro recayere.
La sentencia que se dicte en el procedimiento carece de efectos de cosa juzgada (artículo 447.3 de la LEC).
Legitimación activa y Pasiva
La legitimación activa le corresponde a la persona que tiene inscrito el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad.
La legitimación pasiva será de aquella otra persona que sin disponer de título inscrito en el Registro, se opone o perturba los derechos del titular de aquellos.
Particularidades de la demanda
La demanda en defensa de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, no serán admitidas (arts. 439.2 y 6 LEC) en los casos siguientes:
1.º Cuando en ellas no se expresen las medidas que se consideren necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere.
2.º Si, salvo renuncia del demandante, que hará constar en la demanda, no se señalase en ésta la caución (garantía) que, conforme a lo previsto en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, ha de prestar el demandado, en caso de comparecer y contestar, para responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio.
3.º Si no se acompañase a la demanda certificación literal del Registro de la Propiedad que acredite expresamente la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento que legitima al demandante.
4º.- Además, deberá especificarse obligatoriamente en la demanda:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
La acción prevista en el artículo 41 LH en relación al artículo 250.1.7º LEC se fundamenta en la fuerza legitimadora del Registro de la Propiedad, presumiéndose concordante Registro y realidad extrarregistral, en el sentido de que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular, aunque dicha presunción tiene carácter iuris tantum, por lo que existe posibilidad de oposición por el demandado.
El demandado sólo podrá oponerse a la demanda alegando alguna de las causas tasadas de oposición que permite la ley (art. 444.2 LEC).
1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.
2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.
4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.
Cuando el demandado alega la existencia de una relación contractual que ampara la posesión, la jurisprudencia establece que acredite una relación jurídica por lo que quedarán al margen las puramente fácticas, como las derivadas de los hechos meramente tolerados o las simples relaciones familiares, por lo que no ofrece duda el ejercicio de la acción del art. 41 de la LH contra el precarista (Sentencia del Tribunal Supremo de 18.10.2023).
Otra de las particularidades de este procedimiento es que en el emplazamiento para contestar la demanda se apercibirá a la persona demandada de que, en caso de no contestar, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si contesta, pero no presta caución, en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor (art. 438.4 LEC).
Sentencias sobre perturbación de derechos reales inscritos en el Registro
Veamos algunas sentencias que resuelven sobre este procedimiento de defensa de los derechos reales inscritos en el registro de la Propiedad frente a actos perturbadores de terceras personas ocupantes sin título.
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 23.07.2024
«Dada la redacción del artículo 444.2.2º de la LEC, el legislador se refiere a una relación jurídica derivativa que deberá ser acreditada por quien se opone a la demanda. Ahora bien, siempre, claro está, con un exigible rigor jurídico, sin perjuicio de que no sea necesaria una prueba plena, ni dirimir por este cauce cuestiones de naturaleza compleja referentes a la existencia, validez o eficacia del título invocado por el demandado.»!
Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª), sentencia de 16.11.2020
» Señala la sentencia de esta misma Sección Tercera de 19 de julio de 2019, n.º 301/2019, recurso 416/2018, que: «TERCERO.- Antes de abordar el resto de los motivos del recurso conviene examinar la naturaleza de este procedimiento, y el alcance de la oposición que puede efectuar la parte demandada.
Como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 5ª, de 30-11-2010, nº 522/2010, rec. 433/2009, el art. 38 L.H. dispone que «a todos los efectos legales se presumirá que todos los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos». Recogiendo el precepto lo que por la doctrina se conoce como principio de legitimación registral, que viene a suponer una presunción «iuris tantum» de la pertenencia y disfrute del derecho inscrito, de suerte que el favorecido con la presunción de legitimación esté dispensado de probar lo que en el Registro consta inscrito, debiendo ser quien se oponga a la inscripción que a favor de aquél figure en el Registro quien pruebe lo contrario.
En consonancia con este principio de legitimación registral y la presunción «iuris tantum» que conlleva, el art. 41 L.H. regulaba un procedimiento especial y sumario tendente a facilitar al titular registral del dominio de inmuebles o de otros derechos reales, que impliquen posesión, uso o servicio, la obtención del mismo resultado que lograría con la ejecución de una sentencia que hubiera obtenido en caso de haber ejercitado con éxito en el juicio ordinario correspondiente una acción reivindicatoria, confesoria o negatoria u otra análoga de carácter real. Así el mencionado art. 41 L.H. preveía que «las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse por el procedimiento que señalan los párrafos siguientes contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, siempre que por certificación del Registro se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».
Protección que vigente LEC mantiene, bien que reconduciendo el cauce procedimental, en su art. 250.1.7°, conforme al cual se decidirán en el juicio verbal, por razón de la materia, las demandas «que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de estos derechos frente a quienes se opongan o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación».»
Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), sentencia de 27.07.2020
«Por todo ello, no constando contrato escrito alguno que pruebe la relación arrendaticia sobre la vivienda litigiosa, ni resultar justificada la misma por otras manifestaciones que las de los propios demandados -pues los recibos y documentos aportados no son suficientes a tal fin, al no constar en ellos identificado plenamente el inmueble-, debe concluirse que, acreditada por la parte actora la propiedad de la vivienda litigiosa mediante la aportación de certificación registral literal de la que deriva la presunción de certeza del artículo 38 de la Ley Hipotecaria y en la que consta la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente y no habiendo acreditado la parte demandada, como a ella incumbía ( artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la concurrencia de ninguno de los motivos expresamente previstos en el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, únicos en los que puede fundarse su oposición, y, en particular, la posesión de la finca por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores -ya que, se reitera, dicha posesión, en su caso, lo sería sobre la otra vivienda existente en la planta primera de la CALLE000 nº NUM004-, procede, al amparo del artículo 440.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dictar sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, ha solicitado la parte actora, lo que determina, consecuentemente, la estimación de las pretensiones ejercitadas en la demanda.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), sentencia 17.01.2018:
«El artículo 38 de la Ley Hipotecaria trata sobre las presunciones de la inscripción registral y en lo que aquí interesa, establece en su párrafo primero lo siguiente:
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
En el presente caso, el dominio consta inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de la actora ( documento nº 2 de la demanda consistente en certificación registral) por lo que ostenta la presunción iuris tantum del dominio del derecho real inscrito a su favor que deriva del artículo 38 de la LH , presunción que no ha sido desvirtuado por la parte apelante que es la que ocupa la vivienda.
La propia parte apelante, además, reconoce en el párrafo tercero de la alegación primera de su recurso que no ha existido relación jurídica con el anterior o anteriores titulares registrales del inmueble.
En definitiva, corresponde a la ocupante u ocupantes acreditar indubitadamente y con plena certeza la existencia de una relación causal y como no lo ha hecho y además reconoce la inexistencia de relación jurídica con anteriores titulares, la presunción de titularidad juega a favor de la parte demandante porque no ha sido desvirtuada por la parte demandada.»
La Ley prevé un procedimiento judicial especial y sumario para que los titulares de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad puedan recuperar la posesión de sus inmuebles cuando vienen siendo ocupados por personas sin título y para proteger dichos derechos registrales frente a perturbaciones de terceras personas.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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