Aunque el plazo de devolución de la fianza en el alquiler no viene establecido legalmente, se entiende que deberá efectuarse como máximo dentro del mes siguiente a la entrega de la posesión del inmueble por parte del arrendatario.
Si examinamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), observamos que expresamente no se determina en ninguno de sus artículos el plazo que tiene el arrendador para devolverle la fianza al arrendatario.
El artículo 36.4 de la LAU referido a la fianza, dice:
«4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
Del contenido del citado artículo se desprende que el arrendador tiene como máximo el plazo de un mes desde la entrega de la posesión del inmueble por el inquilino para comprobar su estado, el pago de los suministros, comunicar los posibles desperfectos y recuperar la fianza depositada del organismo correspondiente; y transcurrido dicho plazo, el importe de la fianza a devolver comenzará a devengar intereses legales.
¿Es obligatorio que el arrendador devuelva la fianza del alquiler dentro de ese mes siguiente a la restitución del inmueble?
Veamos qué opinan los Tribunales al respecto.
Los Tribunales de justicia han venido interpretando el plazo que tiene el arrendador para devolver la fianza del siguiente modo:
Esta corriente opina que el arrendador tiene un mes desde la entrega de la posesión del inmueble para devolver la fianza. Transcurrido como máximo ese mes sin manifestar nada sobre desperfectos o cantidades adeudadas y sin devolver la fianza, el que fuera arrendatario podrá reclamarla judicialmente y comenzará a devengar intereses.
«Por lo que, no pudiendo entenderse producido el vencimiento de la obligación de devolver la fianza por la arrendadora, por no haberse producido el transcurso del plazo de un mes desde el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda, al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste, según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza hasta transcurrido un mes después de la terminación del arriendo y la devolución de las llaves, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la LAU,…»
» No reclamándose en la demanda concretos daños en la vivienda y de los que en todo caso debiera responder la fianza arrendaticia y habiendo transcurrido con exceso el plazo de un mes que contempla el precepto que hemos invocado, la percepción de la fianza por la parte actora constituiría un enriquecimiento injusto.»
» En cuanto al régimen de la fianza arrendaticia, de acuerdo con el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: 4.- el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, se derivan las siguientes consecuencias:
1ª.- Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.
2ª.- Por eso, en ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza, para lo cual dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos no satisfechos que estuvieran a cargo del arrendatario.
3ª.- Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.
4ª.- Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se convierte en directamente exigible la restitución.»
En conclusión, no se puede sustentar que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener «sine die» la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal, que es lo que sucede en el caso de autos, en el que la parte arrendadora se limita a protestar porque la vivienda y el trastero quedaron en situación de abandono, siendo necesarias unas reparaciones, así como la falta de abono de una mensualidad de la cuota de Gas Natural, sin concretar ni acreditar lo debido.
Por ello, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la parte arrendadora, al no existir, por ahora ninguna otra obligación líquida, se debe imputar a la reclamación el importe de la fianza, disminuyendo, pues, la deuda derivada de las rentas insatisfechas.»
Esta corriente entiende que la devolución de la fianza debe producirse en el mismo momento de la entrega de la posesión y llaves sin esperar el mes.
» Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible.
Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».
Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida «al final del arriendo», esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante.
Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.»
A modo de resumen de lo hasta ahora dicho:
1.- La devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que una de las finalidades que tiene la entrega de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento. El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un uso normal de la vivienda o local de negocio.
2.- Transcurrido un mes desde la restitución de la posesión del inmueble, el arrendador deberá abonar intereses legales siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el arrendador debe hacer las comprobaciones necesarias (informes técnicos, fotografías, etc.) para asegurarse que la finca no tiene daños y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, comunidad de propietarios, etc.
3.- Mi consejo es que si transcurre ese mes desde la entrega de la posesión sin que el dueño se haya pronunciado al respecto, es decir, que no haya comunicado la existencia de desperfectos imputables al inquilino o compensación de algún gasto como luz, agua, etc., el arrendatario debe reclamarle la fianza verbalmente, por correo electrónico, WhatsApp y si se opone o no responde enviarle un burofax en tal sentido.
4.- Si tampoco la devuelve con este requerimiento fehaciente, deberá iniciar un procedimiento judicial para reclamársela.
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:
– Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
– Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ejemplo: los locales de negocio).
Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma. (lea las sanciones establecidas en Madrid, Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana, etc.).
Si quieres ver como se regula la fianza del arrendamiento en otras Comunidades Autónomas Pincha aquí
Sobre esta cuestión, sólo indicar que además de esta cantidad que como fianza ha de depositarse en la Comunidad Autónoma, se puede pactar en el contrato de alquiler otro tipo de garantías adicionales a la fianza (art. 36.5 LAU).
Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo a partir del 6 de marzo de 2019, (Real Decreto Legislativo 7/2019 de 1 de marzo), en todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6.03.2019 la garantía adicional (a parte de la fianza de un mes) máxima que puede solicitar el arrendado no podrá exceder de 2 mensualidades de renta. Pincha aquí para leer más…
La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados también considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finalizar el contrato (aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis).
Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador si no entrega la fianza en el plazo de un mes devengará intereses. Lo normal para evitar complicaciones en el futuro, seria que entregadas las llaves, examinada la vivienda y comprobado si hay alguna cantidad pendiente de pago, es que se devuelva el importe de la fianza en ese momento (así lo entienden algunos Tribunales).
Hemos visto como algunos Tribunales entienden que el arrendador tiene un mes para su devolución pues en ese tiempo debe comprobar el estado de entrega de la vivienda (desperfectos) y cantidades a deber (suministros, etc.). Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad.
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No he renovado un contrato de alquiler avisando por burofax con un mes de antelacion. Me dijo la propietaria que me entregaria la fianza de dos meses que tiene. Pero despues de que estuvieramos los dos en la vivienda y comprobara que todo estaba bien me ha dicho que debe comprobar que todo funciona bien, pero ya tiene un nuevo inquilino y no me fio de ella que puedo hacer para evitar que me pueda reclamar algo que se haya estropeado por el nuevo inquilino. Cometi error de que no me firmo el pro propietario que todo estaba bien. Aunque si me lo ha firmado el nuevo inquilino. Que puedo hacer ya que no me fio de la propietaria ya que está enfadada conmigo porque la oblige a depositar la fianza en el IVMA, cosa que no hizo el primer año.
Hola Rafael:
1.- El arrendador tiene el plazo de un mes desde la extinción del contrato para devolver la fianza. Ese plazo tiene como funcion comprobar si existen dañosa en la finca, o se adeudan recibos de alquiler o suministros (luz, agua, etc.)
2.- Si ha transcurrido el plazo sin que te haya devuleto la fianza, mi opinión es que le envíes un burofax exigiéndole la entrega.
Si necesitas que comentemos alguna cuestión más sobre este asunto o la precisemos, puedes llamarme al 807 502 004 (marcando la extensión nº 11). Un saludo
Si ha firmado con otro inquilino, no tiene 1 mes para comprobar nada, puesto que para ello sería necesario demostrar que ese piso no ha estado en alquiler durante ese mes, y ha sido ella la que ha hecho uso para comprobar todo.
Puedo pedir que utilizen la fianza por que no puedo pagar mi ultimo mes de renta???
Hola Jorge:
Aunque en pura técnica juridica la fianza no tiene esa finalidad, lo interesante es que llegues a un acuerdo con el arrendador y destines el pago de la última renta al importe de la fianza. Te digo que no tiene ese destino porque imáginate que el importe de la fianza se destina al pago de la última renta, pero luego aparecen daños en la vivienda (que sí es uno de los destinoos que tiene la fianza), en ese caso el arrendador se quedaría sin garantía.
Un saludo y gracias por visitarnos.
Hola Francisco.
A mí, después de ver el piso juntos y decirme que estaba todo ok, me ha descontado casi 100€ de la fianza justificando arreglos que se le han ocurrido después (de cosas que se ha inventado).
Le avisé de que si no me la devolvía íntegramente tomaría las acciones legales que hicieran falta. Pero he pensado devolver la última factura de la luz para cobrarme esta diferencia porque aún estoy en plazo de devolverla y está a su nombre y ya que se apañe él, para dejarme yo de papeleos. ¿Hasta qué punto es peor el remedio que la enfermedad?
Muchas gracias por adelantado!!
Hola, nosotros dejamos un piso en el que llevamos año y medio porque el dueño lo requiere para uso propio, dice k cuando vayamos a revisar el piso y firmemos la recesion del contrato nos dara la mitad d la fianza y la otra mitad cuando el esté ya viviendo allí y vea que todo funciona cortectamente, eso lo puede hacer? Ademas estando en el piso tuvimos k arreglar nosotros la caldera y el extractor que se estropearon y el no se quiso hacer cargo, al hacernos marchar antes podemos reclamarle parte d la factura? Gracias
Hola,
Me pueden cargar la limpieza de la campana extractora con un precio que supera su valor estimado en el inventario?
Buenos días! Os comento mi caso a ver si podéis orientarme. El 17 de julio entregué a la agencia de alquiler las llaves e mi casa (tengo un papel que lo atestigua). En ese momento no fueron a revisar la casa ni la finca porque no tenían tiempo. Una semana más tarde recibo un correo que dice que todo bien en la casa pero que falta por recoger la hierba que se cortó de la finca, que quedó sobre el suelo, y para limpiar las ventanas del primer piso que estaban "algo sucias". A ese fin acordamos que la propietaria retuviera la fianza mientras buscábamos a alguien que hiciera ese trabajo. Una semana después como no encontre ninguna empresa que lo hiciera (ya que no es algo habitual, la hierba cortada siempre se deja en su sitio) e puse en contacto con la asesoría para ver si ellos podían encontrar a alguien, ya que yo resido actualmente en Suecia y me es más dificil. Tampoco lo encontraron. En el ultimo mail me dicen que están valorando dejarlo así porque después de un mes la hierba ya está podrida y no se puede recoger. Pasa el tiempo y sigo sin noticias. Escribo emails sin respuesta, ya que necesito mi dinero (800 euros)Y por fin ayer, dos meses y medio después, me dicen que :
- debido a que no se recogió la hierba han salido malas hierbas en lugar de césped y que han tenido que levantar todo el terreno (4000 metros cuadrados) y replantarlo de césped. 400 euros. A esto tengo que decir que es una finca rústica y que jamás hubo césped, amen de que las malas hierbas aparte de que ya las había no brotan espontáneamente por no recoger la hierba, por lo menos que se sepa.
- el lavavajillas está estropeado (primero, nunca lo usé porque estropea la vajilla y segundo si no está roto a propósito o por mal uso la avería la paga el propietario, verdad??)
- No se ha vaciado la fosa séptica y eso ha producido un atasco en el baño de la planta superior (el de la inferior al parecer funciona perfectamente, qué cosas) que requiere de obra. Por supuesto la obra a mi cargo.
Después de leer vuestro artículo supongo que de ninguna de las maneras tengo porqué pagar los últimos puntos, pero ¿cómo puedo hacer que me devuelvan la fianza? ¿Pongo una denuncia? ¿Dónde? Y ¿cómo puedo no pagar el primer importe de 400 euros? Porque una cosa es recoger la hierba y otra arreglarles la finca por la cara.
¡Muchas gracias!
Soy la autora de la consulta. Perdón, se me olvidó comentar que mientras estuve en la vivienda el baño funcionaba perfectamente, sin atascos, y que la fosa séptica según me dijeron en la inmobiliaria estaba recién vaciada un año antes, cuando yo entré en la vivienda. Somos dos personas, así que dudo que pudiéramos llenarla en un año.
Hola, llevo 5 meses viviendo en un piso de alquiler y el contrato q tengo es de un año. Me gustaría cambiarme de piso por conveniencia, me tiene que devolver la fianza aunq no cumpla el año entero? Gracias!
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente: mi inquilina se ha marchado con diez meses de antelación de la fecha de vencimiento de la primera prórroga del contrato de alquiler y no me quiere pagar la indemnización correspondiente. Como aún tengo que devolverle la fianza, ¿puedo imputar la cantidad que corresponde de indemnización a dicha fianza?
Gracias y un saludo
Buenas,mi cuestión es la siguiente:
Tenia un negocio que cerré por cuestiones económicas y deje algunas mensualidades pendientes de pago.LLegue a un acuerdo de pago con el arrendatario que no pude cumplir por cuestiones económicas.Le pedí que me descontara la fianza de la deuda y me dijo que no,que me la devolvería una vez pagara la deuda.Como no pude cumplir,me demando y me condenaron al pago de todo lo pendiente mas costas.Entre una cosa y otra el asunto se ha ido a mas de un año desde que entregue el local.Ya lo he pagado todo y he solicitado la devolución de la fianza y me dicen que ya no procede.Mas de un año después y con otro inquilino en el local me dicen que había algún desperfecto cuando el día de la entrega me dio el visto bueno y no me han dicho nada hasta ahora que una vez pagado todo se las he reclamado.Que procedimiento debo usar para reclamarlo?,¿es obligatorio que les envíe un burofax previo?
Muchas gracias
Buenas tardes,
Tengo alquilado un local y el inquilino me ha comunicado que cesa el contrato en mes. Para devolverle la fianza debo ir al prop a que me ingresen por que yo la ingrese en su día en el fondo de la comunidad y no se como devo hacerlo ahora.
Gracias
buenas tardes,
he realizado la entrega de un piso qu tenia alquilado desde noviembre y aun no me devuelven la fianza, por lo que he leido esto comienza a generar intereses una vez pasado un mes, como puedo gestionar la reclamacion de dicho interes,
un saludo gracias
Hola Deysi,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que pueda resolver tu duda de manera rápida y personalizada. Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
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El 19 de febrero hicimos entrega del piso que teníamos alquilado. Los propietarios tienen 1 mes de fianza + 1 mes de depósito. Al momento de la entrega se vio un desperfecto en la puerta de la cocina y nos dijeron que presupuestarían la reparación y nos informarían del coste para deducirlo del reembolso. A día de hoy 21 de marzo, transcurrido ya un mes no nos han devuelto el dinero ni nos han indicado el coste de la reparación. La agencia que gestiona el piso nos escribió diciendo que los dueños vendrán pronto a Madrid (viven fuera y no sabemos cuándo es pronto) y nos contactaran para indicarnos el coste de la reparación y devolvernos el dinero correspondiente ¿Podemos reclamar o emprender algún tipo de acción legal?
Hola Silvia,
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