Antes de hablar sobre algunas cuestiones referidas al plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros, recordamos algunas cuestiones:
El retracto de comuneros es un «retracto legal«, establecido por ley, y supone un límite al derecho de propiedad en el sentido de que limita el poder de disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente, al establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas.
En el retracto de comuneros existe un bien o derecho perteneciente a una pluralidad de personas y una o varias de ellas deciden vender su participación a terceros, existiendo un derecho de adquisición preferente a favor del resto de comuneros.
Ejemplo:
a) Un inmueble pertenece en proindiviso a 4 personas a razón del 25% de la propiedad.
b) Uno de los copropietarios (comunero) decide vender su participación a un tercero extraño.
c) El retracto de comuneros sería la acción que cualquiera de los otros 3 copropietarios del inmueble tiene para adquirir con preferencia al extraño la participación que se va a vender.
El artículo 1522 del Código Civil dispone:
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.»
El artículo 1523 del Código Civil dispone:
«También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.»
El plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros viene establecida en el artículo 1524 del Código civil en los siguientes términos:
«No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.»
Se trata de un plazo calificado siempre por el Tribunal Supremo como de caducidad, lo que conlleva que es un plazo perentorio, preclusivo y en el que se cuentan incluso los días inhábiles procesalmente.
El citado artículo 1.524 del Código civil diferencia dos supuestos distintos:
a) En caso de que haya habido inscripción de la transmisión, el plazo comienza a contarse desde ella.
b) Y solo «en su defecto», el Código Civil dispone que el plazo comience a contarse desde que el retrayente tuvo conocimiento de la transmisión.
La doctrina legal es constante y reiterada acogiendo esa distinción, a la que añade el superpuesto de que aún habiendo inscripción, el retrayente haya conocido suficientemente la transmisión con anterioridad, caso en el que el plazo comienza con ese conocimiento sin esperar al día de la inscripción.
La Sentencia del Tribunal Supremo 509/2013 explica sobre la finalidad de tan breve plazo para ejercitar el retracto y su justificación en los siguientes términos:
«La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría – para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.
La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).
Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior.»
» Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate.
Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal (artículo 1524 Código Civil). La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que «no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción» (sentencia 534/2006, de 29 de mayo).
Se trata de un plazo civil, no procesal (no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite interrupción.»
«El artículo 1524 del Código Civil , de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».
La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría – para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil ), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.
La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).
Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior».
“Por lo expuesto, no cabe sino estimar el recurso y desestimar la demanda, pues en efecto y como alega la demandada recurrente, el retracto fue ejercitado -el 5 de septiembre de 2019, fecha de presentación de la demanda-, una vez concluido el plazo legal de nueve días computados desde la inscripción de la transmisión, que tuvo lugar el 22 de julio de 2019.
No cabe, en contra de lo que sostiene la demandante recurrida, fijar como fecha de inicio del plazo un momento posterior al de la inscripción en el Registro aun cuando el retrayente no hubiera conocido la inscripción, pues no es este hecho el determinante del inicio del plazo cuando esta ha tenido lugar. Habiendo inscripción, como en este caso ocurre, el plazo comienza «ex lege» desde su fecha, sin posibilidad de ampliarlo a pretexto de desconocimiento.
La brevedad del plazo, de cuya constitucionalidad no cabe dudar tras la STC 54/1994 ya citada, no permite alterar la norma sobre el día inicial de su computo en caso de inscripción, pues es evidente que de admitirse tal interpretación no solo se vulneraria el claro tenor literal de la norma, sino que se abocaría al adquirente a una situación de casi indefinida inseguridad de su adquisición que es incompatible con la seguridad jurídica a que tiene derecho. Por lo demás, no cabe calificar de mala fe la conducta de los transmitentes o los adquirentes que no notifican a los demás comuneros la trasmisión, pues nótese que ninguna norma les impone tal deber ni antes ni después de su realización, operando la inscripción como instrumento de publicidad.”
«Aplicando la doctrina del Tribunal Supremo al supuesto sometido a nuestra consideración, es obvio que cuando la actora interpuso la demanda de retracto en fecha 7 de diciembre de 2.012, la acción de retracto había caducado, pues habían transcurrido con exceso los nueve días desde la fecha de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, que tuvo lugar el 21 de noviembre de 2.012.
La tesis que mantiene la recurrente sobre la demora en recibir la certificación registral, así como los argumentos que utiliza en pro de una interpretación restrictiva de la caducidad, no pueden aceptarse por ser contrarios a los fundamentos de la caducidad que se preconizan en la jurisprudencia citada.
Es más, como lo importante es el ejercicio de la acción, bien pudo la actora interponer una acto de conciliación dentro del plazo de nueve días y después interponer la demanda, evitando de esta forma la caducidad de la acción. En definitiva, sin necesidad de entrar en el fondo del asunto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.»
» El demandante solo tiene conocimiento cabal y completo de la venta consumada cuando el 31 de julio de 2015 se le notifica el decreto de adjudicación, que es la resolución a través de la cual queda consumada la venta judicial, careciendo de efectos para el cómputo del ejercicio de la acción de retracto el conocimiento que pudiera tener el retrayente de la solicitud de adjudicación formulada, pues como indica la doctrina jurisprudencial señalada el plazo para el ejercicio del derecho de retracto precisa que el retrayente tenga conocimiento cabal y completo de una venta consumada.
Por lo tanto, al haberse presentado la demanda el 7 de agosto de 2015, el derecho de retracto se ha ejercitado en el plazo legal.»
El plazo para ejercitar la acción de retracto de comuneros será de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
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Ver comentarios
Buenas. Estoy leyendo que el plazo tan breve de 9 días se establece para velar por la seguridad jurídica del comprador de un proindiviso para que no se interponga otro con facilidad si dicho plazo se extiende en el tiempo.
Pero qué pasa con el resto de coherederos. No son precisamente "garbanzos negros", `por mucha publicidad de empresas de compra de proindivisos que así los presenten. Pues se encuentran en un albur de saber si el coheredero ha vendido su proindiviso a un tercero y sobretodo cuando lo ha vendido o cuando se ha registrado.
En este sentido, y con el fin de que no entre un extraño en la herencia con las intenciones últimas que ya sabemos, salta la preocupación de cómo ejercer el retracto en tiempo y forma cuando se sabe que un coheredero tiene intención de vender a un tercero. ¿Sacar diariamente notas simples en el registro,...hay algún procedimiento práctico con menos carga de estrés?
Un saludo
comentar que en los registros hay un servicio
Portal de alertas al titular
El portal de alertas al titular es un servicio gratuito que los Registradores ponen a disposición de los titulares registrales personas físicas de una finca o derecho en el Registro de la Propiedad, por el que se comunicará cualquier presentación o despacho de documentos que puedan afectar a la finca o derecho del que sean titulares.
Para garantizar la identidad del solicitante es preciso que esté en posesión de un certificado cualificado de firma electrónica como el DNI o cualquier otro prestador cualificado.
La información se enviará en forma de avisos mediante correo electrónico y SMS.