Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas

Analizamos los plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales según la vigente Ley de Ordenación de la Edificación.

Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas previstos en la Ley.

La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción.

Los plazos de garantía van en función de la gravedad de los defectos constructivos

Los plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales por defectos constructivos vienen establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

Esta Ley establece tres plazos de garantía distintos (10 años, 3 años y 1 año), que van en función de la gravedad de los daños o defectos constructivos que puedan aparecer.

Si el daño surge dentro de este plazo los agentes intervinientes en el proceso de edificación (arquitectos, constructor, etc.)  responderán en función de su intervención en la obra.

Diferenciar plazo de garantía y plazo de prescripción

El término o plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales no es un plazo de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia ( SSTS 4 de octubre de 1989 ; 15 de octubre de 1990 ; 14 de noviembre de 1991 ), en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de dichos plazos, cuya vigencia se contará «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas» (art., 6.5 y 17.1 LOE), suprimiendo la anterior concepción que sobre este punto de partida se mantenía, que era «desde que concluyó la construcción«.

Si el defecto constructivo aparece después del plazo de garantía señalado en la Ley, no se derivará responsabilidad salvo la derivada de la responsabilidad contractual.

Aparecido el defecto dentro del plazo legal de garantía (Ejemplo: Un año para los defectos de acabado), el adquirente de la vivienda tendrá un plazo de prescripción para interponer el correspondiente procedimiento judicial .

La prescripción, por tanto, tiene que ver también con el paso del tiempo como el plazo de garantía, pero de una forma distinta,  puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes.

El artículo 18 LOE establece que el plazo de prescripción para reclamar los desperfectos constructivos es de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales:

1º.-  El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución (son los denominados defectos de acabado).

2º.-  Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante 3 años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

3º.- Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación,  durante 10 años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

¿Dónde se regulan los plazos de garantía por defectos constructivos?

El artículo 17 de la LOE dice expresamente:

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a)  Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b)  Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Durante 1 año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.