La plusvalía o “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de naturaleza urbana”, es un impuesto aplicable al aumento de valor que experimenta un inmueble urbano en las transmisiones patrimoniales, es decir, desde que entra en nuestro patrimonio hasta el momento en que sale de nuestro patrimonio; o como máximo durante un periodo de 20 años.
Queda regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y en la Ordenanza municipal de los Ayuntamientos, en este caso nos centraremos en el de Granada capital (en adelante Granada).
La plusvalía municipal es uno de los ingresos del Ayuntamiento. Legalmente los Ayuntamientos pueden cobrar este impuesto pero para poder exigirlo a los ciudadanos deben tenerlo regulado en sus ordenanzas fiscales.
Las ordenanzas fiscales son por tanto las “normas municipales” con las que el Ayuntamiento de Granada regula la exigencia y el cobro de sus impuestos, entre ellos la plusvalía, y nunca pueden ser contrarias a lo que dice la Ley de Haciendas Locales, sino que la complementan.
El Ayuntamiento de Granada ha modificado recientemente su ordenanza fiscal de la plusvalía, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Granada -BOP nº 85, de 05 de mayo de 2022-, y se aplica a todas las transmisiones de inmuebles urbanos de Granada desde el día de su publicación.
Está obligado a pagar la plusvalía municipal todo aquél que transmite/recibe -según los casos- un bien inmueble de naturaleza urbana.
Para saber cuándo se considera que un inmueble tiene naturaleza urbana a efectos de plusvalía, la ordenanza de Granada recoge la definición de “inmueble de naturaleza urbana” que da la Ley del Catastro para aplicar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI):
Tendrán la consideración de bienes inmuebles de naturaleza Urbana:
· El clasificado o definido como urbano, urbanizado o equivalente por el planeamiento urbanístico.
· Los terrenos catalogados como urbanizables y aquellos que las normas de ordenación urbanística permiten que se conviertan en suelo urbanizado, siempre de acuerdo con la legislación urbanística aplicable.
· El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
· El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal.
· El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
· El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Deben pagar la plusvalía:
-· En transmisiones a título lucrativo (gratuito),-donación o herencia-: la persona/s que reciben el inmueble.
-· En transmisiones a título oneroso (el que lo transmite recibe un pago),-compraventa o donación con contraprestación-: el que transmite (vende o dona) el inmueble.
Los supuestos de no sujeción de la plusvalía son diferentes de estar exento de pagar plusvalía.
En los casos de no sujeción se considera que a pesar de que se transmite un inmueble de naturaleza urbana, no existe en esa transmisión el incremento real de valor que grava la plusvalía.
En consonancia con las Sentencias 59/2017 de 11 de Mayo y 126/2019 de 31 Octubre del Tribunal Constitucional, y las Sentencias 1163/2018 de 9 de Julio y 1248/2018 de 17 de Julio del Tribunal Supremo, el art. 3 e) de la Ordenanza de plusvalía del Ayuntamiento de Granada considera que:
“e) No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.”
Pero el obligado a pagar la plusvalía debe acreditar que efectivamente no se ha producido ese incremento de valor, y ha de presentar en el Ayuntamiento la siguiente documentación:
El elemento fundamental para calcular la plusvalía es el valor del terreno en el momento de la transmisión (base imponible).
La Sentencia 182/2021 de 26 de Octubre del Tribunal Constitucional (BOE nº 282/2021 de 25 Noviembre) ha supuesto una modificación esencial en el sistema del cálculo de la base imponible para el cálculo de la plusvalía. Desde la publicación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de Noviembre (BOE nº 268/2021 de 09 de Noviembre), aplicable desde el 10 de Noviembre de 2021; el obligado al pago podrá optar por un sistema objetivo o de estimación directa, el que le sea más beneficioso.
La diferencia entre ambos métodos es la forma de cálculo de la base imponible. Como mejor podemos entenderlo es a través de un ejemplo práctico:
Supuesto: Heredamos de nuestros padres un inmueble que según IBI tiene un valor catastral total de 50.000 € el año que lo vendemos, y el valor del suelo supone el 55% del valor catastral total (27.500 €). Hemos tenido el inmueble en propiedad durante 10 años. El valor del inmueble cuando lo heredamos era de 40.000 € y lo vendemos por 60.000 €.
Valor catastral suelo: 27.500 € (55% del total).
Coeficiente por 10 años en propiedad: 0,08 (según Ministerio Hacienda)
Tipo de Gravamen Ayuntamiento Granada: 30%.
Valor de adquisición (adjudicación de herencia): 40.000 €
Valor de transmisión (compraventa): 60.000 €
En el Ayuntamiento de Granada, la forma de liquidación de la plusvalía será distinta según el sistema de cálculo escogido por el obligado al pago:
La plusvalía es una deuda tributaria. Para el pago de estas deudas, el Ayuntamiento de Granada aplica la Ordenanza fiscal de gestión, recaudación e inspección (BOP 246/2019 de de 27 de Diciembre).
Esta ordenanza preve el pago de la plusvalía en efectivo, a ingresar directamente en la caja del Ayuntamiento, oficinas recaudadoras o entidad bancaria y número de cuenta que el Ayuntamiento tenga habilitado para el pago de tributos. Estos datos aparecen en el documento de pago de la plusvalía (carta de pago).
También podrá hacerse el pago mediante tarjeta de crédito/débito, transferencia o domiciliación con los requisitos exigidos para cada caso por la normativa aplicable.
Si el obligado al pago tuviese en el Ayuntamiento devoluciones pendientes a su favor, también se podría solicitar la compensación de la plusvalía con cargo a esas devoluciones.
Como hemos comentado anteriormente en este artículo, en Granada la determinación de la base imponible de la plusvalía y su pago deben hacerse mediante el sistema de autoliquidación si el método elegido por el obligado al pago es el cálculo objetivo, es decir, según el valor catastral del suelo del inmueble (ver supuesto práctico de cálculo objetivo en este artículo).
Tanto si hablamos de autoliquidación (cálculo objetivo) como de declaración (cálculo real), el sujeto obligado al pago (sujeto pasivo) debe presentarlas en los siguientes plazos a contar desde el momento de la transmisión del inmueble:
En Granada la Ordenanza de la plusvalía no dice nada específicamente sobre el fraccionamiento del pago, por lo que debemos consultar la Ordenanza fiscal de gestión, recaudación e inspección del Ayuntamiento.
El fraccionamiento del pago debe ser siempre solicitado por el obligado al pago, justificando las razones que impidan hacer el pago en una sola vez. En Granada, el importe mínimo para poder solicitar el fraccionamiento es de 300 €.
Como regla general, el plazo máximo de fraccionamiento es de 6 meses, salvo causas justificadas en que podría fraccionarse el pago hasta en 24 meses.
Hay que saber que la concesión del fraccionamiento de pago genera para el que lo solicita obligación de pagar intereses de demora por el fraccionamiento.
Puede ser que una misma plusvalía deba ser pagada por varias personas (ej. Hay varios hermanos que heredan la vivienda de sus padres y posteriormente la venden).
El Ayuntamiento de Granada remite a lo regulado en la Ley General Tributaria:
En caso de que existan varios obligados al pago, todos quedarán obligados al pago del total de la plusvalía, de forma que se puede exigir el importe íntegro a cualquiera de ellos (p.ej, si la Administración sólo conoce los datos de uno de los herederos).
Se podría solicitar la división del pago del importe de la plusvalía entre todos, pero para ello hay que aportar los datos de todos los obligados al pago, así como el porcentaje en que cada uno es propietario del inmueble que se va a vender.
La falta de pago en el plazo voluntario establecido en cada caso da paso al inicio del periodo ejecutivo y de apremio, el cual se inicia con la notificación llamada providencia de apremio y como consecuencia se generan sobre el importe de la plusvalía recargos que la incrementan en determinados porcentajes, además de reducirse considerablemente los plazos de ingreso de la plusvalía.
Estos recargos no son acumulables entre sí (sólo se puede aplicar uno). Según la Ordenanza fiscal de gestión, recaudación e inspección del Ayuntamiento de Granada:
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Hola, Buenas tardes.
Quería que me aclararan una cosa.
¿El valor de Valor de adquisición (adjudicación de herencia) cuál es?¿Cuál es el valor de transmisión (compraventa) si se lo vendo a alguien? ¿Es el valor que indica Catastro (de suelo y edificación)?; ¿O es sólo de la edificación catastral?; ¿O es el valor de referencia que aparece en la herencia? ¿Es el valor y precio real de mercado?.
Y, al mismo tiempo, ¿Cuál es el valor de transmisión (compraventa) si se lo vendo a alguien? ¿Es el valor que indica Catastro (de suelo y edificación)?; ¿O es sólo de la edificación catastral?; ¿O es el valor de referencia que aparece en la herencia? ¿Es el valor y precio real de mercado?
Saludos sinceros y gracias.
Hola, buenas tardes, una pregunta.
Voy a heredar un piso en Granada por parte de una tía mía.
¿Hay que pagar plusvalía municipal en Granada?. Lo digo porque la testadora es mi tía y yo soy el heredero, y no sé si en los casos de herencia se aplica el impuesto de plusvalía.
Un saludo.