La Ley de arrendamientos urbanos establece un plazo de preaviso para desistir del arrendamiento de vivienda.
El desistimiento es la decisión tomada por el inquilino de de dar por finalizado el arrendamiento antes de que se alcance la duración convenida.
El desistimiento es contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como un derecho del arrendatario de la vivienda, por lo que cualquier cláusula que figure en el contrato impidiendo que el inquilino ejercite dicho derecho de desistimiento puede ser considerada nula.
El derecho que tiene el arrendatario de desistir del arrendamiento sólo vienen previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda pero no para los contratos de arrendamiento de local de negocio («arrendamientos para uso distinto del de vivienda»).
Juan ha celebrado como inquilino un contrato de arrendamiento donde se ha pactado una duración de 5 años, si bien cuando lleva 8 meses quiere abandonar la vivienda por circunstancias laborales. En este caso ejerce el derecho de desistimiento.
La regulación del desistimiento del arrendamiento de vivienda viene prevista en el artículo 11 de la LAU, que dispone:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
Tal como se recoge en el anterior precepto, los requisitos que ha de cumplir el inquilino para desistir del contrato son:
1.- Llevar al menos 6 meses con el arrendamiento. Si el inquilino se quiere marchar antes de esos 6 meses es probable que tenga que pagarle al arrendador el tiempo que falte hasta cumplir los 6 meses previstos en la ley como permanencia mínima para poder desistir.
2.- Comunicar al arrendador con una antelación mínima de 30 días que va a dejar la vivienda. La comunicación deberá hacerse de forma que quede fehaciencia de la misma (burofax, escrito recepcionado con la firma del arrendador, aceptación por correo electrónico, etc.)
Como acabamos de ver por lo dispuesto en el artículo 11 de la LAU, el arrendatario deberá comunicarle al arrendador con una antelación de 30 días como mínimo cuando se vaya a producir, que abandona la vivienda y por tanto que se finaliza el contrato.
Como el plazo de antelación mínimo que ha de mediar entre la comunicación del inquilino y el día que tienen previsto marcharse de la vivienda es de 30 días, es recomendable que se comunique lo antes posible sin apurar los 30 días.
a) El contrato de arrendamiento de vivienda se celebró el 1 de marzo de 2021 por una duración de un año renovable hasta cinco años.
b) El inquilino cuando lleva 4 meses quiere desistir y marcharse antes del año pactado contractualmente.
c) El artículo 11 de la LAU exige que hayan transcurrido al menos 6 menos con el contrato, así que podrá desistir el 1 de Septiembre de 2021.
d) En este supuesto, el arrendatario debe comunicarle el desistimiento al arrendador con una antelación mínima de 30 días a la fecha que se quiere ir, por lo que en este caso deberá notificarle al arrendador el desistimiento antes del día 1 de agosto de 2021.
1ª.- El arrendatario tiene un derecho para desistir del contrato de arrendamiento de vivienda.
2ª.- El desistimiento podrá llevarse a cabo transcurridos al menos 6 meses del contrato.
3ª.- Hay que comunicarle al arrendador de manera fehaciente que vamos a dejar la vivienda. Plantilla para comunicar el desistimiento
4ª.- Ese preaviso para desistir del arrendamiento hay que hacerlo al meno 30 días antes de que vayamos a dejar el contrato de alquiler.
5ª.- En cuanto a la indemnización por desistimiento del contrato antes de que llegue el vencimiento pactado. En este caso, hay que ver si el contrato establece algún tipo de indemnización a favor del arrendador. Si no dijese nada, el arrendatario NO TIENE OBLIGACIÓN de pagar indemnización.
Igualmente hay que decir, que no se podrá pactar en el contrato una indemnización superior a la que marca la LAU en el citado artículo 11 LAU, es decir, «indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir»; y en el supuesto de que así se haya establecido, será nula.
Ejemplo:
a) En el ejemplo que hemos puesto anteriormente, el contrato firmado el 1 de marzo de 2021 se hizo por un tiempo de duración de un año.
b) En dicho contrato hay firmada una estipulación que establece que en el supuesto de que el arrendatario desista antes de dicho vencimiento se aplicará una indemnización conforme a lo dispuesto en el artículo 11 LAU, es decir, una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
c) El inquilino comunica el 15 de julio de 2021 (preaviso de más de 30 días) que desiste del contrato de arrendamiento y que abandona la vivienda el 1 de septiembre de 2021.
d) El inquilino solo va a estar 6 meses y el contrato tenia una duración de 12 meses (un año), por lo que le restarían 6 meses que cumplir del contrato (hasta el 1 de marzo de 2022.
e) En este supuesto y siempre que se haya pactado en el contrato, la indemnización a favor del arrendador será de una mensualidad por año que le falte, como le falta la mitad del año por cumplir (6 meses), la indemnización será el importe de la mitad de una mensualidad de la renta.
Para el supuesto de que el arrendatario se marche antes de los 6 meses primeros del contrato, es decir, que no cumpla ni tan siquiera ese plazo mínimo, los Tribunales vienen entendiendo que deberá abonar las mensualidades de la renta hasta completar los 6 meses primeros.
Os aconsejamos la lectura de nuestro artículo titulado «desistimiento del contrato por el arrendatario«.
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Me gustaria saber si en el preaviso el arrendatario debe hacer constar en que fecha tiene previsto dejar la vivienda. Mi inquilina dijo un dia que se iria pero nunca dio una fecha y, de repente, casi tres meses despues, un dia 25 del mes dice que se va el 28. Y, ademas, me exije la devolucion de la fianza cuando ha dejado el duelo con unas manchas oscuras que no se pueden lijar y cuya reparacion es muy costosa...
Mi consulta es que, en el caso de desistimiento del contrato pasados los 6 meses, si se hace la carta y se envía, por ejemplo, el día 3 se dejaría el piso y sus obligaciones a partir del 3 del mes siguiente o al ser posterior al día 1 obliga a estar otro mes más.
Muchas gracias
Buenas. Yo tengo un piso alquilado a una empresa y resulta que firmé la renovación del contrato en Mayo con un preaviso de 3 meses. Me ha salido trabajo en el extranjero y a fecha 30 de junio les he dicho que dejó el piso. Por ley entiendo que he de pagar hasta noviembre. Les he dicho que el piso lo dejo en octubre pero el dicen que son los 6 meses más los 3 de preaviso es decir 9 meses. Me parece un abuso ¿Es así? Pues entiendo que dentro de los 6 estén los 3 de aviso
Si mi contrato se vence el 20 de Diciembre de este año (soy el arrendatario) y quisiera irme el 15 de Enero de 2021 puedo simplemente informar con un mes de antelación, es decir el 15 de dic 2020 que quiero dejar el piso ¿No?
Buenos dias,
Es legal que en el contrato se pacten preavisos superiores a los 30 días? o sería considerada nula la cláusula y por tanto no habría que dar preaviso? o habría siempre que dar un preaviso de 30 días?
En caso de que se englobe en un solo párrafo y cláusula denominada "Desistimiento" tanto la indemnización (conforme a la ley) como el preaviso de 60 días, sería nula toda la cláusula y por tanto tampoco habría indemnización? o la nulidad solo afecta al preaviso?
Si un arrendador nos dice que necesita la vivienda para un familiar, con cuánto tiempo debe de avisar al arrendatario. Y ese tiempo en la arrendatario tiene que seguir pagando la vivienda . Si todavía que un año para el cumplimiento de la finalización del contrato de tres años
Buenas tardes.
Se me ha pasado, por unos 10 días, avisar a la inquilina de mi piso , de que quiero que se vaya.
El 1 de agosto hace 3 años.
Tendría que haberla avisado el 1 de julio y estamos a 9.
He leído que en contratos con renta mensual, las prórrogas son mes a mes.
¿Debo entender entonces que si la aviso hoy, no se prorroga por otro año adicional y podía hacer que se fuera el 9 de agosto?
Hola Tatiana, por lo que me dice su contrato no es por meses sino por años, con lo que debe dar el preaviso antes de que se cumpla el plazo y con la antelación prevista en el contrato, pero siempre contando por años desde la firma porque de la duración deduzco que es un contrato por varios años y no por meses según lo que cuenta
Muchas gracias, Maria José.
Entiendo, entonces, que estoy obligada a prorrogarle el alquiler de mi piso por 1 año más. ¿Verdad?
Buenas tardes, ¿el preaviso es por ambas partes, arrendador y arrendatario?, aunque en el contrato se estipule que la arrendataria podrá rescindirlo antes de la finalización de las prorrogas correspondientes
Hola Inma,
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pasados 3 años con prorroga tacita, ¿se renuevan todo el contenido del contrato incluyendo la clausula de permanencia?
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Hola. Estoy pasando por un montón de dolores de cabeza por la devolución de la fianza del alquiler de mi anterior piso. Avisé al arrendador de la vivienda de que iba a dejar el piso el mismo día en que me confirmaron que estaba todo ok para poder alquilar el nuevo piso (4 de diciembre). En ese mismo momento, informé al propietario del piso en el que vivía por teléfono y le dije que me marchaba del piso el día 4 de enero, para cumplir con los 30 días. Al cabo de dos semanas me llama para decirme que no he avisado con 30 días, que tendría que haber avisado el día 1 de diciembre para irme el día 1 porque los pisos se alquilan del día 1 al día 5 del mes y al haberle avisado tan tarde, él va a perder dinero así que los días que tarde él en alquilarlo, me lo descuenta de la fianza. Yo, para facilitar las cosas y discutir menos, accedí a darle las llaves antes del 1 de enero para "ayudarle" a alquilarlo antes. Sé que no tiene derecho a hacerlo ya que la LAU indica que hay que avisar con 30 días, sin especificar nada de que tenga que ser del 1 al 5 del mes ni nada así, pero no sé qué herramientas usar para conseguir que no se quede mi fianza ni me descuente los días que tarde en alquilarlo. Muchas gracias por la ayuda.