Precauciones del arrendador de un local de negocio

Precauciones del arrendador de un local de negocio cuando firma un contrato de arrendamiento adaptadas a la reforma de la LAU operada en Junio de 2013.

Con esta entrada que hemos titulado precauciones del arrendador de un local de negocio, queremos recordar algunas cuestiones que aunque parecen obvias han de ser recordadas por el arrendador cuando redacte un contrato de arrendamiento de local, sobre todo a partir de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que como sabéis entró en vigor el 6 de junio de 2013.

El arrendador ha de saber que las cuestiones reguladas en el Título III de la LAU (dedicado a los locales) pueden ser modificadas por voluntad de las partes. Por tanto, lo que se acuerde en el contrato será lo que prevalezca en primer lugar. Si hay alguna materia de las recogidas en el Título III que no aparece pactada por los contratantes, entonces se le aplicará lo que figure recogido para dicha materia en dicho Título, siendo de aplicación por último y con caracter supletorio las normas del Código Civil.

Dicho lo anterior, vamos a reseñar algunas PRECAUCIONES DEL ARRENDADOR DE UN LOCAL DE NEGOCIO cuando firma un contrato de arrendamiento:

1º.-  Es necesario indicar la referencia catastral del local que se va a alquilar.

2º.-  Es obligatorio entregarle al arrendatario cuando se firme el contrato una copia del certificado de eficiencia energética del local.

3º.-  También tiene la obligación el arrendador de depositar en la Comunidad Autónoma correspondiente el importe de la fianza del alquiler del local, que será de DOS MENSUALIDADES de la renta establecida. Sobre esta materia queremos incidir, que además de ese depósito obligatorio de la fianza, el arrendador podrá exigirle al inquilino que le entregue alguna otra cantidad en concepto de garantía complementaria que se quedará sin necesidad de ingresarla en ningún sitio.

4º.-  Como lo más importante para el dueño es cobrar la renta y demás cantidades estipuladas (luz, agua, etc.) otra de las precauciones del arrendador de un local de negocio será garantizar lo máximo posible el cumplimiento de dichas obligaciones. De ahí la importantancia de exigirle al inquilino algún tipo de fianza o aval, bien personal o bancario.

5º.-  En cuanto a la cesión del local (antiguo traspaso) o el subarriendo por parte del inquilino, el arrendador ha de saber que si no los prohíbe expresamente en el contrato, el arrendatario podrá ejercer dichos derechos conforme a lo dispuesto en el artículo 32 de la LAU, y en ese caso tiene derecho a una subida de la renta del 20%. Este procentaje establecido legalmente puede ser modificado al alza, si el arrendador lo pacta en el contrato de arrendamiento. Por tanto, si al arrendador le da igual que el inquilino traspase el local a un tercero, puede pactar la subida de la renta que considere oportuna, así como establecer en el contrato que el nuevo arrendatario establezca las garantías (fianza, avalistas, etc.) que considere convenientes.

6º.-  Es interesante igualmente cuando se entrega la posesisón del local, que el arrendador establezca que cualquier mejora u obras que se lleven a cabo por el arrendatario para acomodar el local a las necesidades del negocio, quedarán a favor de la propiedad sin tener que indemnizar cantidad alguna. Esta cuestión de las obras que puede llevar a cabo el inquilino, tambien puede ser PROHIBIDA por el arrendador en el supuesto de que no quiera que el inquilino cambie la configuración del local, o tambien, puede permitirle las obras si previamente se las autoriza por escrito, con lo cual antes de llevarlas a cabo puede examinar las modificaciones que se quieren llevar a cabo.

7º.-  Tambien es aconsejable añadir una estipulación al contrato de arrendamiento donde se haga constar que el inquilino será el responsable de sus propios actos y además de los cometidos por las personas que se encuentren en el local arrendado.

8º.-   Como existe libertad de pactos en los contratos de arrendamiento de local de negocio, es aconsejable para el arrendador que haga constar en el contrato que el arrendatario renuncia a la indemnización establecida en el artículo 34 de la LAU cuando se extinga el contrato por el transcurso del término convenido.

9º.-   Para evitar que al finalizar el contrato existan desperfectos en el local que después terminen en procedimiento judiciales sobre su reclamación y la devolución de la fianza, es aconsejable que bien fotográficamente o de cualquier otra manera que quede constancia, se deje plasmadas las condiciones arquitectónicas o de todos los elementos del local, ya que al finalizar el contrato el inquilino deberá devolverlo en las mismas condiciones.

Como véis existen una serie de precauciones del arrendador de un local de negocio cuando va a firmar un contrato de arrendamiento que no deben pasarse por alto si después no quiere tener problemas o al menos evitar lo máximos posibles, de ahí la importancia de redactar el contrato con estas recomendaciones y otras más que existen o pueden ser pactadas por los contratantes.