La deuda con la comunidad de propietarios que tenga un vecino moroso podrá serle reclamada judicialmente a través del procedimiento monitorio con las especialidades previstas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Mediante el procedimiento monitorio se le podrán reclamar todas las cantidades que le sean debidas a la comunidad de propietarios en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o también las que adeude al fondo de reserva.
El procedimiento monitorio no es obligatorio. La comunidad tiene a su alcance otro tipo de procedimientos judiciales para reclamar también dicha deuda, pero el juicio monitorio suele ser el más indicado por su rapidez y eficacia.
Si después de los intentos de cobro amistoso que deberían llevarse a cabo con el propietario deudor son infructuosos la comunidad debe convocar una junta de propietarios en la que deberá figurar como uno de los puntos del orden del día la aprobación , si procede, el importe de las deudas que los vecinos morosos tengan con la comunidad.
En esa misma junta también deberá aprobarse un acuerdo donde se autorice al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales de reclamación de las deudas contra los propietarios morosos y que pueda en su caso otorgar poder notarial a favor de procuradores y letrados para que puedan interponer procedimientos judiciales.
Aprobados en junta los acuerdos anteriores y tras su notificación a los vecinos, se expedirá un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.
Hay que notificarle al propietario deudor que se ha aprobado la liquidación de la deuda en junta de propietarios y que se va a reclamar judicialmente. Esto es un último intento antes de acudir al Juzgado.
La notificación al deudor puede hacerse mediante burofax, por lo que quedaría fehaciencia, o por el medio ordinario de comunicación que tenga la comunidad incluido el tablón de anuncios, en cuyo caso el Secretario deberá aportar el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días (artículo 21.3 LPH).
La petición inicial de juicio monitorio contra el propietario deudor suele ser preparada por el abogado que haya contratado la comunidad de propietarios o también puede interponerla el administrador de la comunidad. En este caso es importante que éste tenga conocimientos de derecho y se desenvuelva bien en los juzgados.
Junto con la demanda de juicio monitorio se deberán aportar, entre otros, los siguientes documentos que se consideran importantes:
1.- El poder notarial donde el presidente de la comunidad designó abogado y procurador.
2.- Los acuerdos de la junta de aprobación de la deuda y de la autorización al presidente para iniciar acciones judiciales.
3.- El certificado de liquidación de la deuda del vecino deudor.
4.- Documento de notificación de la deuda al deudor.
Contra el propietario de la vivienda o local que tiene la deuda con la comunidad.
No obstante y para el caso de que la vivienda se haya vendido o transmitido a un tercero sin abonar la deuda pendiente con la comunidad, se podrá dirigir la demanda contra el actual propietario aunque no sea el deudor ya que el inmueble adquirido queda afecto y respondiendo de las cantidades adeudadas por el anterior titular hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años anteriores.
artículo 9.1 e) de la LPH
«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»
En la petición inicial de juicio monitorio se podrá reclamar el pago de todas las cantidades debidas a la comunidad.
Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda.
También se podrán reclamar los intereses de los recibos adeudados.
Asimismo el artículo 21.3 de la LPH establece que se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
En materia de pago de las costas del procedimiento judicial, las comunidades de propietarios están favorecidas por la ley al establecerse que una vez presentada la petición de juicio monitorio el vecino vendrá obligado al pago de los honorarios del abogado y procurador que hayan intervenido por la comunidad.
El artículo 21.5 de la LPH establece:
«Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.
En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.»
El artículo 21.4 LPH dispone que cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
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