En esta publicación hablamos sobre el plazo de prescripción de la acción para reivindicar un elemento común perteneciente a una Comunidad de propietarios.
Ejemplo:
Un elemento común (espacio ubicado en las cocheras) viene siendo usado privativamente por un propietario durante 10 años con el consentimiento tácito de la comunidad que lo ha tolerado. En una junta de propietarios, a petición de algunos vecinos, se insta la devolución de dicho elemento común pero el vecino que lo usa se niega a devolverlo y la comunidad acuerda interponer acciones judiciales para su recuperación.
En el anterior ejemplo, el abogado de la comunidad interpone una acción reivindicatoria para recuperar el dominio del espacio común que viene siendo usado y disfrutado por el vecino privativamente, considerando que dicha acción no ha prescrito al considerar que se trata de una acción real cuyo plazo de prescripción es de 30 años conforme al artículo 1963 del Código Civil.
artículo 1963: «Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.»
El vecino demandado alega que la acción ejercitada por la comunidad ha prescrito por el transcurso de más de 5 años desde que pudo ejercer dicha recuperación alegando que es de aplicación el plazo de prescripción de las acciones personales del artículo 1964.2 del Código Civil.
artículo 1964.2: «Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.»
Observación: Hay que tener en cuenta que el plazo de 5 años previsto en el art. 1964.2 fue modificado en el año 2015, siendo el plazo antes de dicha reforma de 15 años, por lo que cuando leáis en las sentencias que citaremos que el plazo del art. 1964.2 es de 15 años, debéis tener en cuenta que desde el año 2015 el plazo es de 5 años.
¿Qué plazo tiene la comunidad para ejercitar la acción reivindicatoria de un elemento común?
Lo que debe tenerse en cuenta, siguiendo el ejemplo anterior, para determinar el plazo de prescripción es la naturaleza de la acción ejercitada en el procedimiento judicial, pues si se trata de una acción real, el plazo de prescripción será de 30 años (art. 1963 Código Civil), en tanto que si la acción tiene naturaleza personal, el plazo de prescripción será de 5 años (art. 1964.2 Código Civil).
Hemos de señalar que la cuestión debatida no ha recibido un tratamiento unitario en la doctrina de las Audiencias Provinciales, ya que muchas de ellas se decantan por la acción real (30 años), y otras se inclinan por la personal (5 años).
Respecto a este asunto, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de julio de 1995 establece literalmente en su fundamento de derecho sexto:
«El tema concerniente a la naturaleza de la acción ejercitada en la demanda no se presenta con unos caracteres tan claros como se pretende en el recurso, pues si bien es cierto que, en principio, cuanto se refiere a un elemento común de la propiedad horizontal, como es el solar o el suelo, ofrece matiz de índole real, en especial cuando se trata de una acción tendente al reintegro de un elemento comunitario frente al autor de la perturbación o desposesión, no lo es menos que la calificación carece de esa nitidez cuando, cual acontece en el caso de autos, la acción se ejercita contra un titular que no tuvo ninguna intervención en el hecho y se le insta a que reponga a su primitivo estado el elemento común que, en su día, fue objeto de alteración, conducta la así exigida que es de género personal, pues, en definitiva, la acción se dirige contra el titular de un local y es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una Comunidad de Propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y en este segundo supuesto, la acción vendría sometida a la norma prescriptiva del artículo 1964, quince años, cuyo plazo habría transcurrido, habida cuenta que el sótano se construyó en mayo de 1973 y la demanda se presentó en 21 de marzo de 1991…».
La doctrina del Tribunal Supremo, como veremos a continuación en algunas de sus sentencias sobre el plazo de prescripción de la acción para reivindicar un elemento común que viene siendo ocupado en exclusiva por algún propietario es la siguiente:
Tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario.
Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario.
El plazo de prescripción de esta acción reivindicatoria y de reintegro es el de 30 años conforme al art. 1963 Código Civil.
Sentencia del Tribunal Supremo nº 1043/2002, de 11 de noviembre de 2002
«No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años […] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil”.
Sentencia 3/2012, de 6 de febrero de 2012
«[…] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario».
Sentencia 540/2016, de 14 de septiembre de 2016
«[…] las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 Código Civil”.
Sin bien la doctrina del Tribunal Supremo, como acabamos de exponer, fundamenta que la acción será de naturaleza real cuando insta la recuperación del elemento común ocupado y usado en exclusiva por algún propietario y su plazo de prescripción, también advierte que hay que hay que elegir correctamente la acción ejercitada porque de ellos dependerá el plazo de prescripción, y así dice:
«Tal y como se declara, entre otras, en la sentencia de esta Sala citada por la parte recurrente en apoyo del interés casacional que sostiene su recurso, tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario.
Sin embargo esta doctrina no es aplicable al supuesto que se ahora se analiza, ya que la parte recurrente, en su día demandante, no ha ejercitado ninguna acción de naturaleza real por la que se pretendiera la recuperación del dominio de un espacio común invadido ilegítimamente por algún copropietario. La demandada es propietaria de una vivienda que tiene atribuido, para su uso privativo, una terraza de naturaleza común. Ninguna de estas circunstancias ha sido objeto de debate ni, por tanto negada por la parte recurrida: el espacio donde está situada la terraza de cuyo uso disfruta es un elemento común de uso privativo. La parte demandante ha formalizado una demanda mediante la que únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
La Audiencia Provincial tras considerar plenamente acreditado que la obra de cerramiento ejecutada en la terraza de la vivienda del demandado tiene una antigüedad muy superior a los 15 años, aplica la jurisprudencia fijada por esta Sala, conforme a la cual, acciones como la ejercitada por los demandantes, centrada en una obligación de hacer es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen por la pertenencia del demandado a una comunidad de propietarios sometida al régimen de la LPH , por lo que está sometida a un régimen de prescripción de 15 años, conforme al artículo 1964 del Código Civil. (STS 6.02.2012)
Resumen de la doctrina sobre el plazo de prescripción para reivindicar un elemento común
1º.- Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
2º.- Cuando se trata de la restitución de un espacio común -del que es titular la comunidad por constituir elemento común-, es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el inmueble lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
3º.- Las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del Código Civil.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Buenos días, ¿puede un copropietario ejercer él solo, ya que la comunidad se niega, reivindicar un espació real pero jurídicamente inexistente consistente en un bajo cubierta? ¿Cómo se puede interrumpir el plazo de 30 años…?
Gracias
Muy interesante lo que se versa aquí, pero qué ocurre cuando la mayoría de propietarios se está apropiando de zonas comunes, se les manda burofax para que devuelvan las zonas comunes de las que se han apropiado a su estado original, se vota en junta iniciar las acciones judiciales pertinentes contra ellos y al ser mayoría los que se han apropiado, no se aprueba aunque hayan vecinos que sí quieran denunciar?. Se puede denunciar a la comunidad por no proceder a ejecutar lo que en acuerdos (por unanimidad) se ha prohibido?. Recuerdo que se les han enviado burofax para que devuelvan las zonas comunes apropiadas a su estado original (según el alto tribunal, prescriben a los 30 años al pedir la comunidad que se devuelvan las zonas comunes a su estado original)
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016:
«Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil».
la vivienda tiene 25 año. un propetario de un local comercial asu lado habia un local de la comunidad que no se usaba,era para transformacines electricas.haceunos diez años tiro la pared medianera y lo agregó asu local unos 20 metros cuadrado quisiera saber si ha prescrito .muchas gracias un saludo.
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Buenos días, ¿puede un copropietario ejercer él solo, ya que la comunidad se niega, reivindicar un espació real pero jurídicamente inexistente consistente en un bajo cubierta? ¿Cómo se puede interrumpir el plazo de 30 años…?
Gracias
Muy interesante lo que se versa aquí, pero qué ocurre cuando la mayoría de propietarios se está apropiando de zonas comunes, se les manda burofax para que devuelvan las zonas comunes de las que se han apropiado a su estado original, se vota en junta iniciar las acciones judiciales pertinentes contra ellos y al ser mayoría los que se han apropiado, no se aprueba aunque hayan vecinos que sí quieran denunciar?. Se puede denunciar a la comunidad por no proceder a ejecutar lo que en acuerdos (por unanimidad) se ha prohibido?. Recuerdo que se les han enviado burofax para que devuelvan las zonas comunes apropiadas a su estado original (según el alto tribunal, prescriben a los 30 años al pedir la comunidad que se devuelvan las zonas comunes a su estado original)
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016:
«Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil».
Saludos.
la vivienda tiene 25 año. un propetario de un local comercial asu lado habia un local de la comunidad que no se usaba,era para transformacines electricas.haceunos diez años tiro la pared medianera y lo agregó asu local unos 20 metros cuadrado quisiera saber si ha prescrito .muchas gracias un saludo.
POR UN LADO LA LEY DIVISIÓN HORIZONTAL NO PRESCRIBEN LA USUCAPIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES Y POR OTRO PRESCRIBEN por código civil
en que quedamos?
cuál es el nº de esta STS?