Como la prescripción de la acción reivindicatoria es una materia compleja, recordamos algunos conceptos básicos que nos servirán para comprender esta cuestión:
1.- La acción reivindicatoria es una acción que protege el derecho de propiedad.
La mayoría de las acciones reivindicatorias van encaminadas a la defensa de la propiedad sobre bienes inmuebles (fincas rústicas, urbanas, parcelas, locales, pisos, etc.), aunque también podría ejercerse sobre muebles (vehículos, etc.)
La acción reivindicatoria está amparada en el artículo 348 del Código civil: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla».
El objetivo de la acción reivindicatoria es recuperar la cosa por el propietario no poseedor frente al poseedor no propietario.
El propietario de una finca interpone una acción reivindicatoria contra el vecino colindante o un extraño porque éste viene poseyendo parte de la finca de su propiedad.
Para saber más sobre la acción reivindicatoria PINCHA AQUÍ.
Es una de las formas permitidas en derecho para adquirir la propiedad. La posesión continuada de una cosa, sea mueble o inmueble, con una serie de requisitos (entre ellos el tiempo) produce que una persona que no es titular (solo poseedor) pueda adquirir la propiedad de la cosa.
Ejemplo: Una poseedor de buena fe y con justo título puede adquirir la propiedad de un inmueble entre ausentes transcurrido el plazo de 20 años.
Para saber más sobre la usucapión o modos de adquirir la propiedad por el transcurso de tiempo PINCHA AQUÍ.
Como veis, tenemos en liza dos derechos distintos:
1.- Un derecho a favor de los propietarios frente a los poseedores para recuperar la cosa (acción reivindicatoria).
2.- La posibilidad de que un poseedor (no propietario) adquiriera el derecho de propiedad por el transcurso de tiempo (prescripción adquisitiva o usucapión).
El plazo de prescripción de la acción reivindicatoria sobre bienes inmuebles viene previsto en el artículo 1963 del Código Civil: » Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.».
El artículo 1962 Código civil se ocupa de la acción reivindicatoria sobre muebles: «Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el párrafo 3.º del mismo artículo citado.»
Como estamos centrados en la prescripción de la acción reinvidicatoria sobre inmuebles, tendremos en cuenta el plazo de 30 años previsto en el art. 1963 Código civil.
Por lo dicho hasta ahora es importante que tengais presente que el factor «tiempo» influye de manera decisiva en las relaciones jurídicas, y así, el tiempo, que todo lo muda, afecta tanto al nacimiento de los derechos como a la pérdida de los mismos:
a) Cuando con el tiempo adquirimos derechos hablaremos de usucapión o prescripción adquisitiva.
b) Cuando con el tiempo se pierden derechos hablaremos de prescripción extintiva o prescripción de acciones.
Tal es la idea básica de la institución de la prescripción y que puede definirse como el nacimiento y la terminación de los derechos en virtud del ejercicio continuado o del no ejercicio continuado de los mismos.
Por tanto, si el propietario deja transcurrir el tiempo para ejercitar la acción reivindicatoria puede perder el derecho a reivindicar y recuperar la propiedad. Es decir, que si el propietario de una finca deja transcurrir el plazo de 30 años sin ejercer su derecho, puede que haya prescrito el ejercicio de la acción reivindicatoria.
Pero claro está, si el propietario interpone una acción reivindicatoria es porque alguien viene poseyendo la finca, por lo que si bien su plazo de prescripción es de 30 años, puede que su acción haya dejado de existir previamente si el poseedor ha adquridio la propiedad por ususcapión o prescricpión adquisitiva en un plazo inferior.
Ejemplo: El propietario de una finca interpone una acción reivindicatoria a los 25 años contra el poseedor, si bien éste demuestra en el pleito que la finca ha sido usucapida a su favor porque ha transcurrido el plazo de 20 años de la usucapión ordinaria de inmuebles (posesión en concepto de dueño, con buena fe, justo título y más de 20 años).
En este ejemplo vemos que aunque el plazo de prescripción de la acción reivindicatoria no habia transcurrido (30 años), la acción puede haber quedado extinguida porque el poseedor ha probado que él ha adqurido previamente la propiedad por usucapión ordinaria (20 años).
» El art. 1963 del Código civil distingue entre la prescripción de las acciones reales sobre los inmuebles por una parte (30 años), y la pérdida del dominio por consecuencia de la usucapión consumada por otra. Coexisten ambos supuestos. El referido artículo trata de la preswcripción de las acciones reales que perecen por el transcurso del tiempo sin su ejercicio, entre las que debe incluirse la acción reivindicatoria. Frente a la acción reivindicatoria puede invocarse la prescripción pura de la acción real ejercitada de adverso, por haber transcurrido más de 30 años en que pudo ejercitarse; o bien la consumación de la adquisición del dominio por usucapión en los supuestos en que es aplicable un plazo más breve (por ejemplo la posesión con justo título y buena fe del artículo 1957 del Código Civil con plazos de 10 años y 20 años según sea entre presentes o ausentes; el plazo que establece el artículo 1963 del Código Civil opera sin perjuicio de lo establecido para la usucapión, y así, de haberse consumado la usucapión entre presentes o ausentes la acción quedaría extinguida antes del transcurso de 30 años que establece el precepto, como así lo indican las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1987, 18 de mayo de 2001 y 28 de diciembre de 2006″.
» Por el contrario la acción reivindicatoria tiene un plazo de prescripción de 30 años si bien como quiera que la demandada y hoy apelada no ha recurrido ni impugnado la sentencia sino meramente solicitado la desestimación del recurso interpuesto de contrario, no cabe entrar a dilucidar si la acción había prescrito ni tampoco si en cualquier caso se había producido la usucapión ordinaria o extraordinaria a su favor por el transcurso de 10 o 20 años de posesión ininterrumpida.»
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Mis abuelos en el año 1967 compraron una segregacion de un terreno con vivienda, los vendedores se quedaron con una pequeña casa a continuacion de esta, con un numero diferente a las de mis abuelos. Mis abuelos permitio sin ningun documento ni privado ni nada, a estos vecinos ya que se llevaban bien,que ocuparan unas habitaciones de la camara de su casa de mis abuelos y permitio que hicieran obra, pensando que esas mejoras despues quedarian para su finca, el problema que cuando mis abuelos lo quiso recuperar cuando se murieron esos vecinos, le dijo un abogado q por el tiempo transcurrido ya no se podia. Desde el año pasado ya es de mi propiedad al morirse mis abuelos, mis tios me lo vendieron…. ¿Puedo recuperar esa parte de la casa de mis abuelos que a sido y es utilizada por la gente que ha ido comprando esa casa?
Un saludo
Hola Toni,
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Un inmueble adquirido en subasta hace 5 años que le falta una estancia porque el lindante que era también propietario del bien subastado agrandó su vivienda para achicar la otra que no usaba.
El inmueble grande fue hace 3 años vendido y hace 2 vuelto a vender.
Que posibilidades hay de reclamar esa estancia que falta al bien adquirido en subasta?
Contra quién habría que interponer la demanda?
Muchas gracias
un garaje construido hace mas de 25oños ,el mismo esta en zona de servidumbre y la xunta quiere que lo tire,el garaje esta registrado con la casa,mi abogado dice que a prescrito y no pueden hacer nada,cual es la verdad...............
he adquirido una propiedad en el año 2007, de 3/4 partes y la otra parte no atiende a razones, ni compra ni vende.
me dicen que interponer una demanda es arriesgarse a usucapion o reivindicatoria por la otra parte.
me gustaria saber desde cuando se cuentan pos plazos, desde que la parte que me lo vendio lo registro o desde que yo lo he registrado.
Buenos días, quiero reivindicar un espacio jurídicamente inexistente en una Comunidad de Propietarios, concretamente los bajo cubiertas del edificio que están siendo ocupados por los propietarios de los pisos de la última planta. Sé que la prescripción es a los 30 años y pretendo la interrupción de la prescripción extintiva por reclamación extrajudicial, es decir, no tengo en este momento recursos económicos para poder demandar. El asunto es que uno de los que habitan el bajo cubierta, dice que es el propietario, así consta en la base de datos de la Comunidad según mi indica el Administrador, también participa en las reuniones con voz y voto, es más, se le ha nombrado presidente recientemente, yo me he opuesto, pues no consta ningún tipo de comunicación por parte del supuesto antiguo propietario y tampoco consta en el Registro de la Propiedad que se halla producido una transmisión, sigue a nombre del antiguo propietario. Es cierto que no es necesario elevar a público un contrato privado, el que dice ser propietario vive en la vivienda, pero no consta nada más, y el supuesto contrato privado no ha sido presentado o expuesto a nadie. Sé que tienen un chanchullo de algún tipo. Mi pregunta es la siguiente, ¿a quién tengo que reclamar el espacio bajo cubierta, a quien consta en el Registro a quién dice ser propietario, ocupa la vivienda y es presidente. He de comentar que la Junta de Propietarios se niega a tratar el asunto de reivindicación de espacio común. Típica comunidad donde el promotor constructor hace lo que le da la gana y tiene "comprado" a los vecinos y secuestrada la comunidad. Un saludo y gracias de antemano.