Hablamos del plazo de prescripción para reclamar gastos comunes, sean ordinarios o extraordinarios, que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos.
Aunque ha existido polémica entre nuestros Tribunales sobre el plazo de la prescripción, el Tribunal Supremo dictó sentencia de fecha 3 de junio de 2020 en la que declaró como doctrina que el plazo de prescripción para reclamar gastos comunes es de 5 años, previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil.
El plazo para reclamar las deudas comunitarias se establece en el artículo 1966.3º del Código Civil:
«Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes:
3ª. La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.
El plazo de prescripción de cinco años para reclamar las deudas comunitarias puede ser interrumpido por la comunidad mediante un requerimiento fehaciente de reclamación de la deuda al vecino moroso.
El artículo 1973 del Código Civil dispone:
» La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.»
Mediante una reclamación extrajudicial al deudor, que puede hacerse mediante un burofax por ejemplo, se interrumpe el cómputo del plazo de prescripción que venía produciéndose y se reinicia nuevamente dicho plazo de cinco años.
Ejemplo:
El propietario del piso 2ª A de un edificio tiene una deuda con la comunidad por impago de los gastos comunes desde el año 2016 hasta la actualidad.
En febrero de 2024 la comunidad quiere reclamar judicialmente la deuda. En este caso sólo le podría reclamar los últimos cinco años, es decir, desde febrero de 2.019 hasta febrero de 2.024, porque la deuda de los años anteriores estaría prescrita.
Si en cambio, en junio de 2.020, la comunidad requirió fehacientemente al vecino moroso para reclamarle la deuda, dicho acto interrumpió el plazo de prescripción y comenzó en ese momento a contarse de nuevo el plazo de 5 años, por lo que en febrero de 2024 que es cuando la comunidad reclama judicialmente, puede reclamar toda la deuda desde 2016 hasta la actualidad.
La siguiente sentencia que vamos a ver, dictada por el Tribunal Supremo, declara aplicable el plazo de prescripción de cinco años para reclamar las deudas comunitarias.
«El único motivo del recurso se formula por infracción de los artículos 1964 y 1966-3.º Código Civil y alega la existencia de interés casacional por contradicción entre la doctrina seguida al respecto por las distintas audiencias provinciales.
Cita como representativas de la tesis que defiende la prescripción de cinco años las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 10 de junio de 2002, . Las Palmas de 6 de noviembre de 2000 y 28 de noviembre de 2007, Albacete (Sección 2.ª) de 31 de enero de 2013, Málaga (Sección 5.ª) de 24 de noviembre de 2003, Madrid (Sección 21.ª) de 28 de marzo de 2000, 19 y 26 septiembre 2006, Sevilla (Sección 5.ª) de 22 de junio de 2013, Las Palmas (Sección 5.ª) de 12 de junio de 2006, Madrid (Sección 11.ª) de 31 de mayo de 2011 y Soria de 24 de junio de 1999. En sentido contrario, cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2.ª) de 29 de septiembre de 2011 y 28 de junio de 2016.
La parte recurrida, al oponerse a la estimación del recurso, cita varias sentencias que siguen la postura favorable a aplicar el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 CC, como son las de Las Palmas (Sección 3.ª) de 6 noviembre 2006, Madrid de 14 diciembre 2006, Valladolid de 26 de junio de 2000, Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª) de 14 julio 2015, La Coruña (Sección 3.ª) de 28 noviembre 2014, y Madrid (Sección 10.ª) de 20 noviembre 2012, entre otras.
El interés casacional de la cuestión jurídica afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues la misma ha modificado el artículo 1964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966-3.º, que no ha sido modificado.
Partiendo de tal afirmación, frente a la discrepancia presente en las resoluciones de las audiencias provinciales, se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º, referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e) LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción.
Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada.
Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.
El plazo especial de cinco años pasó del artículo 2277 del Código civil francés al artículo 1971 del Proyecto de 1851 que ordenaba que:
«se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos, 1º de pensiones alimenticias; 2º del precio de los arriendos, sea la finca rústica o urbana; 3º de todo lo que debe pagarse por años o en plazos o períodos más cortos».
De este modo llega al artículo 1966 Código Civil, cuyo texto dice:
«por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 1º la de pagar pensiones alimenticias; 2º la de satisfacer el precio del arrendamiento de fincas rústicas o urbanas; 3º la de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves».
Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ella se pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios.
Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.
En consecuencia, la doctrina aplicable ha de ser la de entender que en estos casos resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1966-3.º Código Civil.»
En igual sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de 30.03.2021, 4.11.2021 y 21.07.2023.
El plazo de prescripción para reclamar gastos comunes y deudas que tienen las comunidades de propietarios contra los propietarios morosos es el de cinco años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil..
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
hola me reclaman la comunidad de un local, de hace cinco anos, de los cuales 4 no se me a prestado ningun servicio como alumbrado de los pasillos o limpieza al encontrarse el local en una galeria comercial en la parte baja del bloque,que la han tenido totalmente abandonada durante cuatro anos teniendo que entrar con linterna de noche
Salve vivo in italia nel 1996 comprai una settima in multiproprieta al calapi mallorca adesso un avvocato italiano mi chiede 15 anni di spese arretrate che io non ho pagato perche mi sembrava una truffa . Cosa devo fare ?
Buenas tardes,
Excepcional artículo al tiempo que muy didáctico e ilustrativo. En relación con el mismo acaba de surgirme una pregunta: Está claro que las deudas que surjan a partir del presente momento no plantearían conflictividad alguna, habida cuenta de la unificación de los plazos en torno a cinco años pero,
¿Qué sucedería por ejemplo con una deuda del año 2004 que se reclama el presente ejercicio? ¿Cómo habría que interpretar el plazo de prescripción, atendida la nueva reforma, en relación con la DA transitoria quinta de la Ley 42/2015?
Dicha disposición establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de su entrada en vigor,se regirán por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil, que a su vez prevé que La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.
¿Podrían resolverme esta cuestión?
Muchas gracias
Hola María:
1.- Gracias por tus comentarios.
2.- Considero que si a fecha 7.10.2015 (reforma del 1964.2 C.Civil) restase un plazo de prescripción superior a 5 años, le quedarán 5 años para reclamar la deuda a partir del 7.10.2015, es decir que finalizará el plazo de prescripción el 6.10.2020.
Sería el caso que propones en tu ejemplo: A fecha 7.10.2015 le quedaban 6 años (desde el 2004 hasta el 2015 ya habian pasado 9, por lo que le restaban 6 años). En ese supuesto, como el plazo de prescrición que quedaba a fecha 7.10.2015 era superior a 5 años, ahora el plazo que le resta no son los 6 de antes, sino 5 años contados desde el 7.10.2015.
3.- Te dejo otra entrada donde intenté explicar lo anterior: https://www.mundojuridico.info/prescripcion-de-las-acciones-personales/
Un saludo.
Muchas gracias de nuevo Francisco, todo claro.
Un saludo.
Buenos dias soy inquilino de una vivienda en tenerife, el presidente me amenaza con el corte de luz y agua,si el propietrio de la vivienda no pone al dia las coutas de la comunidad, puede hacerlo, yo pago luz y agua y la tengo al dia gracias
bueno dias,mi pregunta es la siguiente,en el año 2007 se arreglo las puertas del ascensor de mi bloque y se acordo pagar por coficiente en mensualidades de 36 meses,yo me negue y pague en a razon de como si se pagase a partes iguales entre vecinos dejando de pagar en cada recibo un euro y algunos centimos que en total he dejado de pagar 49 euros con 68 centimo,¿esta deuda queda presquita segun lo aprobado art. 1964 del Código Civil efectuada el 7 de octubre de 2015?,gracias
Buenos días:
Mi padre tiene una parcela en cuya urbanización les hicieron unas obras por acometida de luz en el año 93. Mi padre tendría que haber pagado una cuantía por dichas obras en unos plazos de los cuales no fue informado y pago en el año 97 y fue penalizado por ello,al parecer por haberse pasado la fecha de pago.
Mi pregunta es si esa penalizacion a día de hoy pudiera estar prescrita ya que le dicen que la van a incluir como carga en el Registro de la Propiedad.
A 19 de febrero de 2018, mi comunidad me mensa un papel en el qué me dice qué adeudo a la comunidad tanto los años de comunidad como de garaje desde el año 2009 hasta el 2018.
La cosa es qué yo me divorcio y supuestamente mi ex marido era el responsable de esos pagos de los que no tengo conocimientos hasta que me mandan el papel.Yo no me niego a pagar, pero me gustaría saber cuantos son los años que tengo obligación de pagar.
Atentamente
Buenas tardes,
Soy el nuevo propietario de un inmueble, y ahora, 7 meses mas tardes de su adquisición me reclaman una deuda del anterior propietario de unos 800 euros por gastos de comunidad de los últimos tres años. Si al antiguo propietario no le han presentado demanda alguna para cobrar esta deuda, ¿Me encuentro en una indefensión? ¿Puedo pensar que la comunidad ha esperado a que haya un nuevo propietario para resarcir la misma? ¿Cómo me puedo defender en tal caso? Gracias.
Hola Antonio, el problema con las deudas de comunidad es la afección del piso al pago de las mismas, no obstante puede usted reclamarlas al anterior propietario y para ello debe ver si hubo alguna indicación en su escritura de venta, también indicar a la comunidad que son anteriores a su adquisición para que se dirija contra el anterior propietario
Tengo una deuda de comunidad desde el año 2007, y hasta la fecha, no me lo han reclamado de ninguna forma, ni mediante Burofas, según tengo entendio hay una ley en vigor que solamente tendría que pagar los últimos cinco años.
Pueden aclararme esto, ya que me reclaman ahora la totalidad.
Muchas gracias. Cristina
Hola Cristina,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
salve buongiorno. mi chiamo fulvio nel 1996 acquistai una settimana in multiproprieta' al cala pi club di llumajor mallorca. oggi un avvocato italiano mi ha chiesto gli arretrati di spese di manutenzione per 15 anni dal 2003 al 2017. vorrei sapere se un giudice spagnolo formalizzerebbe un decreto ingiuntivo per 15 anni o per 5 anni come la modifica del codigo civil del 2015..? grazie cordiali saluti
Hola Fulvio,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con un abogado en Mallorca, que te pueda hacer las gestiones oportunas sobre la multipropiedad.
Un saludo.
buenas tardes, tengo una vivienda con patio interior,con derecho a disfrute. Hace ya 10 años hice un mueble de mampostera de 1.80 de largo por 35 de ancho,( no molesta a nadie) ahora la comunidad me dice que lo tengo que quitar,
con la nueva ley de la prescripción de los 5 años, ¿tengo que quitarlo? a ya esta caducado y al no reclamarme nadie durante los 10 años, ya no pueden pedirme que lo quite.
Gracias.
Hola Juan Antonio,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info