¿Qué plazo de prescripción para reclamar la falta de mantenimiento y conservación del inmueble o sus elementos comunes está previsto en la Ley?
Antes de nada recordamos que la Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 10.1 una obligación a cargo de la Comunidad de propietarios de realizar todas aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Si por el incumplimiento de dicha obligación se produjesen daños a cualquier vecino o tercero ajeno, la Comunidad será la responsable de los perjuicios ocasionados.
VER MÁS sobre la responsabilidad de la Comunidad por falta de mantenimiento y conservación del inmueble.
Dicho lo anterior la pregunta que hacemos es la siguiente:
La cuestión a dilucidar es si el plazo de PRESCRIPCIÓN es:
a) El de UN AÑO previsto en el artículo 1968 del Código Civil
b) El de QUINCE AÑOS (actualmente CINCO AÑOS) previsto en el artículo 1964 del Código Civil.
En el presente asunto la Audiencia Provincial consideró que el plazo era DE UN AÑO, pero como veremos el Tribunal Supremo corrige el criterio y considera que es el de QUINCE AÑOS (actualmente CINCO AÑOS).
El recurso de casación contiene un solo motivo, basado en interés casacional por la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales sobre el plazo de prescripción de la acción de reclamación de daños dimanantes del incumplimiento de las obligaciones impuestas por el artículo 10.1 LPH.
En consecuencia la cuestión jurídica controvertida radica en determinar si la reparación de los daños causados por el incumplimiento del deber de conservación que impone el artículo 10.1 LPH a la comunidad de propietarios está sujeta al PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE UN AÑO -por tratarse de un supuesto de responsabilidad extracontractual- o al PLAZO GENERAL DE QUINCE AÑOS -actualmente CINCO AÑOS- por tratarse de una acción personal sin plazo especial de prescripción sujeta a lo dispuesto por el art. 1964 Código Civil.
La tesis que sostiene la sentencia recurrida es que la exigencia de cumplimiento de la obligación de conservación del artículo 10.1 LPH está sujeta al plazo general de las acciones personales y, sin embargo, la de exigencia de indemnización de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento lo está al plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual.
Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la LPH en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos.
Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º C. Civil.
No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada dictada por la Audiencia Provincial que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el PLAZO DE CINCO AÑOS, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable.
El plazo de prescripción para reclamar la falta de mantenimiento y conservación del inmueble por parte de la Comunidad de propietarios y los daños que se ocasionen por dicha omisión será el previsto en el artículo 1964 del Código Civil.
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