Antes de que comencemos a ver la extensión y consecuencias de la privación del derecho de voto al vecino moroso, lo primero será ver cuándo se considera que uno de los propietarios de la Comunidad es moroso a los efectos de votar acuerdos.
De forma general, debemos distinguir TRES momentos respecto a la obligación de estar al corriente al pago de las deudas con la Comunidad:
Respecto a la CONVOCATORIA, el artículo 16.2.1 Ley Propiedad Horizontal dispone que la misma «contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2».
En cuanto a la CELEBRACIÓN de la Junta, el artículo 15.2 LPH señala las consecuencias de la morosidad al disponer que «los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto».
Finalmente respecto a la PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA (impugnación judicial) el artículo 18.2 LPH , además de señalar que «estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto«, establece como requisito de procedibilidad que «para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas».
Esta regla general tiene como única EXCEPCIÓN la de la «impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».
1ª.- Cuando se cita a todos los comuneros para la celebración de una Junta, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 15.2 exige que en la convocatoria figure una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad con la advertencia de la privación del derecho de voto. Pues bien, si hubiese algún vecino que aún figurando en dicho listado abonase la cantidad adeudada antes de la celebración de esa Junta, podrá ejercer su derecho de voto.
2ª.- ¿La privación del derecho de voto al vecino moroso es factible si la Comunidad de propietarios descubre en fechas posteriores a la celebración de la Junta que uno de los propietarios asistentes no pagó el recibo de esa mensualidad?
Mi opinión es que en estos casos será válido el voto, ya que cuando se celebró la Junta no figuraba como tal en la relación. No obstante lo anterior, algún Juzgado considera que su voto sería nulo ya que se le permitió votar siendo moroso a dicha fecha.
3ª.- La privación del derecho de voto al vecino moroso no impide que este pueda asistir a la Junta. Es un derecho que como propietario tiene de conocer el desenvolvimiento de la Comunidad a la que pertenece. Podrá asistir y deliberar las cuestiones tratadas, e incluso (y esto es muy importante), cuando se voten los acuerdos que figuren en el orden del día aunque no vote el moroso porque tiene privado este derecho, podrá hacer constar que se incluya en el acta su posición negativa si en un futuro decide impugnar ante los Tribunales dicho acuerdo.
4ª.- Para el supuesto de que el vecino moroso no comparezca a la Junta o no se le permita «salvar el voto» o «votar en contra» del acuerdo porque la Junta de propietarios considere que no tiene derecho en ese momento a emitir su voto:
a) En estos casos si el vecino quiere impugnar el acuerdo deberá notificar dentro del plazo de 30 días naturales al Secretario de la comunidad el voto en contra de la aprobación del acuerdo.
b) Seguidamente podrá impugnar judicialmente el acuerdo, si bien deberá estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
5ª.- Si se diere el caso de que pese a la privación del derecho de voto al vecino moroso, éste hubiese votado en una Junta, el voto podría ser anulado judicialmente e incluso el acuerdo si fuese trascendente y no de pura gestión.
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Soy moroso en mi comunidad y se niegan a arreglar la tuberia bajante de mi edif ya q me afecta a mi por vivir en un primero q derechos tengo gracias
Hola Ginés:
Desde mi punto de vista nada tiene que ver que la Comunidad arregle la bajante con la situación de moroso. Si la Comunidad se niega a su arreglo, siempre que efectivamente tengas la seguridad que es un elemento común y que la reparación por tanto es de su incumbencia, podrás demandarla judicialemente para que procedan a su arreglo.
Ginés, cap*llo, primero paga lo que debes.
hola que cantidad es necesaria para considerar moroso a una persona?? me negaron el voto por un recibo de 4e de un agua q cobran aparte de la comunidad el recibo de comunidad son 30e mas agua aparte y los mas gracioso es que me dijeron que ya aunque lo pagase no podia votar hasta la siguiente junta esto es veedad???
Yo salvé el voto en la ultima junta 28.10.2015 y dije que iba a impugnar , también pedí la inclusión de varios asuntos en el orden del día y solo puso en ruegos y preguntas "aclaración escrito formulado por NINA" ,solicite estatutos titulo constitutivo y acuerdos donde se excluyen del pago a algunos propietarios y no me dio ninguno pero en el acta puso que todas mis dudas estaban resueltas. Y no puso lo de salvar el voto ni todo lo que hablé en la junta pues eran temas que perjudicaban su mala gestión y errores contables de mas de 5.000€.
Estoy en situación de morosidad y metida en un círculo vicioso: en base a que debía algunas cuotas, aprobaron en junta permitir al bar de la finca (hace ya unos 20 años) que instalase unas máquinas que causaban ruidos y molestias. Exigí el derecho a oponerme pues dañaba zonas comunes y era molesto y me negaron ese derecho de oposición. A la firma de la asistencia escribí que me oponía pero en el acta no se reflejaba nada de esto y pusieron "se aprueba por unanimidad".
Estoas ruidos acabaron con mi familia que huyó de la vivienda y con mis vcinos que se fueron y ahora todos alquilan, y me enfermó de depresion. Con denuncias he logrado cese de actividad pero vino otro bar y, esta vez sin junta siquiera, el presidente les autorizó a una instalación que acabó por hundir los techos y no me lo arreglan porque ahora, perjudicada, me niego a pagar. ¿Que puedo hacer legalmente? Deberían indemnizarme por 100 veces más que mi deuda pero ¿estoy a tiempo?
Excelente aporte. Muchas gracias por la informacion. Exitos.
Hay un vecino que se esta apropiando del alquiler de un apartamento de la comunidad y de un local y encima vota en la junta como se le puede denunciar es mas el lo ha admitido en la junta de propietarios pero de momento no ha devuelto el dinero su voto es valido
es deudor por el tema de no dar el dinero de los alquileres a la comunidad
que se puede hacer
Puede impedir un vecino que se ha apropiedado indebidamente de los alquileres de local y apartamento de la comunidad ocupar cargos en la junta y votar como se le puede inhabilitar para que no pueda ocupar ningun cargo en la comuinidad tiene un contrato de hace 20 años que se queda con un 20 por ciento por gestionar dichos alquileres lo que ahora se queda con el 100 por 100 que hacer ?
Buenas tardes
Fui condenada a pagar una deuda que tenia el piso que compré, por no haber impugnado el acta donde decía que mi piso tenía esa deuda. Acaté la sentencia y acordamos la comunidad y yo, ante el mismo juzgado a que yo haría pagos aplazados cada mes hasta pagar el total de la deuda. Según el Administrador, no tengo derecho a voto mientras no termine de pagar toda la deuda. Eso es legal? Cuando uno hace un acuerdo de pago con la Administración Pública, por ejemplo con Hacienda, ya uno no es considerado que está en deuda. Esto podría asimilarse también con mi caso? Gracias
Despues de la compraventa de una plaza de garaje con certificado de estar al corriente de pago con la comunidad, el anterior propietario devuelve el ultimo recibo y mediante llamada telefonica se me incluye como moroso (solidario) sin derecho a voto en la primera junta. ¿como deben justificarme el impago? ¿desde que momento soy moroso? Es decir, ¿es automatica esa condicion al devolver el vendedor el recibo o deben seguir un procedimiento para trasladarme la responsabilidad de la deuda? ¿es la plaza el sujeto pasivo? Muchas gracias de antemano