Procedimiento adecuado para el desahucio del arrendamiento de industria

La Audiencia Provincial de Granada considera que el procedimiento adecuado para el desahucio del arrendamiento de industria es el juicio ordinario.

Las distintas posturas de nuestros Tribunales sobre el procedimiento adecuado para el desahucio del arrendamiento de industria sigue a fecha de hoy siendo una constante, como se ha puesto de relieve recientemente por la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) en sentencia de 14 febrero de 2014, que declara inadecuado el juicio verbal de desahucio cuando se pretende la recuperación de la industria (en este caso se trataba del arrendamiento de un restaurante) por falta de pago de la renta.

Antes de nada y como ya pusimos de relieve en mundojuridico.info mediante otro artículo sobre este mismo asunto » JUICIO DE DESAHUCIO EN LOS ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA«,  y aunque sea de manera telegráfica, resumimos la cuestión discutida, no sin antes destacar la importancia  que tiene escoger acertadamentee un procedimiento judicial u otro, ya que de no hacerlo conforme a los criterios que mantenga el Tribunal que nos toque, podemos encontrarnos con la desagradable sorpresa de que el Juez no se pronuncie sobre el fondo por estimar la «inadecuación de procedimiento«.

¿Cuándo se entiende que estamos frente a un arrendamiento de industria?

Estaremos frente a un arrrendamiento de industria, cuando el arrendamiento abarque, además del local, el negocio o industria en el instalado, funcionando o no, pero sí dotado de aquellos elementos que, formando una unidad patrimonial, sirvan para el fin propuesto. EJEMPLO: Cuando se arrienda un local de negocio donde se haya instalado un restaurante, con su mobiliario, maquinaria, electrodomésticos, mesas, cocina, menaje, etc.

¿Qué ocurre si el arrendatario no paga la renta fijada en el contrato de arrendamiento de industria?

A)  Existe un sector de los Tribunales (mayoritario) que considera que en estos casos, el arrendador o dueño de la industria alquilada cuando el arrendatario no le pague la renta, puede recuperar la posesión de la industria mediante los trámites del JUICIO VERBAL de desahucio dispuesto en los artículos 440 y siguientes de la LEC.

B)  Otros Tribunales, entre los que se encuentra la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada, considera que el procedimiento adecuado para el desahucio del arrendamiento de industria es el JUICIO ORDINARIO, pero no el juicio verbal.

¿Qué razones expone la Audiencia Provincial de Granada para considerar adecuado el juicio ordinario?

Según la sentencia de fecha 14 febrero de 2014, serían los siguientes:

1º.-  En el supuesto de autos tenemos que llegar a la conclusión de encontrarnos ante un ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA cuando se pactó la cesión temporal, mediante precio, del uso y goce de un conjunto de elementos diversos destinados a una explotación de restaurante, formando un todo el local perfectamente adecuado y preparado a dicho fin y los bienes que se entregaron juntamente con el mismo constituyendo todo ello una unidad patrimonial susceptible de ser inmediatamente explotada.

2º.-   El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (art. 3 ) era claro al respecto excluyendo el arrendamiento de industria del ámbito de la misma. En la actualidad, la exclusión por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, se deriva de su naturaleza compleja, por lo tanto el arrendamiento de industria no estará regulado por la LAU y sí en cambio por las normas del Código Civil.

3º.-  La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 250 dispone que se decidirán en JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía…., entre otras, las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

4º.-  Este Tribunal debe concluir que excediendo el arrendamiento de autos de lo que es la finca, el local, no resultará aplicable el anterior precepto.

5º.-  Por lo tanto, no resultando incardinable el caso en ninguno de los supuestos de atribución del procedimiento por razón de la materia previstos en la Ley,  deberemos acudir a la cuantía y en este sentido el art. 251 en su regla 9ª dispone que en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo los que tienen por objeto la reclamación de rentas vencidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. No obstante, cuando se reclame la posesión del bien arrendado se estará a lo dispuesto por la regla tercera de este artículo. Esta remite a la anterior que dispone que cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.

6º.-  CONCLUSION:  Por todo ello, dice la Audiencia Provincial de Granada, es claro que en este caso procedía la tramitación de JUICIO ORDINARIO habiéndose acudido indebidamente al verbal, utilizando además un procedimiento que limita trascendentemente los medios de prueba ( art. 444-1º de la L.E.C.) e imposibilita la compensación que se pretendía oponer, lo que añade un especial matiz de inidoneidad, con consecuencia de indefensión que hace deba declararse inadecuación de procedimiento.