El procedimiento monitorio por la comunidad de propietarios es el proceso judicial más adecuado para reclamar del obligado al pago las cantidades debidas por gastos comunes ordinarios, extraordinarios o del fondo de reserva.
El procedimiento monitorio que tiene a su alcance las comunidades de propietarios para reclamar las cantidades que le adeuden los comuneros es un procedimiento especial, rápido y con una serie de ventajas.
¿Dónde se regula el procedimiento monitorio especial de las comunidades de propietarios?
El procedimiento monitorio especial dirigido a reclamar las cantidades que le son debidas a la comunidad de propietarios por gastos comunes viene establecido en el artículo 21 apartados 2 al 5 de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal).
artículo 21.2 LPH
«La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.»
¿Contra quién se puede dirigir el proceso monitorio especial regulado a la LPH?
El procedimiento monitorio especial regulado en la LPH se dirigirá contra el propietario de la vivienda o local que adeude cantidades en concepto de gastos comunes.
Además del propietario, el apartado 2 del artículo 21 de la LPH establece que «en cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».
No cabe dirigir el proceso monitorio especial contra el propietario anterior que resulte responsable solidario del pago de la deuda conforme al artículo 9.1 i) de la LPH:
«1. Son obligaciones de cada propietario:
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.».
¿Quién puede iniciar el proceso monitorio especial de la LPH?
La petición inicial del monitorio podrá iniciarla:
1.- El presidente de la comunidad
2.- El secretario-administrador con cualificación necesaria profesional.
¿Qué documentación es necesaria aportar al procedimiento monitorio especial de la LPH?
El artículo 21.3 de la LPH exige la presentación de la siguiente documentación junto con la demanda de petición de monitorio:
1.- Certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado de liquidación de deuda deberá constar el importe debido y su desglose.
2.- El documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
¿Qué cantidades se pueden reclamar a través de un monitorio al propietario moroso?
Según establece el artículo 21 de la LPH, la comunidad de propietarios podrá reclamar mediante un proceso monitorio especial :
a).- La cantidad adeudada por el propietario moroso cuyo importe conste en el certificado de liquidación de la deuda
b).- Las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda.
c).- Todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda (burofax, etc.)
d).- Los gastos derivados de la intervención del secretario-administrador.
Trámites del procedimiento monitorio por la comunidad de propietarios
Los trámites que se siguen son los genéricos de cualquier otro proceso monitorio, por lo que hay que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 815 y siguientes.
Según la actuación del deudor, el procedimiento monitorio seguirá trámites distintos:
1.- Presentada la petición de monitorio, el Juzgado requerirá al deudor para que, en el plazo de 20 días, pague la deuda o se oponga alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada (art. 815.1 LEC).
2.- Si el propietario moroso paga la deuda en el plazo concedido (20 días hábiles), el procedimiento finaliza. En este caso, además de la deuda reclamada, el deudor debe pagar las costas del procedimiento (honorarios de abogado y procurador de la comunidad), según el artículo 21.5 de la LPH.
3.- Si el propietario moroso no paga ni se opone en el plazo de los 20 días, el procedimiento finaliza, se archiva el monitorio y la comunidad de propietario podrá instar el despacho de ejecución (art. 816.1 LEC). En este caso, el deudor deberá pagar también las costas del monitorio.
4.- Si el deudor presentare escrito de oposición dentro de plazo de 20 días, el asunto se resolverá definitivamente en juicio verbal si la deuda reclamada no excede de 15.000 euros y si es mayor la deuda se ventilará por los trámites del juicio ordinario (art. 818 de la LEC).
¿Puede solicitar la comunidad el embargo preventivo cuando presenta un monitorio?
Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas (art. 21.4 LPH).
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que la comunidad de propietarios preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.
Esta medida cautelar prevista en la Ley de Propiedad Horizontal a favor de las comunidades de propietarios no exige la comprobación del «fumus bonus iure» (apariencia de buen derecho) normalmente concurrente con la certificación de la deuda, ni el «periculum in mora» (peligro en la demora), absorbido por el perjuicio de la comunidad al no disponer de las cuotas de los comuneros morosos; en este sentido se pronuncian, entre otros, el Auto de la Audiencia Provincial de Sevilla, sección 8, de fecha 14.03.2023 o el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 11, de fecha 29.01.2026.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes en la comunidad hay varios vecinos que deben cuotas pero solo quieren reclamar a uno ,yo no lo veo bien porque hay varios que están en la misma situación lo encuentro una discriminacion y miedo que puedan denunciarlos por ese motivo de discrimnacion
Buenos dias mi comunidad me ha reclamado por via judicial 2800 euros yo no me diego a pagarlos pero o querria hacer fraccionado porque mis ingresos son de 617€ al mes y no puedo afrontarlo de una sola ves como lo puedo solicitar. gracias
Hola buenas: Quería hacer una pregunta sobre una deuda pendiente de pago por la comunidad de vecinos.
En el año 2010 quedé en situación de desempleo,y con la vivienda embargada por el juzgado (Habiendo pagado aprox 100.000 y pendientes de crédito hipotecario 112.000 eur)la cuota (25 eur/mes sin pagar desde 2010 hasta 2013 )unos 1.000 eur.ahora me reclaman la liquidación de la deuda mediante una empresa de recobros.(1.000 ) +(300 eur.de costas.) Hable con la ADMINISTRACION de la comunidad para saldar la deuda a plazos,contestándome que estaba en el juzgado y no era posible(tengo un documento a fecha de 14/02/2017 reclamándome lo antes posible saldar la deuda o negociar a plazos .Ahora me encuentro con la otra versión de ¨LA EMPRESA DE RECOBROS)
La pregunta es puedo rrecurrir al ART.21,2 LPH Art. 3º (Notificación del acuerdo a los vecinos una vez votada y por mayoria en asamblea la convocatoria de la junta de la comunidad de vecinos los acuerdos firmados)Yo no he tenido ninguna información,no he asistido a dicha junta,pero creo que tenian que enviar información de lo acordado ,a todos los vecinos
Si hubiesen procedido así como dice la ley hubiese tenido la oportunidad de negociar y pagar a plazos con la Gestoria y ahorrarme los ¨SERVICIOS DE LA EMPRESA DE RECOBROS ).
GRACIAS POR SU ATENCION SALUDOS CORDIALES
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Hola Carmen:
Presente un escrito en el Juzgado que le ha enviado la demanda y que le señalen una cuenta bancaria donde efectuar los pagos
Saludos
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La pregunta es puedo rrecurrir al ART.21,2 LPH Art. 3º (Notificación del acuerdo a los vecinos una vez votada y por mayoria en asamblea la convocatoria de la junta de la comunidad de vecinos los acuerdos firmados)Yo no he tenido ninguna información,no he asistido a dicha junta,pero creo que tenian que enviar información de lo acordado ,a todos los vecinos
Si hubiesen procedido así como dice la ley hubiese tenido la oportunidad de negociar y pagar a plazos con la Gestoria y ahorrarme los ¨SERVICIOS DE LA EMPRESA DE RECOBROS ).
GRACIAS POR SU ATENCION SALUDOS CORDIALES