Una de las cuestiones más espinosas a la que se enfrentan las Comunidades de propietarios es el procedimiento para modificar las cuotas de participación que vienen establecidas en el título constitutivo.
Como sabéis el Título constitutivo de la comunidad de propietarios es aquel documento inscrito en el Registro de la Propiedad donde se describen todos los elementos privativos y comunes que componen el edificio, los servicios y servidumbres que tuviere, los Estatutos de la comunidad sobre el funcionamiento de la Comunidad y por último, y es el objeto del presente artículo, las cuotas de participación que le corresponden a cada piso o local en el conjunto del edificio.
Esta cuota de participación asignada a cada piso o local, expresada numéricamente, es la referente (aunque hay excepciones) a la hora de establecer la contribución de cada propietario al sostenimiento del edificio, es decir lo que al final va a pagar cada propietario en concepto de «gastos comunes«.
EJEMPLO:
El piso 1º, letra B de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal tiene una superficie útil de 80 metros cuadrados y tiene asignada una cuota de participación del 2´3000%, mientras que el piso 5º letra D, tiene una superficie útil de 115 metros cuadrados y tiene asignada una cuota de participación del 3´8500%. Esta asignación de la cuota de participación provoca que el primer piso page en concepto de «gastos comunes» 40 euros mensuales, mientras que el segundo piso paga 54 euros.
La cuota de participación fijada en el Título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad, requiere para ser modificada la unanimidad de todos los propietarios que forman parte de la Comunidad de propietarios.
El artículo 17.6 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece lo siguiente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Esta exigencia de la unanimidad como observaréis, supone un gran inconveniente cuando uno sólo de los integrantes de la Comunidad, no digamos cuando hay varios, se opone a la modificación de las cuotas de participación, pues la LPH es tajante en la exigencia de ese quórum de la unanimidad para proceder al cambio cuando afecta al Título constitutivo.
La respuesta es que SÍ existe un procedimiento para modificar las cuotas de participación.
A) Está claro que si existe unanimidad de todos los propietarios para modificar las cuotas de participación, no existe problema alguno, es decir, se somete dicho acuerdo a la Junta y si es aprobado por unanimidad, el acuerdo es válido y podrá inscribirse con una serie de requisitos la decisión de modificar las cuotas en el Registro de la propiedad, lo que como hemos visto, repercutirá a posteriori en el reparto de los gastos comunes.
B) El problema se plantea cuando no existe unanimidad para el cambio de las cuotas de participación. En estos casos se pueden dar dos planteamientos distintos dependiendo de si es la Comunidad la que propone la modificación de las cuotas de participación y uno de los vecinos se opone y el segundo supuesto sería a la inversa, uno o varios vecinos proponen a la Comunidad que se modifiquen las cuotas de participación y es la Junta de propietarios quien rechaza dicho acuerdo.
Veamos aunque sólo sea someramente estos dos planteamiento:
1.- Si es la Junta de propietarios la que por mayoría decide la modificación pero no existe unanimidad, la Comunidad a través del Presidente, deberá demandar judicialmente a los propietarios opositores, para que sea el Juez quien determine si es procedente o no el cambio acordado por la Junta.
2.- Si uno o varios propietarios son los que han promovido el cambio pero la Junta lo rechaza, por tanto tampoco existe unanimidad, el acuerdo desestimatorio debería ser impugnado dentro de los plazos que marca la Ley, debiendo demandar a todos los propietarios en esa impugnación, puesto que la modificación de las cuotas de participación es un asunto que al final le va a afectar a todos. Ese procedimiento para modificar las cuotas de participación exige la presencia de todos los propietarios en el procedimiento (unos como demandantes y otros como demandados), pues de no demandar a todos los propietarios podría estimarse la excepción procesal de «falta de litisconsorcio pasivo».
La diferencia en un supuesto o en otro es patente. En el primer caso, aunque el acuerdo fue mayoritario a favor del cambio, no pudo ser aprobado por falta de unanimidad, por lo que la Comunidad deberá interponer un procedimiento para modificar las cuotas de participación contra los propietarios que se opusieron, mientras que en el segundo caso, esos propietarios díscolos, a través del mecanismo de impugnación de acuerdos, por no ser aprobado por unanimidad, son los que deben demandar a todos los propietarios y a la Comunidad conjuntamente.
Es importante advertir cuando la Comunidad es la que demanda a los propietarios que se oponen a la modificación, que el procedimiento judicial adecuado (aunque no es unánime en todos los Juzgados), no es el proceso de equidad recogido en el artículo 17.7 LPH, sino que el procedimiento para modificar las cuotas de participación adecuado sería el procedimiento ordinario. Digo esto, porque son muchas las veces que la Comunidad de propietarios ve rechazada su petición al elegir un procedimiento judicial que no es el apropiado, lo que provoca la desestimación de las peticiones por «inadecuación de procedimiento«.
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Buenas tardes,
Que pasaria si un vecino se opone a la modificación de cuotas en un edificio en el que no existe comunidad de vecinos ni estatutos, ya que todos son locales comerciales con su propia entrada e instalacion de agua y luz, pero en los que cada local tiene cuota de participación.
Muchas gracias.
MI PROBLEMA ES EL SIGUIENTE EN UN GARAJE SE PROCEDE A HACER UNA IMPORTANTE REFORMA DE TODAS SUS INSTALACIONES DE SEGURIDAD, QUE AFECTA A CREAR UNA ESCALERA DE EMERGENCIA, VESTIBULOS DE INDEPENDENCIA DE LOS ASCENSORES, TRATAMIENTO PARA INNIFUGAR Y TODOS LOS ELEMENTOS NECESARIOS, PILARES Y COLOCAR PUERTAS CONTRA INCENDIOS ALUMBRADO Y ELEMENTOS DE EMERGENCIAS, ASÍ COMO VENTILACIÓN PINTADO TRATAMIENTO DEL SUELO ETC, ES DECIR UNA OBRA MUY COSTOSA EN LA ESCRITURA DE DIVISION HORIZONTAL POR ERROR MANUSCRITO APARECE UNA SUPERFICIE UTIL DE 23 m2 Y SE ME APLICA UN COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN DEL 23% SIENDO EN REALIDAD DE 13,50 m2 DE LO QUE NO ME PERCATÉ AL FIRMAR LA ESCRITURA DE COMPRA SIENDO LA OBRA MUY COSTOSA LO QUE ME GRAVA EN 2600 EUROS MAS DE LO QUE YO HE PAGADO POR MIS METROS REALES (13,50m2) QUE PUEDO HACER YA QUE LA COMUNIDAD ME QUIERE DEMANDAR POR NO HACER FRENTE A LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS Y LAS ORDINARIAS LAS ESTOY PAGANDO POR LOS 23m2, ACUERDO AL QUE LLEGUÉ AÚNQUE DE PALABRA CON EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD Y QUE AHORA SE DESDICE.
Buenos días,
Nuestra comunidad está formada por 48 unidades. Doce son parcelas privadas de unos 120m2, con chalet de unos 80m2. Otro grupo de 28 son adosadas y unos 60m2, y las últimas ocho son adosadas con unos 40m2 en una altura. Los coeficientes de propiedad y participación de cargas sobre los elementos comunitarios (piscina y jardines) definidos en la constitución de la comunidad, así como en las 48 escrituras individuales, es igual, del 2,08333 para los 48. Hay sin embargo, una de las casas pequeñas que aumentó hace más de diez años (yo no formaba parte aún de la comunidad) su edificación apropiándose de unos 7,5m2 del espacio comunitario de jardines y viales.
La pregunta es: ¿Se podría tener éxito en modificar (rehacer) las cuotas de participación, por el hecho de que los espacios comunes que figuran en las escrituras se vieron en su día reducidos (modificados por esta ampliación edificatoria de una de las unidades), modificando registralmente las escrituras del conjunto y las 48 correspondientes a cada vivienda, así como los estatutos, al objeto de hacerlo más justo en función del diferente aprovechamiento de las tres tipologías comentadas?
Las doce casas con parcela privativa no estarían seguramente de acuerdo, y de las 36 restantes tampoco participarían todos (extranjeros distantes, difíciles de localizar o de entenderse, debido al idioma). Podríamos estar de acuerdo unos 20 de los 48.
Muchas gracias,
Hola, muchas gracias por su artículo, es muy interesante.
Tengo una duda, compre un piso de 2 plantas en 2002, en la escritura apetecía como desván y un trozo de terraza la 2ª planta pero lo era así, habían hecho obras pero no aprecia, era vivienda. Las 2 plantas de comunicaban por la escalera comunitaria.
En 2003 realicé una reforma integral e incluí la escalera dentro del piso, amplíe una habitación de la terraza. Mi vecino anterior me denunció al ayuntamiento y me llegó una orden de paralización por ampliación de volumen en febrero de 2004. Fui al ayuntamiento y me dijeron que siguiera, que no pasaba nada.
Ahora en 2018 voy a venderla pero tengo que inscribir la obra en el registro ya que serían más metros, como cambiaría la cuota de participación tienen que firmar mis vecinos, solos 4 en total, uno de ellos tiene 90 años y me dice que si pero no por escrito. Todos los certificados del ayuntamiento son favorables por lo que no hay problema por la mañana vea que hice.
Tengo compradores, pero necesitan que esté inscrita la obra para tasarla entera no sólo la 1ª planta. ¿ Qué puedo hacer si uno no quiere firmar? Me urge mucho por favor. Muchas gracias!!
Hola María,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Muy buenas! Tengo una duda,en mi escalera pagamos la misma cuota todos los vecinos,podría yo pedir o exigir que se paguen las cuotas por coeficientes o también tiene que haber unanimidad?
Gracias!
Buenas tardes,
Compré una plaza de garage y un trastero a la promotora de un edificio la que la comunidad se paga lo mismo por la plaza de garage y el trastero, sin coeficientes, no lo sabia ni se me informó. He solicitado que se paguen los gastos por coeficiente ya que del trastero se paga una barbaridad y me lo han rechazado. Debo denunciarles a todos? Puedo dejar de pagar hasta que se aclare y salga la sentencia?
Hola, en mi comunidad se decidió cuando se constituyó pagar todas las viviendas la misma cuota indiferentemente de los metros cuadrados de la vivienda, puede ahora un vecino obligar a pagar por coeficientes?
Buenos días,
llevo diez meses intentando que el Registro de Propiedad me inscriba en escritura pública, previo notaría, el cambio de coeficientes de la Comunidad, siendo que está aprobados en junta por unanimidad y no una, sino dos veces. En 2004 y en 2021 porque me la han hecho repetir de nuevo, cuando creo que es algo que no prescribe.
en el Registro me piden ahora que los bancos acreedores que tengan hipotecas con algún vecino me den autorización y que el vecino que no tenga hipoteca entregue un justificante del banco de fin de hipoteca. NO doy crédito a todos estos documentos que me piden cuando lo importante lo tengo y todos los vecinos están a favor del cambio de esos coeficientes. Estoy pendiente de la venta de la casa a unos compradores y me están poniendo miles de trabas burocráticas, pudiendo llegar a perder la venta.
El edificio tiene una antigüedad de 27 años. Si no me la inscriben en registro es verdad que caduca a los 30 años?
Hola agradecería muncho si me pueden informar en la comunidad de vecinos somos 18 mi casa es un bajo entre suelo está fuera del piso de vecinos tengo mi puerta particular y escalera ami nunca me an limpiado mis escaleras la chica de la comunidad pero pago la misma cuota seria legal pagar misma cuota si tengo puerta escalera particular al no tener q entrar en el piso no gasto su luz pero tengo q pagar igual agradecería si me pueden informa
compre un apartamento doble con cuota de participacion de 1.20. la participacion de los apartamentos sencillos es del 6.10
Porque tengo que pagar una cuota doble de comunidad
cuando solo tengo una escritura de la casa ,una luz, un agua, y un impuesto de recogida
de basura
Buenas tardes. pertenezco a una comunidad de propietarios que hace 20 años se cambio los coeficientes de participacion por unanimidad y el administrador lo lo registro en el registro. mi pregunta es. Ahora quieren cambiar a los de que tenian antes con que porcentaje se haria o es tambien por unanimidad ? Muchas Gracias