El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios o también denominado «juicio de equidad» viene recogido en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal .
El juicio de equidad tiene como finalidad principal que el Juez resuelva con sentido común y lógica mediante una «resolución de equidad» ante la imposibilidad de alcanzar la doble mayoría requerida legalmente respecto al número de votos y cuotas de participación, debiendo tratarse de un acuerdo cuya materia no pueda eludir la comunidad como no sea haciendo imposible o muy dificultoso el pleno disfrute de los elementos privativos.
También este juicio de equidad está pensado para los siguientes asuntos:
a) Cuando fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad (artículo 13.2 LPH).
b) Cuando algún propietario es designado presidente pero quiere excusarse de dicho nombramiento (artículo 13.2 LPH).
El artículo 17.7 de la LPH que está dedicado a las reglas de aprobación de los acuerdos por las juntas de propietarios, establece:
» 7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
El juicio de equidad viene dispuesto en este segundo apartado del artículo 17.7 de la LPH dedicado a la adopción de los acuerdos que requieren solo de la mayoría de propietarios y cuotas, de ahí que gran parte de la doctrina considere que el proceso de equidad se ciñe exclusivamente a los acuerdos incluidos en este apartado. No obstante, otro sector de los Tribunales atendiendo a la literalidad del precepto considera que el juicio de equidad sería extensible a otros acuerdos que requieran de otras mayoría distintas ya que el citado artículo dice: «cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores«.
Supongamos una Comunidad compuesta por 30 propietarios. Se convoca Junta General para debatir y en su caso aprobar el cambio de caldera o la aprobación de los presupuestos (acuerdos que requieren mayoría simple.
A dicha Junta asisten ocho propietarios, y en segunda convocatoria, cinco de ellos votan a favor de la aprobación del cambio de caldera (mayoria de asistentes) pero la suma de sus cuotas de participación es inferior a la que ostenta los tres asistentes que votan en contra.
Nos encontramos con un acuerdo que si bien la mayoría de los asistentes vota a favor no reúne el requisito de la mayoría de las cuotas de participación del artículo 17.7 de la LPH que acabamos de ver, por lo que no puede ser adoptado.
Ahora bien, como la mayoría quiere cambiar la caldera, consideran que dicho acuerdo es conveniente para los intereses de la Comunidad, por lo que acuden mediante al Juez mediante un «proceso de equidad» para que resuelva la cuestión planteada.
El segundo párrafo del citado artículo 17.7 LPH dispone sobre el juicio de equidad lo siguiente:
«Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte dias, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas».
Este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios, como venimos diciendo, lo que intenta es conseguir a través de un procedimiento judicial, que acudiendo sobre todo a razones de sentido común y lógica, las comunidades no se vean paralizadas en su funcionamiento ordinario porque los acuerdos de mayoría simple no se alcancen por la doble mayoría requerida legalmente respecto al número de votos y cuotas de participación. Es decir, el acuerdo solo cumple parcialmente con una de las mayorías exigidas pero no con las dos.
Muchos de estos juicios de equidad se plantean cuando un sólo propietario suma diversas cuotas de participación y no vota a favor de los acuerdos de la Comunidad, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida, ya que si bien los asistentes son mayoría no así en las cuotas de participación.
Antes de acudir al juicio de equidad se ha tenido que intentar llegar al acuerdo en dos ocasiones como así se desprende de la letra del artículo 17.7 de la LPH cuando dice: ¨a la fecha de la segunda junta¨.
Trámites:
1.- Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el juicio de equidad, con sus datos personales. También puede presentarlo uno solo de los vecinos siempre que conste la representación por el resto de los que se alinean en esa postura.
2.- El escrito no necesita la firma de abogado ni de procurador.
3.- Hay que nombrar a los «contradictores» y sus domicilios para que puedan ser citados. Este concepto que utiliza la ley se refiere que hay que citar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del juicio de equidad.
4.- Se expondrán todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones argumentales que defienda la postura de la solicitud.
5.- El escrito iniciador del juicio de equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de propietarios.
6.- El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.
7.- Hay un plazo para interponer el juicio de equidad. Hay que iniciarlo dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de propietarios.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios sería el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los vecinos que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar válidamente un acuerdo, evitando de esta forma que se paralice el funcionamiento ordinario de la Comunidad. El Juez en estos procedimientos de equidad se convierte en un árbitro de la contienda.
El proceso de equidad en la Comunidad de propietarios no tiene su reflejo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, no viene expresamente recogido como procedimiento especial, por lo que habrá de tramitarse como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de la Ley 15/2015 de 2 de Julio.
Por último deciros que este proceso de equidad en la Comunidad de propietarios también es el seguido cuando la Junta nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al juicio de equidad.
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Quien debería solicitar el juicio de equidad y quienes serían los contradictores si el acuerdo en el que no se ha obtenido mayoría suficiente es en la renovación de cargos, de Presidente en concreto. Hubo dos candidaturas y ninguna de ellas ha obtenido mayoría suficiente estancandose el proceso en un empate (por un lado mayoría de número que no alcanza el 50% de porcentaje y por otro mayoría de porcentaje que no alcanza mayoría de número.
Hola Angles:
Considero que si no se ha reunido la mayoria exigida para la elección de Presidente (art. 17.7 LPH), el actual Presidente (que debe seguir ejerciendo el cargo) sería el que debiera plantear la cuestión en el Juzgado (plazo de un mes) ante la imposibilidad de alcanzar mayoría para el nombramiento del nuevo Presidente. He de decirte que no he encontrado ninguna sentencia que despeje la duda de si alguna de las candidatutas está legitimada para plantear la cuestión. Seguiré mirando y si encuentro algo interesante te lo envío al correo o publico un pequeño artículo. Un saludo y gracias por seguirnos.
HOLA. TENGO UNA DUDA SOBRE RENOVACION DE CARGOS (CONCRETAMENTE DEL PRESIDENTE). SI EN LA REUNION CONVOCADA AL EFECTO NO SE LOGRA ACUERDO POR LA MAYORIA REQUERIDA, YO COMO PRESIDENTE, ¿CONTRA QUIEN DEBO EJERCITAR EL PROCEDIMIENTO DE EQUIDAD, SOLO CONTRA LOS QUE VOTARON EN CONTRA DEL ACUERDO O TAMBIEN FRENTE A LOS AUSENTES?.
MUCHAS GRACIAS POR LA AYUDA
Si ninguna de las partes solicita ante el juez el proceso de equidad, en el plazo de un mes establecido, que ocurre con el acuerdo que no ha tenido mayoría simple, queda invalido o se aprueba?
¿Puede un Administrador de finca que ha sido expulsado del colegio de administradores, ejercer como administrador y firmar como colegiado?.
¿Si esta haciendo lo expuesto, esta cometiendo algún delito?
QUE SUCEDE SI NO SE APRUEBA EL PRESUPUESTO ANUAL AL NO EXISTIR LA DOBLE MAYORIA NECESARIA (PROPIETARIO CON EL 60% DE COEFICIENTE Y 1 VOTO FRENTE AL RESTO DE VOTOS DEL RESTO DE PROPIETARIOS).
¿SE PRORROGARIA EL PRESUPUESTO DEL AÑO ANTERIOR?
¿SE TENDRIA QUE EJECUTAR EL DE ESTE AÑO AUN AUQUE NO HAYA DOBLE MAYORIA E IR A UN JUICIO DE EQUIDAD?
Hola . ¿ Puede el presidente de la comunidad solicitar un juicio de equidad por propia iniciativa , tras haber quedado estancada una votación sobre la colocación de una plataforma elevadora en el portal para favorecer la accesibilidad ?. Salió empate de 6 votos positivos y negativos. ¿ Las costas serían elevadas ?.
Muchas gracias,
Gloria
Hola Buenos días, acabo de entrar de presidente en mi comunidad, pero a su vez tenemos una mancomunidad con otros dos bloques mas para las zonas comunes donde tenemos un administrador. Mi pregunta es ya que soy presidente de mi comunidad , soy presidente con los otros dos presidentes de los otros bloques para la mancomunidad , pero quien me nombra y como para aparecer en la mancomunidad, porque el administrador que tenemos no hace nada mas que darnos larga y pasa el tiempo, cosa que no me interesa porque así no le puedo pedir ningún documento.Gracias.
HE SIDO NOMBRADO PRESIDENTE DE COMUNIDAD Y DESEO CONOCER QUE DEBO HACER PARA DECLINAR ESTA RESPONSABILIDAD : TENGO 72 AÑOS CUMPLIDOS . NO VIVO EN LA COMUNIDAD DESDE HACE MAS DE 6 AÑOS . TENGO SALUD DELICADA Y RESIDO FUERA DE ZARAGOZA LA MITAD DEL AÑO (PLAYA Y MONTAÑA) .LA COMUNIDAD SE ENCUENTRA UBICADA EN ZARAGOZA Y ESTA COMPUESTA POR 11 BLOQUES DE EDIFICIOS (UNAS 140 VIVIENDAS CON PISCINA Y ZONAS AJARDINADAS . ESTOY JUBILADO Y NO ME ENCUENTRO CON FUERZA PARA EJERCER ESTE PUESTO . LES RUEGO ME INFORMEN QUE PASOS DEBO DAR . GRACIAS .
Hola Ignacio,
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Hola.
En mi comunidad se rotaba la presidencia. Al finalizar mi turno al año, nadie quiso serlo. Así que por haer un favor continué yo. Así durante 5 años que una nueva propietaria se presentó voluntaria. Ha estado ocupando el cargo durante 10 años. Hasta que ha decidido dejarlo.
Resulta que en la junta para el cambio, ninguno de los otros 10 propietarios quiso ser presidente y decidieron hacer hacer un sorteo. Y nos metieron a la vecina que estuvo 10 años y a mi en el sorteo.
Yo no asistí a la junta porque desde hace mas de 6 años vivo a mas de mil kilómetros en Francia.
Y resulta que por casualidad en el sorteo he sido yo el elegido.
Que posibilidades tengo en un proceso de equidad de que se anule mi nombramiento?
No veo justo que nos metieran en el sorteo ni a mi ni a la vecina que estuvo 10 años. Y no es lógico que elijan a una persona que viva en otro pais a mas de mil kilómetros de distancia, habiendo 10 vecinos que llevan más de 15 sin ser presidentes
Gracias de antemano
Hola Javier,
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Hola. Sobre el juicio de equidad, y ser elegido por rotación Presidente de mi comunidad de vecinos, les quería hacer la siguiente consulta: recientemente, en mi comunidad de vecinos, se ha convocado la reunión de cambio de cargos. Para el año 2022 el elegido, por rotación, voy a ser yo. Mi caso es que soy padre de dos niños menores (8 años) con discapacidad. Por mi situación familiar, en la reunión alegaré esa razón para no ser "escogido", y esa es la cuestión que quisiera plantearlas. Es mi situación, razón suficiente para no ser el Presidente elegido "por rotación", o ante la negatividad de los otros propietarios, que estoy convencido que se dará, tendré que acudir a un juicio por equidad para que sea un Juez quien decida si mi razón es o no suficiente para ser relevado en el cargo de Presidente. ¿Existe alguna sentencia al respecto, del Tribunal Supremo, u otro Juzgado, que ya decidiese a este respecto, cuya decisión sea firme, y sea la que hay que aplicar en este, mi caso personal?. Gracias.