Los propietarios pueden actuar en defensa de los elementos comunes

Los propietarios pueden actuar en defensa de los elementos comunes cuando la comunidad de propietarios decide no intervenir.  

Los propietarios pueden actuar en defensa de los elementos comunes ostentando legitimación activa en el procedimiento judicial siempre que intervengan en beneficio de la comunidad y lo hagan cuando ésta ha decidido no intervenir contra el infractor.

La comunidad de propietarios es la que en un principio está legitimada activamente para actuar en defensa de los intereses y elementos comunes, y lo hará a través del Presidente que es el órgano que representa legalmente a la comunidad según dispone el artículo 13.3 de la LPH:

“El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

Cuando la comunidad decide no actuar judicialmente contra un vecino o contra una persona ajena a la comunidad, cualquier propietario podrá hacerlo actuando, como decimos, en beneficio de la comunidad. 

¿Qué pasos ha de dar el propietario antes de actuar en juicio defendiendo los intereses comunes?

Es recomendable seguir los siguientes pasos antes de interponer la demanda.

1. El propietario deberá comunicar previamente a la comunidad la existencia de una infracción o ataque a los intereses de la comunidad.
2. En teoría la comunidad debería convocar y tratar en una junta como punto del orden del día esta cuestión para debatirla y decidir si se emprenden o no acciones judiciales contra ese presunto infractor.
3. Si la comunidad no trata este asunto en junta de propietarios, el propietario interesado debería de solicitarlo.
4. Adoptado acuerdo comunitario en el que se ha decidido no actuar judicialmente o se ha rechazado por la comunidad su inclusión como punto del orden del día, el propietario podrá actuar judicialmente en defensa de los intereses comunes.
5. Es conveniente que el propietario adjunte a la demanda, los intentos y resultado practicados para que la comunidad de propietarios sea la que interviniera judicialmente.

¿Dónde está previsto que los propietarios pueden actuar en defensa de los elementos comunes?

La doctrina del Tribunal Supremo tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma, y para ello, considera aplicables lo dispuesto en el artículo 13.3 de la LPH (transcrito anteriormente), en relación con el artículo 7.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el artículo 396 del Código Civil.

La sentencia del Tribunal Supremo núm. 46/1995 de 31 de enero afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes, así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad.”

Ejemplo de actuación de un propietario en defensa de los intereses comunitarios

Veamos un ejemplo real examinado por el Tribunal Supremo.

Antecedentes:

Dª Soledad, propietaria de un piso, ejercita acción contra Dª María que es otra vecina por haber realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad. 

Concretamente, habría procedido a cerrar la terraza de su vivienda instalando un cierre de carpintería de PVC y cristalera en línea con la fachada exterior, eliminando además la pared preexistente de la terraza, lo que supondría una infracción grave contra la Comunidad de Propietarios por cuanto supone variar elementos comunes del edificio, además de dar lugar a una serie de efectos colaterales perjudiciales para los demás comuneros por cuanto la supresión de la pared de la fachada desprotege al edificio de un aislante térmico. 

Además, la alteración de la fachada supone la ampliación de la superficie de la vivienda al incluirse la terraza en la estancia contigua, dando lugar a la alteración de los conceptos tenidos en cuenta para determinar los coeficientes de participación.

Dª María, que es la demandada, opuso en primer lugar, excepción de falta de legitimación activa ad causam al amparo del artículo 7.6 de la LEC, al no ser Dª Soledad presidente de la comunidad de propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo vengativo. 

Fallo de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial

Se le niega legitimación activa a la demandante Dª Soledad, que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas.

Se interpone recurso de casación ante el Tribunal Supremo y esta es la decisión del Alto Tribunal:

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 22.12.2021:

El Tribunal Supremo tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, etcétera).

Tendrá legitimación cualquier comunero cuando plantee una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el artículo 13.3 de la LPH y art. 396 del Código civil, cabe reconocer legitimación a la Dª Soledad para actuar en beneficio de la comunidad.