La cláusula que establece automáticamente una prórroga del contrato de mantenimiento del ascensor puede ser nula por abusiva si contraviene lo dispuesto en la Legislación protectora de Consumidores y Usuarios.
La Ley que regula los derechos de consumidores y usuarios es el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU).
La normativa privilegiada de consumo es aplicable a las comunidades de propietarios.
El artículo 3.1 del TRLGDCU establece las personas que se consideran consumidores y usuarios:
«1. A efectos de esta ley, y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.»
Las comunidades de propietarios se incluyen dentro de las entidades sin personalidad jurídica.
Cuando se plantea la nulidad por abusiva de la cláusula contractual firmada entre una empresa de mantenimiento de ascensores y la comunidad de propietarios por la que se establece un periodo mínimo de duración de varios años o unas indemnizaciones altas en caso de desistimiento, hay que tener en cuenta varias cuestiones:
1ª.- Los contratos están para cumplirse (articulo 1.256 Código Civil). Las condiciones y cláusulas de los contratos han de respetarse por las partes, por lo que en un principio las Comunidades de Propietarios debe cumplir las obligaciones que haya firmado, por lo que su condición de consumidor o usuario no le proporciona ninguna ventaja legal.
2ª.- La duración elevada de un contrato de mantenimiento de ascensores tiene un soporte lógico, ya que permite a la empresa de ascensores contar con trabajadores especializados de manera estable y con piezas de recambio. También ese tipo de contratos de notable duración permite ofrecer precios de mantenimiento más bajos.
3ª.- Se puede dar un desequilibrio entre las partes contratantes puesto que para la empresa ese tipo de contratos le interesan para asegurarse el trabajo pero a cambio las comunidades de propietarios no pueden contratar con otras empresas durante ese tiempo salvo que pagan fuertes indemnizaciones por desistimiento.
4ª.- Cuando en el contrato de mantenimiento se ha establecido una duración excesiva, un sistema de prórrogas automáticas y una indemnización alta para el caso de desistimiento, nos podemos encontrar frente a cláusulas abusivas que conforme a la normativa de protección al consumidor, declare su nulidad.
El contrato suscrito por las Comunidades de Propietarios para el mantenimiento de los ascensores es considerado un contrato de adhesión.
Sobre este tipo de contratos, la doctrina ha venido proclamando que el contrato concertado entre las partes se considerará un contrato de adhesión, por cuanto que las cláusulas del mismo han sido establecidas previa y unilateralmente por la empresa de mantenimiento de ascensores de la Comunidad de Propietarios demandada, sin que esta última haya tenido la posibilidad de negociarlas o modificarlas, como así se desprende claramente de la utilización de un modelo o contrato tipo en el que todas las cláusulas se encuentran previamente redactadas, existiendo tan sólo espacios en blanco para indicar los datos de la parte contratante, la fecha del contrato y de inicio de su vigencia y el precio o importe trimestral.
Recordemos el artículo 1.1 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación:
«Son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.»
Y el artículo 8 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) que:
1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.»
La estipulación que establece un plazo largo de duración inicial del contrato con la empresa de ascensores es considerada abusiva por los tribunales de justicia.
El artículo 87.6 del TRLGDCU establece respecto a las cláusulas abusivas por falta de reciprocidad:
«6. Las estipulaciones que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor y usuario en el contrato, en particular en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, la imposición de plazos de duración excesiva, la renuncia o el establecimiento de limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin a estos contratos, así como la obstaculización al ejercicio de este derecho a través del procedimiento pactado, cual es el caso de las que prevean la imposición de formalidades distintas de las previstas para contratar o la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la atribución al empresario de la facultad de ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.»
«En razón a esa normativa, quizás hoy pueda afirmarse, no sin excepciones, que nuestros tribunales consideran abusivas las cláusulas que en éste sector del tráfico mercantil imponen plazos de duración a las Comunidades de Propietarios de cinco o más años con penalizaciones del 50% de las sumas pendientes de pago hasta el natural vencimiento de los contratos de mantenimiento, por cuanto perjudican de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, en el caso a las referidas Comunidades de Propietarios, y comportan en el contrato una posición de desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de aquellas.»
» Ahora bien, decíamos también que a raíz de la nueva normativa, mucho más rígida y específica que la precedente en este particular, entendíamos necesario modificar nuestro anterior criterio, para declarar y mantener de forma definitiva a partir de la sentencia citada anteriormente (26 de junio de 2012 ) que una contratación de servicio de mantenimiento de ascensores vinculando la comunidad de propietarios por cinco años se considera abusiva, y ello, con independencia de la fecha de suscripción de los contratos, pues las expectativas de negocio y mantenimiento de un determinado contrato en función de la infraestructura necesaria para ello se justifica con no más de dos años, y además, siempre le cabrá la posibilidad a la empresa de dedicar los recursos humanos y técnicos presuntamente previstos para aquel contrato, bien a mejorar la atención a otros clientes, o para asumir nuevos compromisos, por lo que la pérdida negocial no puede justificar la imposición de dicho plazo de vigencia del contrato..»
El artículo 85.2 del TRLGDCU establece que las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:
» 2. Las cláusulas que prevean la prórroga automática de un contrato de duración determinada si el consumidor y usuario no se manifiesta en contra, fijando una fecha límite que no permita de manera efectiva al consumidor y usuario manifestar su voluntad de no prorrogarlo.»
» Pues bien, sí como relatamos más arriba, son varias aunque algo lejanas las sentencias de esta Audiencia Provincial, las que declaraban también la nulidad de cláusulas como las aquí discutidas en las que se establecía una duración del contrato de tres años, con prórrogas automáticas por iguales periodos y plazos de preaviso de tres meses, como las Ss. de 29-10-2001 ó 2-4-02, con mayor motivo ahora y a la luz de los nuevos preceptos transcritos cuya infracción se denuncia, habremos de declararlas también nulas en base a aquellos mismos razonamientos, pues se ha de considerar una plazo de vinculación excesivo y desproporcionado en perjuicio del consumidor el impuesto, sino el inicial sí al menos la fijación de prórrogas por igual periodo, viniendo como hemos expuesto a constituir igualmente el plazo de preaviso tan amplio desde luego una limitación y obstáculo importante al derecho del consumidor a poner fin a la relación contractual, sin que el plazo de once años por el que venía durando la relación, constituya argumento para considerar aquel un plazo moderado y por tanto válido, como se razona en la instancia, pues realmente lo que demuestra la prolongación de contrato durante tanto tiempo es esas dificultades o trabas sufridas por el consumidor para desligarse del empresario.»
» Bajo tales consideraciones y a la vista de la cláusula de prórroga tácita de autos, en que tras establecer un plazo de «vigencia y duración del contrato, a partir del 1.1.2001 hasta el 1.1.2011», señala «Prórroga. Se efectuará automáticamente al vencimiento de este contrato por iguales periodos sucesivos, mientras una de las partes no lo denuncie con noventa (90) días de antelación a su vencimiento» , no cabe por menos que reputar la misma indiciariamente abusiva y, por ende, nula e ineficaz. Pues, en efecto, al tiempo de por sí duradero de 10 años inicialmente pactado, pero en todo caso, ya trascurrido y sobre el que no cabe por ello actual pronunciamiento alguno, se acompaña la cláusula de prorroga automática, en beneficio apreciable de la entidad recurrente, por iguales periodos de nada menos de 10 años, sin garantía de compensación alguna de la limitación que comporta de la facultad de resolución unilateral propia de todo contrato duradero de tracto sucesivo con prestaciones reciprocas, en interés del consumidor adherente.»
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