Prórroga forzosa en arrendamientos de local de negocio

Vamos a ver el tratamiento jurídico que el Tribunal Supremo ha realizado sobre la prórroga forzosa en arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del RDL 2/1985 (conocido como Decreto Boyer), es decir, contratos de arrendamiento de local suscritos a partir del 9 de mayo de 1985.

Vamos a intentar explicar de la manera más sencilla posible esta cuestión, que tanto por la redacción de la Ley, como por los distintos cambios llevados a cabo por el Tribunal Supremo ha creado una gran confusión.

Notas previas:

1.-  La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecía la prórroga forzosa a favor del arrendatario. Esto significaba en la práctica, que los contratos, aunque llegase la fecha de vencimiento, continuaban en vigor a voluntad del inquilino, por lo que el contrato se convertía de esta manera en «indefinido«.

2.-  Se produce un cambio legislativo mediante el Decreto 2/1985 (Decreto Boyer), por el que se acuerda que los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor ( 9 de mayo de 1985), ya no quedaban sujetos a la prorroga forzosa, sino que su duración sería la que determinasen las partes.

3.-  No obstante y aún a pesar de la entrada en vigor de este Decreto, en la práctica se fueron firmando muchos contratos de local de negocio en los que se incluía entre sus cláusulass un «sometimiento al régimen de prórroga forzosa» de la LAU de 1964.

A la vista de lo anterior formulamos dos preguntas:

1ª:-   ¿Sería válido el acuerdo de esta prórroga forzosa en arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985? 

2ª.-   ¿Cuándo finalizan dichos contratos sometidos a prórroga forzosa?

El Tribunal Supremo razona ante estas cuestiones señalando que una de las características esenciales del contrato de arrendamiento es la TEMPORALIDAD, es decir, que los contratos han de ser de DURACIÓN DETERMINADA (o al menos determinable), por lo que NO PUEDE ACEPTARSE que una duración fijada de un año PRORROGABLE INDEFINIDAMENTE a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración exigida por la Ley.

De ahí que dicho Tribunal Supremo haya decidido que cuando estemos frente a una prórroga forzosa en arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 le sea de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 para determinar la finalización de la situación de prórroga.

Por tanto, y a modo de RESUMEN, a los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la LAU de 1994, en los que las partes voluntariamente hayan pactado el sometimiento a prórroga forzosa, les será de aplicación para su finalización, la normativa contemplada en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.

El Tribunal Supremo (Sala 1ª, Pleno), en sentencia  de fecha 12.03.2015 (reiterada en Auto de 30.09.2015), fija doctrina jurisprudencial, señalando el siguiente criterio:

» Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la Disposición Transitoria 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964″

Nuevamente, el Tribunal Supremo en sentencia de 12.04.2016, reitera el anterior criterio sobre la prórroga forzosa en arrendamientos de local de negocio.

Comentario a la SENTENCIA DEL TS de 12.04.2016:

–  Contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado el 25 septiembre 1985 (posterior al RDL 2/1985), en el que la arrendataria es una PERSONA JURÍDICA.

–  En el contrato aparece la siguiente cláusula: «El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento, es de un año, prorrogable en la forma prevista en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no siendo de aplicación, por tanto, lo dispuesto en el artículo 9 del RDL de fecha 30 abril 1985, ni cualquier otra futura disposición legal, que limite el derecho de prórroga del arrendatario«. Es decir, las partes establecen voluntariamente el régimen de prórroga forzosa.

–  La jurisprudencia y el propio concepto de arrendamiento implica la temporalidad del mismo, como elemento esencial, concepto que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y que durante décadas no se respetó por razones de política legislativa.

–  Partiendo de la temporalidad esencial del arrendamiento la disposición transitoria primera, apartado primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone simplemente que los contratos de arrendamiento posterior al 9 mayo 1985 se rigen por lo dispuesto en el Real Decreto Ley de 30 abril 1985 que elimina la prórroga forzosa, pero nada dice si las partes contratantes la han impuesto en el contrato voluntariamente.

–   En este último caso, se entiende que se rige igual que si se hubieran celebrado, con prórroga forzosa, antes del 9 mayo 1985 por lo que se aplica la disposición transitoria tercera, cuyo apartado 4 dispone, en relación a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica y desarrolla actividad comercial, que SE EXTINGUIRÁN A LOS VEINTE AÑOS.

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Francisco Sevilla Cáceres

Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada.
Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.

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