¿Puedo cancelar la hipoteca cediendo mi casa al banco?

Atendiendo a la situación actual en España, cada vez se escucha más esta palabra, dación en pago. Así, el Gobierno para intentar evitar los desahucios propone, mediante el llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias,  que una familia con dificultades económicas pueda cancelar su hipoteca cediendo su casa al banco, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

Este Código viene presentado en Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

IMPORTANTE: Ver Modificación Ley 1/2013 de 14 de mayo. Medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios.  

¿Qué debemos saber sobre este Código?

• Fue publicado en el BOE ( Boletín Oficial del Estado) , el 10 de Marzo de 2012.
• Estas medidas se adoptan sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria.
• La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión.
• A este Código de buenas prácticas podrán adherirse voluntariamente las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.Una vez adheridas será de carácter obligatorio para las entidades por dos años.
• Habrá un seguimiento para que estas entidades una vez aceptado el Código de buenas prácticas lo cumplan por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.
• Los ciudadanos podrán reclamar el incumplimiento del Código de buenas prácticas ante el Banco de España.
• Hay que tener en cuenta que la opción de la dación en pago es la última posible, de manera previa se intenta  hacer una reestructuración de la deuda o una quita. (La definición económica de quita apunta a una rebaja de la cuantía de una deuda, para facilitar su pago, convenida por acreedor y deudor. Es decir, una rebaja convenida bilateralmente en la cantidad adeudada, para facilitar el pago de al menos una parte de la misma.)

¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar la aplicación del Código?

Las medidas previstas en este real decreto-ley de 6/2012 de 9 de Marzo, se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que grave la vivienda habitual ycuyo deudor se encuentre situado en el “umbral de exclusión”, además que  estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor.

Se considerarán situados en el “umbral de exclusión” aquellos deudores de un préstamo  hipotecario sobre su vivienda habitual, cuando cumplan, todos y cada uno de los requisitos siguientes:

• Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. (Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda)
• Que la cuota mensual de hipoteca a pagar sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
• Que la unidad familiar no disponga de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
• Que este préstamo hipotecario sea sobre la única vivienda en propiedad del deudor y que haya sido concedido para la adquisición de la misma.
• Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantias reales o personales. En el caso de existir garantias personales, como los avalistas, éstos deberán reunir las circunstancias expresadas en los puntos 2) y 3).
• En caso de que exitan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán reunir las circunstancias 1), 2) y 3).
• Se aplicará este Código a las hipotecas para la compra de vivienda cuyo precio no hubiere excedido los siguientes valores:

1. 1. para municipios de más de 1 mill. de habitantes: 200.000€
   2. para municipios de entre 500.001 y 1 mill. de habitantes: 180.000€
   3. para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000€ ( como por ejemplo Granada)
   4. para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000€

¿Si cumplo los requisitos se procede a la dación en pago?

La respuesta es no. La opción de la dación en pago es la última de las soluciones que el Banco va a adoptar. Así, el procedimiento a seguir sería el siguiente:

1.-Se intentará reestructurar la deuda hipotecaria, mediante la aplicación de estas tres medidas a la vez, :

• carencia del pago de capital durante 4 años en el que solo se pagarán intereses.
• ampliación de la hipoteca hasta 40 años, a contar desde que se firmó la hipoteca.
  
• rebaja del tipo de interés a el Euribor más el 0,25% durante los cuatro años de carencia.

Si puede seguir pagando con estas nuevas condiciones, usted seguirá pagando su hipoteca.

Para el caso, de que aún con estos ajustes no se pueda hacer cargo de los pagos, las entidades podrán ( no están obligadas) ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Se aplicarán varias fórmulas:

• Reducción del 25% del capital.
• Calcular quitas personalizadas que serán mayores en cuanto mayor sea la diferencia entre la cantidad ya devuelta  y la cantidad ya pagada en concepto de principal. Es decir, supuestos en los que los tipos de interés sean altos.
• Fórmulas que hacen una quita mayor para aquellos hipotecados con entidades que prestaron más dinero en relación al valor real de la vivienda. Por ejemplo cuando se dio un valor superior al 80% de tasación.

Si la entidad acepta la quita y puede hacerse cargo de la deuda una vez practicada la misma, se seguirá pagando la hipoteca con las nuevas condiciones.

2.-Si finalmente ninguna de las dos medidas anteriores logra conseguir que los deudores puedan seguir pagando las cuotas, éstos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago  como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años abonando una renta anual como alquiler del 3% del capital pendiente de amortización. Un ejmplo sería que si tienes una deuda hipotecaria de 100. 000 euros, la renta mensual por alquiler sería de 250 euros , y ello por un plazo máximo de 2 años, sin derecho a prórroga, salvo acuerdo escrito de las partes.

Si se encuentra en esta situación, le recomendamos que se ponga en contacto con un abogado de Granada, o de su ciudad, para realizar una consulta en atención a sus circunstancias personales y caso concreto.