En este artículo te explico de forma clara y detallada qué es el precario, una figura jurídica que aparece con frecuencia en situaciones de ocupación de viviendas sin título habilitante. Veremos su definición, regulación legal, implicaciones prácticas y las diferencias con el comodato. Si te interesa el derecho inmobiliario o estás lidiando con un caso de ocupación, esta guía te será especialmente útil.
Además, analizaremos qué opciones tiene el propietario para recuperar su posesión y cómo se defienden los llamados precaristas. Vamos allá.
¿Qué es el precario y cómo se define?
La doctrina y la legislación coinciden en identificar el precario como una forma de posesión sin título, es decir, la ocupación de una vivienda ajena sin respaldo jurídico alguno. Es una situación muy habitual en el ámbito inmobiliario, en la que una persona utiliza un inmueble sin pagar renta y sin haber firmado contrato.
Esta posesión puede ser tolerada inicialmente por el propietario, pero no está amparada por un acuerdo formal. Por eso, se dice que el precario implica la propiedad de lo impropio. Es decir, el ocupante hace uso del bien como si fuera suyo, aunque legalmente no tenga derecho alguno.
¿Quién puede considerarse precarista?
Un precarista puede encontrarse en esa condición por diversas razones. Estas son las más comunes:
Cuando el propietario autoriza la entrada en el inmueble, pero no se firma contrato alguno.
Cuando existía un contrato o título habilitante que se ha extinguido (por ejemplo, un arrendamiento vencido).
Cuando nunca ha existido ningún título que justifique la ocupación.
En todos estos casos, la clave es que no hay un título válido que justifique la posesión. Eso convierte al ocupante en precarista, aunque su presencia en la vivienda haya sido inicialmente consentida.
¿Dónde se regula el precario?
El precario se regula principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en el artículo 250.1.2.º, que establece lo siguiente:
«Se decidirán en el juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca».
Además, los artículos 251.2ª y 3ª.5 recogen las reglas para determinar la cuantía del procedimiento, que dependerá del valor del inmueble en disputa.
El precario y los derechos reales: propiedad vs. posesión
Para entender el precario, es necesario distinguir entre dos conceptos clave del derecho civil: la propiedad y la posesión. Ambos son derechos reales, pero con implicaciones jurídicas muy distintas:
Propiedad: Según el artículo 348 del Código Civil, es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley. Es el derecho real más completo.
Posesión: El artículo 430 la define como la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Es un derecho más limitado, que no permite disponer libremente del bien.
El precarista, por tanto, posee sin ser propietario, y no tiene legitimidad legal para seguir en la vivienda si el propietario reclama su recuperación.
Características principales del precario
El precario suele parecerse a una cesión gratuita, pero hay una diferencia clave: no está documentado ni formalizado. Es una posesión sin título, que puede haberse iniciado con tolerancia del propietario o de forma directamente ilegítima.
Esto lo convierte en una situación jurídica inestable y revocable. El propietario puede exigir en cualquier momento la recuperación de su bien mediante los mecanismos legales oportunos.
¿Cómo se pone fin a la situación de precario?
El propietario tiene dos principales acciones civiles para recuperar la posesión:
Acción reivindicatoria: si desea recuperar la propiedad plena y puede demostrarla.
Desahucio por precario: un procedimiento más directo y rápido, orientado específicamente a este tipo de situaciones.
En ambos casos, deberá acreditar su derecho a poseer la vivienda. Por su parte, el precarista intentará demostrar que cuenta con un título válido que justifique su permanencia.
¿Y si el precario incurre en delito?
Si el ocupante ha accedido al inmueble con violencia o intimidación, se puede iniciar un procedimiento penal por ocupación u usurpación, según el artículo 245 del Código Penal. Aquí entran en juego delitos más graves y la posibilidad de sanciones penales.
¿Es lo mismo el precario que el comodato?
¡Buena pregunta! La respuesta es no, aunque puedan parecerse. El comodato está regulado en los artículos 1.741 y siguientes del Código Civil y se define como un préstamo gratuito de uso.
La diferencia clave está en la intención de las partes y en la existencia de un acuerdo:
Precario: No hay contrato, ni renta, ni duración determinada. El uso es informal y gratuito.
Comodato: Hay acuerdo expreso, se establece una duración o un uso concreto, aunque tampoco se pague renta.
El precario es una figura que se da con más frecuencia de la que parece. Si bien comienza a menudo de forma pacífica o consentida, con el tiempo puede convertirse en un conflicto legal. Por eso, tanto propietarios como ocupantes deben conocer sus derechos y obligaciones.
Y si te encuentras en una situación así, contar con asesoría legal especializada en desahucios es la mejor decisión que puedes tomar.
Preguntas frecuentes sobre el precario
¿Cuándo se considera que una persona está en situación de precario?
Cuando ocupa una vivienda ajena sin pagar renta y sin tener un contrato que justifique su derecho de posesión.
¿Puedo echar a alguien en precario sin juicio?
No. Para recuperar la posesión legalmente necesitas iniciar un procedimiento de desahucio por precario o una acción reivindicatoria.
¿El precario tiene algún derecho sobre la vivienda?
No tiene derecho de propiedad ni de posesión legítima, aunque sí podría defenderse si demuestra la existencia de un título válido.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Depende del juzgado, pero si no hay oposición puede resolverse en unos pocos meses con el llamado desahucio exprés.
¿Qué diferencia hay entre precario y okupación?
El precario suele comenzar con consentimiento, mientras que la okupación implica entrada ilegítima. La línea es fina, pero legalmente se tratan de forma distinta.
Preguntas frecuentes adicionales sobre el precario
¿Es lo mismo estar en precario que ser inquilino sin contrato?
No necesariamente. Un inquilino sin contrato puede haber tenido un contrato verbal válido o haber pagado renta, lo cual podría implicar una relación arrendaticia. En el precario no existe renta ni contrato alguno.
¿Qué pruebas necesita el propietario para interponer una demanda por precario?
Debe acreditar su título de propiedad y demostrar que el ocupante no tiene derecho legítimo a permanecer en el inmueble. No necesita probar la fecha exacta de entrada del precarista, pero sí su carencia de título.
¿Puede un familiar vivir en precario?
Sí. Es habitual que un familiar ocupe una vivienda de otro sin contrato ni renta. Si no se pactaron condiciones, esta situación puede considerarse precario.
¿Qué ocurre si el precarista se opone al desahucio?
El procedimiento se alarga y se convierte en un juicio verbal. El juez evaluará si existe o no título habilitante. La sentencia determinará si el ocupante debe abandonar la vivienda.
¿Se puede regularizar una situación de precario con un contrato?
Sí. El propietario y el precarista pueden firmar un contrato de arrendamiento o comodato para formalizar la posesión y evitar conflictos legales futuros.
Abogada en ejercicio desde el año 2005. Colegiada Nº 5586 del Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Apasionada del Derecho, le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídico, aunque su especialidad está en el Derecho Civil, Herencias, Familia y Extranjería.
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