En este artículo te explicamos de forma clara y detallada qué es el precario, una figura jurídica que aparece con frecuencia en situaciones de ocupación de viviendas sin título habilitante.
Veremos su definición, regulación legal, implicaciones prácticas y las diferencias con el comodato. Si te interesa el derecho inmobiliario o estás lidiando con un caso de ocupación, esta guía te será especialmente útil.
Además, analizaremos qué opciones tiene el propietario para recuperar su posesión y cómo se defienden los ocupantes llamados precaristas. Vamos allá.
¿Qué es el precario?
El precario es una situación de hecho que implica la tenencia gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde a quien se halle utilizándolo, careciendo de título que justifique el gozo de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda.
La situación de precario suele darse con cierta frecuencia en el ámbito inmobiliario en la que una persona ocupa un inmueble sin pagar renta y sin tener título alguno que le habilite dicho uso.
Puede ser que el precarista tuviese en su día un título habilitante, por ejemplo el propietario de una vivienda que la ha perdido en subasta y sigue ocupándola, o puede que nunca tuviese dicho titulo, por ejemplo el hijo que sus padres le ceden una vivienda para que viva con su pareja.
De ahí que se diga que el precarista hace uso del bien como si fuera suyo aunque legalmente no tenga derecho alguno que habilite la ocupación.
¿Quién puede considerarse precarista?
Un precarista puede encontrarse en esa condición por diversas razones. Estas son las más comunes:
Cuando el propietario permite y tolera el uso gratuito del inmueble a un familiar.
Cuando existía un contrato o título habilitante que se ha extinguido (por ejemplo, un arrendamiento vencido o el propietario que pierde la vivienda en subasta).
Cuando nunca ha existido ningún título que justifique la ocupación.
En todos estos casos, la clave es que no hay un título válido que justifique la posesión. Eso convierte al ocupante en precarista, aunque su presencia en la vivienda haya sido inicialmente consentida.
¿Qué clase de juicio se requiere para recuperar una vivienda en precario?
El procedimiento que ha de seguirse para recuperar una vivienda en precario viene previsto en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece lo siguiente:
«Se decidirán en el juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca».
El procedimiento para recuperar una vivienda en precario siempre se ventilará por los trámites del juicio verbal con independencia de la cuantía del pleito.
El precario y los derechos reales: propiedad frente a posesión
Para entender el precario, es necesario distinguir entre dos conceptos clave del derecho civil: la propiedad y la posesión. Ambos son derechos reales, pero con implicaciones jurídicas muy distintas:
Propiedad: Según el artículo 348 del Código Civil, es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley. Es el derecho real más completo.
Posesión: El artículo 430 del Código Civil la define como la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Es un derecho más limitado, que no permite disponer libremente del bien.
El precarista, por tanto, posee sin ser propietario, y no tiene legitimidad legal para seguir en la vivienda si el propietario reclama su recuperación.
Características principales del precario
El precario suele parecerse a una cesión gratuita, pero hay una diferencia clave: no está documentado ni formalizado. Es una posesión sin título, que puede haberse iniciado con tolerancia del propietario o de forma directamente ilegítima.
Esto lo convierte en una situación jurídica inestable y revocable. El propietario puede exigir en cualquier momento la recuperación de su bien mediante los mecanismos legales oportunos.
¿Cómo se pone fin a la situación de precario?
La acción que tiene a su alcance el propietario, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca para poder recuperarla es el juicio de desahucio por precario.
» 4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.»
¡Buena pregunta! La respuesta es no, aunque puedan parecerse. El comodato está regulado en los artículos 1.741 y siguientes del Código Civil y se define como un préstamo gratuito de uso.
La diferencia clave está en la intención de las partes y en la existencia de un acuerdo:
Precario: No hay contrato, ni renta, ni duración determinada. El uso es informal y gratuito.
Comodato: Hay acuerdo expreso, se establece una duración o un uso concreto, aunque tampoco se pague renta.
El precario es una figura que se da con más frecuencia de la que parece. Si bien comienza a menudo de forma pacífica o consentida, con el tiempo puede convertirse en un conflicto legal. Por eso, tanto propietarios como ocupantes deben conocer sus derechos y obligaciones.
Y si te encuentras en una situación así, contar con asesoría legal especializada en desahucios es la mejor decisión que puedes tomar.
Preguntas frecuentes sobre el precario
¿Cuándo se considera que una persona está en situación de precario?
Cuando ocupa una vivienda ajena sin pagar renta y sin tener un contrato que justifique su derecho de posesión.
¿Puedo echar a alguien en precario sin juicio?
No. Para recuperar la posesión legalmente necesitas iniciar un procedimiento de desahucio por precario o una acción reivindicatoria.
¿El precario tiene algún derecho sobre la vivienda?
No tiene derecho de propiedad ni de posesión legítima, aunque sí podría defenderse si demuestra la existencia de un título válido.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
Depende del juzgado, pero si no hay oposición puede resolverse en unos pocos meses con el llamado desahucio exprés.
¿Qué diferencia hay entre precario y ocupación?
El precario suele comenzar con consentimiento, mientras que la okupación implica entrada ilegítima. La línea es fina, pero legalmente se tratan de forma distinta.
Preguntas frecuentes adicionales sobre el precario
¿Es lo mismo estar en precario que ser inquilino sin contrato?
No necesariamente. Un inquilino sin contrato puede haber tenido un contrato verbal válido o haber pagado renta, lo cual podría implicar una relación arrendaticia. En el precario no existe renta ni contrato alguno.
¿Qué pruebas necesita el propietario para interponer una demanda por precario?
Debe acreditar su título de propiedad y demostrar que el ocupante no tiene derecho legítimo a permanecer en el inmueble. No necesita probar la fecha exacta de entrada del precarista, pero sí su carencia de título.
¿Puede un familiar vivir en precario?
Sí. Es habitual que un familiar ocupe una vivienda de otro sin contrato ni renta. Si no se pactaron condiciones, esta situación puede considerarse precario.
¿Qué ocurre si el precarista se opone al desahucio?
El procedimiento se alarga y se convierte en un juicio verbal. El juez evaluará si existe o no título habilitante. La sentencia determinará si el ocupante debe abandonar la vivienda.
¿Se puede regularizar una situación de precario con un contrato?
Sí. El propietario y el precarista pueden firmar un contrato de arrendamiento o comodato para formalizar la posesión y evitar conflictos legales futuros.
Abogada en ejercicio desde el año 2005. Colegiada Nº 5586 del Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Apasionada del Derecho, le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídico, aunque su especialidad está en el Derecho Civil, Herencias, Familia y Extranjería.
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