Quórum necesario para la construcción de trasteros en el sótano

La Audiencia de Madrid declara que el quórum necesario para la construcción de trasteros en el sótano requiere de la unanimidad de todos los propietarios.

Número de votos o quórum necesario para la construcción de trasteros en el sótano por parte de la Comunidad de propietarios.

Analizamos la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª), de 28.02.2018

SUPUESTO DE HECHO:

En la Junta de propietarios con el quórum de 3/5 se aprueba el acuerdo de construir trasteros en la planta sótano del edificio.

Un propietario impugna el acuerdo ante el Juzgado al considerar que para su aprobación requiere la UNANIMIDAD de todos los propietarios.

El Juzgado estima la demanda y le da la razón a ese vecino, por lo que declara nulo el acuerdo.

Argumentos del recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios.

Alega la parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS como motivos en los que funda su recurso, el error en la interpretación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El reformado artículo 17 ha dejado de una manera clara, evidente y meridiana que la aprobación o no del uso del sótano, se ha de hacer de conformidad con el punto 4º y no con el punto 6º del mismo artículo, como recoge la Sentencia.

El acuerdo de la construcción de trasteros en la planta sótano si está previsto en el artículo 17 punto 4º de la LPH, en tanto cumple con los requisitos de que obtengan el voto de las 3/5 partes de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, que sea un acuerdo para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, que las obras no sean exigibles ni requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, que la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes y que el disidente no resulte obligado, ni se modifique su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

De la aprobación del acuerdo, no se desprende que se vaya a privar a los locales del uso privativo del sótano, puesto que el número de los trasteros a construir está por determinar, siendo claro, evidente y meridiano que aquellos propietarios de viviendas que no quieran ahora la construcción del trastero tendrán el espacio necesario en el supuesto de que cambien de opinión y en el caso de los locales para el supuesto de que cambie la normativa municipal.

Si el vecino disidente desea en cualquier tiempo participar tendrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

También se cumpliría con el requisito legal de que no se realicen innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Por lo tanto, estima, que se cumplen todos y cada uno de los requisitos exigidos en el artículo 17.4 para su aplicación, quedando acreditado que la construcción de cuartos trasteros en la planta sótano constituye una obra de mejora para el interés general de la comunidad y como tal, está sometido al quórum de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación, tal y como se llevó a cabo en la Junta donde se recoge el referido acuerdo, objeto de impugnación en el presente procedimiento.

Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se estime íntegramente el presente recurso de apelación, con expresa imposición de las costas a la apelada tanto en la primera como en la presente instancia.

RAZONAMIENTOS JURÍDICOS de la sentencia dictada por la AP de Madrid:

1º.- Al contrario de lo manifestado por la parte recurrente (Comunidad de propietarios), la reforma llevada a efecto del artículo 17.4 de la LPH no ampara su pretensión. Dado que tiene como fundamento el fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad de los edificios, en relación a los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética, modificando las reglas para la toma de Acuerdos cuando estos tengan que ver con infraestructuras de acceso a telecomunicaciones, ahorro energético, supresión de barreras arquitectónicas, servicio de ascensor, establecimiento o supresión de servicios de portería conserjería o vigilancia y otros servicios comunes de interés general.

Sin embargo, el acuerdo que es objeto del presente proceso, de hecho, supone la transformación de un elemento común y de uso común en un elemento de uso privado.

2º.- Cada trastero construido lo sería para uso exclusivo de una determinada vivienda y sería un uso excluyente, exigiría la división, segregación y modificación de la escritura de constitución de la Propiedad Horizontal , y se inscribiría en el Registro de la Propiedad.

No cabe el apreciar como pretende la parte recurrente, que no se esté hablando de un derecho de dominio, sino de uso, puesto que, al tratarse de un derecho a la postre exclusivo y excluyente, y de carácter indefinido y a la par anexo a la vivienda respectiva, al final se está constituyendo un derecho real, que sería encuadrable más en el derecho dominical, que en otro cualesquiera.

Por lo expuesto, no se está ante un supuesto de aplicación del artículo 17.4 LPH sino tal y como ya estimó la resolución de instancia, ante un caso de aplicación del artículo 17.6 del mismo texto legal.

En consecuencia, no cumpliéndose con la unanimidad requerida para la adopción de los Acuerdos que se impugnan, habrá de desestimarse el recurso interpuesto y con ello procedería la confirmación de la resolución de instancia en todos sus pronunciamientos.

CONCLUSIÓN:

En esta sentencia se declara que el quórum necesario para la construcción de trasteros en el sótano requiere de la unanimidad de todos los propietarios.