La reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler cuando el arrendatario no la ha abonado es una acción permitida por la ley siempre que se cumplan una serie de requisitos que veremos más adelante.
Antes de seguir, recordemos algunas cuestiones:
Es frecuente en los contratos de arrendamiento vivienda o local de negocio que el dueño incorpore alguna cláusula en la que se establece que una o varias personas se convierten en avalistas o fiadores solidarios del arrendatario.
Esas personas se van a convertir en garantes del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, principalmente del pago de la renta, de los suministros (luz, agua, etc.), de la comunidad de propietarios y de los daños que puedan aparecer en la finca al finalizar el contrato.
Respecto del alcance de las garantías que afianza el avalista hay que tener muy presente la cláusula del contrato referida al fiador, sobre todo si se ha establecido que éste renuncia a los beneficios de orden, división y excusión.
En el supuesto de que el inquilino no pague la renta en sus plazos, o no cumpla con el pago de las cantidades asimiladas (ejemplo: los suministros), el arrendador puede ejercitar una acción judicial para recuperar la vivienda o local, que se denomina Juicio de desahucio.
Este rápido procedimiento que sigue los trámites del juicio verbal, con ciertas particularidades, tiene como principal función que el arrendador recupere la posesión del inmueble. Pero además tiene la ventaja añadida de permitirle al arrendador ejercitar si quiere a la vez y en el mismo pleito, la reclamación del importe de las cantidades adeudadas por el arrendatario.
Esta acumulación de acciones (recuperación del inmueble y reclamación de cantidad) está permitida en el artículo 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que como excepción a la regla general de prohibición de acumulación de acciones en el juicio verbal, permite que:
» No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: 3ª.- La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal».
Por tanto, el arrendador que ejercite una acción de desahucio para recuperar la vivienda o local, cuya causa sea el impago de la renta convenida o la expiración legal del plazo de duración del arrendamiento, puede en el mismo procedimiento acumular la acción de reclamación de dichos importes adeudados.
Si se decide el arrendador a ejercitar esta doble acción de recuperación del inmueble y de reclamación de la renta o cantidades debidas,
Veamos el requisito previo antes de la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler:
En el supuesto de que el arrendador se dirija contra el avalista para reclamarle las rentas u otras cantidades asimiladas debidas por el inquilino, es preceptivo que con carácter previo a la demanda judicial, se le efectúe un requerimiento fehaciente de reclamación del importe adeudado.
Si no se realiza este requerimiento extraprocesal previo al inicio del procedimiento judicial, la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler, posiblemente sea rechazada la demanda por el Juzgado por contener un vicio del procedimiento, que lo hace inviable.
El artículo 437.4.3ª de la LEC dice:
» 3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho«.
» Así pues la Ley admite la acumulación de acciones en supuestos de concurrencia con avalista o fiador. Lo único que ahora se exige en el precepto es que se deberá haber practicado un requerimiento previo con concesión de plazo para el pago y que no haya sido satisfecho el mismo. Habiendo quedado incuestionado en el procedimiento que a la fiadora de la relación arrendaticia no se le ha realizado el requerimiento de pago que ha de ser previo al juicio, su inexistencia provocará inevitablemente la absolución en la instancia de la misma, en cuanto constituye un requisito de procedibilidad.»
Antes de proceder a la reclamación al avalista por el impago de la renta del alquiler, hay que leer detenidamente la estipulación donde figuren las obligaciones asumidas por el avalista, y una vez que tengamos claro que dicha persona es responsable del cumplimiento de las obligaciones económicas del arrendatario (deudor principal), y se ejercite por el arrendador la acción acumulada de desahucio por falta de pago y la reclamación de rentas es preceptivo enviarle al avalista un requerimiento fehaciente donde detallarle la deuda que mantiene el inquilino, el importe y la concesión de un plazo voluntario de pago.
De ahí la IMPORTANCIA de que en el contrato se hagan constar todas las circunstancias personales (domicilio, teléfono, DNI, etc.) del avalista, incluso dejar señalado una dirección de éste para recibir notificaciones.
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Gracias por compartir la información.
Entiendo que no en todos los casos es necesario ese requerimiento previo al fiador, pues la LEC solo habla de él cuando se refiere a la acumulación de acciones, pero no en el caso de que se ejercite una acción distinta y posterior a la de desahucio.
Hola Andres:
1.- Efectivamente llevas razón y creo que así aparece en mi artículo cuando digo lo de: " Si se decide a ejercitar esta doble reclamación (recuperación del inmueble y reclamación de la deuda), ¿qué ocurre si en el contrato figuraba un avalista o fiador?. Me estoy refiriendo a la necesidad del requerimiento cuando se acumulen ambas acciones, desahucio y reclamación de cantidad.
2.- No obstante, haré resaltar tu observación, por si no hubiese quedado clara.
Un saludo y gracias
Si se hubiera ejercitado la acción de desahucio y reclamación de cantidades contra el inquilino, y no contra los fiadores, habiendo recaído sentencia condenatoria al pago, ¿qué acción posterior procedería contra los fiadores? ¿una nueva reclamación de cantidad o una ejecución de título judicial con base en la solidaridad del fiador? Muchas gracias.
EN UNA DEMANDA DE RECLAMACION DE RENTAS SE DIRIJE LA RECLAMACION CONTRA LA MERCANTIL ARRENDATARIA, AUNQUE HAY DOS AVALISTAS. A ÉSTOS NO SE LES INCLUYE EN LA DEMANDA.
¿PUEDEN LOS AVALISTAS SER OBJETO DE RECLAMACION EN UN PROCESO POSTERIOR SI NO SE CONSIGUE EL COBRO DE LA MERCANTIL DEMANDADA O HA PRECLUIDO TAL POSIBILIDAD?
Hicimos un desahucio contra mi inquilina a la que también le reclamamos los alquileres debidos. El juez dictó resolución aprobando el desahucio y la cantidad reclamada.
No se demandó a la fiadora porque la verdad es que la inquilina era muy problemática con los vecinos (malas compañías y síndrome Diógenes) y no quisimos aventurarnos a que la fiadora (que es su madre) la enervara.
El caso es que esa inquilina no es solvente pero la fiadora solidaria sí.
Mi pregunta es si puedo reclamar ahora, directamente, a la fiadora el importe de la deuda fijado en la resolución, sin tener que ejecutar a la inquilina, ya que es insolvente.
En tal caso ¿¿Podría reclamarle a la fiadora solidaria mediante un monitorio?? (Es para ahorrarme los gastos inútiles de la ejecución).
Gracias.
Buenas tardes,
Tengo las siguientes dudas que no sé cómo resolverla:
La reclamación sólo al fiador (no al inquilino) de la deuda arrendaticia de importe superior a los 6.000 euros, una vez finalizado el procedimiento de desahucio:
1) ¿debe tramitarse por el juicio verbal en virtud del Art. 250.1.1º LEC, o por el juicio ordinario por aplicación de la regla 6ª, in fine, del Art. 249.1 LEC??
2) ¿Debo descontar en la reclamación al fiador el importe de la fianza?
Gracias por tu ayuda
Hola Ana:
1º.- Considero que el procedimiento sería el verbal por aplicación del art. 250.1.1º LEC
2º.- Opino que la fianza le deberá ser devuelta, en su caso, al arrendatario luego no se la descontaría al fiador de la reclamación.
Saludos
¿Es posible comemzar el proceso de reclamación de rentas enviando burofax al Fiador,e interponer monitorio al Fiador, es decir, DIRECTAMENTE TODO CONTRA EL FIADOR?. Ya que desconoció nueva dirección del inquilino
El 250.1.1 es para recuperar la posesión, no para reclamar cantidad derivada del arrendamiento.
Hola, se puede hacer demanda contra el avalista y el arrendatario habiendo mandado un burofax al domicilio arrendado a nombre de ambos? son madre e hijo y viven en el mismo domicilio pero el burofax lo recogio el arrendario...gracias!
Cada vez que no se cumple un pago de lo notifican al avalista?
Cada vez que el inquilino no abone la cantidad tiene derecho el propietario notificárselo al avalista?