Antes de analizar si es posible la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista en el mismo procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, recordamos algunos conceptos importantes en esta materia:
En los contratos de arrendamiento, es legal siempre que exista acuerdo entre las partes, establecer como garantía del cumplimiento del contrato por el arrendatario que figuren uno o más avalistas que respondan solidariamente del cumplimiento de dichas obligaciones, entre las que destaca el pago de la renta.
También es muy habitual que en los contratos en los que firme un fiador, se haga constar que este renuncia al beneficio de división y excusión. (Leer más sobre el significado de esta renuncia).
Cuando no se abona la renta del alquiler, el arrendador tiene a su alcance un procedimiento judicial para recuperar el inmueble alquilado así como para reclamar el importe de las rentas o cantidades debidas por el inquilino. Este procedimiento es el juicio de desahucio por falta de pago.
En este juicio de desahucio por falta de pago cabe la posibilidad de que el arrendador pueda acumular acciones, esto es, que junto con la demanda de desahucio cuyo objetivo es recuperar el inmueble entregado en arrendamiento se acumule la acción de reclamación de cantidad por el importe de las renta debidas.
¿Cabe la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista en el juicio de desahucio?
Además de esa acumulación objetiva de acciones, también cabe la posibilidad de acumulación subjetiva, es decir que en el mismo procedimiento judicial de desahucio por falta de pago se pueda ejercitar conjuntamente la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista.
Para reclamar contra ambos es necesario que el avalista se haya constituido en el contrato en fiador solidario del arrendatario y además que se le haya requerido fehacientemente del pago adeudado de las rentas antes de interponer el procedimiento judicial.
El artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone:
» 4.- No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
Reclamación de rentas futuras en la demanda
Si se quiere reclamar las rentas futuras que se vayan devengando desde la interposición de la demanda de desahucio hasta que finalmente se obtenga la recuperación del inmueble, se tendrá que pedir expresamente en la demanda al amparo de lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
« 1. Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»
En la reclamación de la renta contra el arrendatario y avalista en el juicio de desahucio, ¿se puede alegar compensación de deudas?
La respuesta es que no se puede alegar por el inquilino o el avalista contra los que se ha dirigido un procedimiento de desahucio por falta de pago la compensación de créditos (Ejemplo: el inquilino quiere compensar con las rentas debidas el pago de unos arreglos que hizo en la casa).
La razón para impedir la compensación radica que en estos procedimientos están limitadas las causas de oposición solo al pago de la renta y circunstancias de la enervación. Por tanto al exceder la cuestión de la compensación del ámbito del procedimiento de desahucio es rechazada.
Igualmente en estos procedimientos judiciales no puede plantearse reconvención por parte de los demandados por impedirlo el artículo 438.2 en relación al 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al finalizar estos juicios por sentencia sin efectos de cosa juzgada.
Sentencia sobre reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista
Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, (Sección 5ª), sentencia 13.02.2017:
«El arrendatario no satisfizo la renta y el propietario accionó frente a él y el avalista en reclamación de la suma de 4.912,31 euros.
Se trata el supuesto de una acumulación subjetiva de acciones ( art. 72 LEC ), en cuanto que el arrendador tanto acciona frente al arrendatario como contra su fiador o avalista, a ventilar en el juicio verbal ( art. 250.1.19ª en relación con el art. 73, ambos de la LEC ) y que el nº 5 del art. 437 de la LEC posibilita dentro del juicio verbal sin más restricciones que las generales previstas (art. 72 y 73 LEC ).
Ciertamente, el precitado art. 437 en su nº 4, 3ª regula la acumulación objetiva de acciones estableciendo restricciones, pero posibilitando, entre otros supuestos, la de las acciones de reclamación de rentas con la de desahucio, añadiendo que también podrá acumularse la acción (se entiende de reclamación de rentas) frente al fiador o avalista solidario «previo requerimiento de pago no satisfecho», introduciendo así un supuesto de acumulación subjetiva dentro de la regulación de la objetiva pero, en cualquier caso, vinculado al ejercicio acumulado de una acción de desahucio…»
Conclusión
Es posible la reclamación de la renta contra el arrendatario y el avalista, siempre y cuando éste último figure como fiador solidario del inquilino y además se le haya requerido de forma fehaciente y previa a la interposición de la demanda para que abone las rentas debidas.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Si en un contrato de arrendamiento de vivienda hay dos fiadores solidarios e indefinidos,¿la deuda o reclamación hay que notificarles a los dos o con comunicárselo a uno es suficiente?. Es muy posible que se vaya a juicio verbal ya que la deuda no llega 600,00€
En caso de que el aval sea subsidiario y con beneficio d exclusión, entiendo que no pueden acumularse en la misma demanda avalista e inquilino. Mi pregunta es, puede el avalista personarse para conocer el estado del juicio??
Gracias
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Si en un contrato de arrendamiento de vivienda hay dos fiadores solidarios e indefinidos,¿la deuda o reclamación hay que notificarles a los dos o con comunicárselo a uno es suficiente?. Es muy posible que se vaya a juicio verbal ya que la deuda no llega 600,00€
Hola
En caso de que el aval sea subsidiario y con beneficio d exclusión, entiendo que no pueden acumularse en la misma demanda avalista e inquilino. Mi pregunta es, puede el avalista personarse para conocer el estado del juicio??
Gracias
Hola Manuela,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info