Veamos si es posible legalmente reclamar las subidas de la renta del alquiler cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda se ha pactado que la renta se actualizará anualmente pero al arrendador se le ha olvidado o no ha querido actualizarla.
Vamos a dar respuesta a esta pregunta con el siguiente ejemplo:
a) Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2020 con una duración de 1 año.
b) En el contrato hay una estipulación donde se dice que la renta subirá todos los años conforme al IPC.
c) El inquilino, aunque la duración es de 1 año, se acoge al derecho de permanecer hasta los 5 años previstos en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
d) El arrendador cuando termina el primer año no le comunica al inquilino que la renta tiene que ser actualizada conforme al IPC.
e) A finales de septiembre de 2022, cuando va a finalizar el segundo año, el arrendador le comunica al inquilino la actualización de la renta conforme al IPC sumando los porcentajes del IPC correspondientes a los años 2020 y 2021.
f) Además de esta actualización de la renta que le ha comunicado, le reclama retroactivamente las subidas de la renta del alquiler de los meses atrasados en los que no se aplicó la actualización.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda ha establecido una limitación en la actualización de la renta para los alquileres de vivienda, no pudiendo ser superior la subida al 3% en los contratos de arrendamiento que durante este año 2024 se vayan a revisar.
» 2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento.»
El artículo 18.2 de la LAU dispone:
«2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»
Si seguimos el ejemplo que hemos puesto anteriormente, la respuesta sería:
A) Desde octubre de 2021, el inquilino tendrá que pagar la renta del alquiler actualizada con la subida de la suma de los IPC anuales de los años 2019 y 2020 que no se repercutieron.
B) El arrendador no podrá reclamar las diferencias de los incrementos de la renta de los meses anteriores. No cabe una reclamación retroactiva de dichas subidas que se le olvidaron o que no quiso comunicar el arrendador.
El arrendatario se habrá beneficiado de no tener subidas los años anteriores, no pudiendo recuperar el arrendador los atrasos.
Veamos algunas sentencias donde se interpreta el artículo 18.2 de la LAU en el sentido de que el arrendador tiene la posibilidad de pedir la actualización de la renta en cualquier momento pero no así la de reclamar con carácter retroactivo los importes de esas revisiones que no se hicieron en su día:
«En este caso no consta que durante la vigencia del contrato el arrendador notificara la actualización de la renta a los arrendatarios, de modo que éstos han venido abonando la renta inicialmente pactada. Es por ello por lo que, en virtud de lo establecido en el art. 18.2 de la LAU, no puede exigirse ahora con carácter retroactivo las actualizaciones correspondientes a los años 2017 a 2021 pues, aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen ex nunc, de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.»
Juzgado de Primera Instancia N.º 5 de Pamplona, sentencia de 28.01.2022:
«…dispone el apartado 3 del citado artículo 18 LAU -en su redacción vigente al tiempo de celebración del contrato y en el apartado 2 tras las modificaciones operadas en dicho texto legal mediante Ley 4/2013 y Ley 2/2015-, la actualización de las rentas, exige la notificación a la otra parte, por escrito de la renta actualizada y con indicación del porcentaje de alteración aplicado, si bien conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de dicho precepto resulta admisible la notificación mediante nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, siendo exigible la renta actualizada a partir del mes siguiente a la notificación.
Sin embargo en el presente caso, siendo el contrato de arrendamiento de fecha 28 de noviembre de 2010 y la renta pactada de 1.200 euros, no consta que durante su vigencia el arrendador notificara actualización de renta alguna al arrendatario, de modo que éste ha venido satisfaciendo (hasta el momento en que se produjeron los impagos que justificaron la resolución del contrato) la renta inicialmente pactada. Sólo ahora, con ocasión de la interposición de la demanda, reclama con carácter retroactivo las actualizaciones correspondientes a los años 2010 a 2014, petición que reitera en su recurso y que no puede ser acogida. Por un lado habida cuenta el incumplimiento de las formalidades exigidas por el art. 18.3 LAU citado (actualmente el art. 18.2 LAU), lo que ya por sí sólo impide el éxito de la petición.
Pero es que además, aunque la facultad de pedir la actualización no está sometido a plazo específico, sus efectos se producen «ex nunc» («desde ahora»), de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 14.12.2016:
» Y en el apartado 2 (del art. 18 LAU) señala que la renta actualizada «será exigible» al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Evidentemente, con independencia de lo pactado en la cláusula 3ª del contrato, lo que determina la irretroactividad de la actualización es el mandato imperativo que al respecto contiene el Art. 18. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En consecuencia, y sin perjuicio de lo que hayan podido pactar las partes, la actualización de renta sólo surtirá efectos ex nunc, es decir, desde el mes siguiente a la notificación por parte del arrendador al arrendatario.
Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª), sentencia de 31.07.2015
«Según queda acreditado en autos, el arrendador no notificó a la arrendataria su voluntad de actualizar la renta sino hasta el mes de Mayo de 2.009 en que formuló demanda de conciliación, en la que instaba la actualización de dicha renta con efectos del 1 de Enero de dicho año y por la cuantía que consideraba pertinente, al haberse iniciado la prórroga del citado contrato de arrendamiento, además de reclamar con efectos retroactivos desde Mayo de 2.004 los incrementos de renta que entendía operados de forma automática y no satisfechos por la arrendataria.
De conformidad con la previsión contenida en el artículo 18.3 de la LAU (actualmente es el apartado 2 del artículo 18), la renta actualizada sólo resulta exigible a la hoy arrendataria desde el mes de Junio de 2.009, tal como se alega por ésta en su contestación a la demanda,…»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª), de 19.01.2011
Partiendo de lo que en el contrato de arrendamiento de vivienda venga previsto sobre la actualización de la renta, si el arrendador no le hubiese notificado al inquilino la actualización de la misma porque se le hubiera olvidado hacerlo o porque no haya querido, podrá actualizarla en cualquier momento siempre que se lo notifique al arrendatario con un mes de antelación.
Es decir podrá aplicar el IPC de años anteriores y por tanto actualizar el importe de la renta con la suma de esos IPC que no se aplicaron.
A diferencia de lo anterior no es posible que el arrendador pueda reclamarle al inquilino las subidas de la renta con carácter retroactivo.
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¿Hay un número máximo de años para reclamar las subidas de las rentas de alquiler?. Si el arrendador no exige la actualización de la renta desde el año 2008 ¿puede en 2021 reclamar todo el periodo desde 2008 hasta 2021?. ¿hay un número máximo de años que puede reclamar la actualización?
Buenos días , tengo un contrato de alquiler de 2016 , la propietaria motivos x decidió hacerme contrato número en 2019 , a lo que me pude acoger a la ley de los 5 años, pues ayer me escribe y me dice que me va a subir el ipc con carácter retroactivo desde 2016 , cuando me último contrato es de 2019 .
Es legal ?
Buenas tardes.
El arrendador de mi piso quiere subirme el ipc desde este febrero de 2022 pero no es hasta junio de 2022 cuando se cumple el año de la fecha de contrato. Según la sentencia de Zaragoza que ha publicado y el art.18.1, "solo podrá ser actualizada en la fecha que se cumola cada año de contrato". Entiendo que va a tener que esperar a Junio para subirme el ipc, verdad?
Hola Pablo,
Si, tu arrendador no podrá actualizar la renta conforme a IPC hasta que no pase un año desde la firma del contrato.
Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
Buenos días, Inmaculada.
Me expliqué mal. El comtrato se firmó en Junio 2019, pero no me ha hecho ninguna actualización hasta ahora. Ahora me quiere hacer la subida de IPC de junio 2020 a Junio 2021. Pero estamos casi en febrero. Puede hacerlo o tiene que esperar al siguiente junio para subírmelo? Ya que han pasado 8 meses desde junio.
Muchas gracias.
Hola Pablo,
Te recomiendo que te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla para comentar con él personalmente tu caso.
Te dejo enlace a nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo
Muchas gracias.
Hola Pablo,
Yo estoy exactamente en la misma situación.
¿Tuvo usted que pagar finalmente el IPC desde el mes de marzo?
Según esta conclusión entiendo que sí.
"Partiendo de que en el contrato venga prevista la actualización de la renta, si el arrendador no le hubiese notificado al inquilino la actualización de la misma porque se le hubiera olvidado hacerlo o porque no haya querido, podrá actualizarla en cualquier momento siempre que se lo notifque al arrendatario con un mes de antelación.
El arrendador no podrá reclamar las subidas de la renta del alquiler con carácter retroactivo. "
Gracias y un saludo
Buenos días
¿Qué pasa si mi casero me notifica la subida del alquiler el día 01/02/2022 y la fecha de mi contrato es del 21/01/2019? Independientemente del año, no ha respectado el mes de antelación que vi en todos los sitios en internet. ¿Me tenía que haber notificado como muy tarde el 21/12/2021?
Buenas tardes,
tengo un contrato de alquiler que fue firmado el 26 de enero de 2021. En el se especifico que las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato se acomodara cada año a la variacion porcentual experimentada por el INE , aplicando siempre sobre la ultima renta que viniera abonando el inquilino . Para la aplicacion de las actualizaciones se tomará como mes la referencia del mes de Diciembre de cada año.
La renta actualizada sera exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se produzca la notificacion por escrito al arrendatario, en la que se expresara el porcentaje de variacion aplicado. En ningun caso la demora en la aplicacion de la revision, supondra la renuncia o la caducidad de esta.
Hoy 8 de marzo de 2022, me llama por telefono la asesoria que representa a los propietarios diciendome que no hemos pagado la subida del IPC, le respondo que no hemos recibido ninguna notificacion y su respuesta es que tiene muchos clientes y por eso no lo notifica. Que ya si eso nos mandara un email y que nos va a reclamar los meses anteriores. ¿Esto lo puede hacer? me gustaria saber cuales son mis derechos
Gracias , un saludo
Buenas tardes, tengo contrato firmado el 1 de mayo del 2021 - con renovación automática por 5 años.
Ahora el propietario me va a subir lo correspondiente al ipc, pero no quiere decirme de cuánto hasta julio, ya que dice que el ipc de mayo (que es cuando hacen 12 meses de que firmé), no será publicado hasta junio, por lo cual la revalorización de esas 2 mensualidades se ajustará a la renta de julio.
Eso lo puede hacer? por que yo quiero saber ahora lo que voy a tener que pagar a partir del mes 13 de contrato.
Muchas gracias
Hola, tu contrato cumple un año el 1 de Mayo, para actualizarlo se debe tomar la variación del índice de garantía de competitividad o cualquier método que se haya pactado siempre que no supere la variación anual del IPC. En tu caso se deberia tomar el último IPC anual publicado a fecha de esa actualización si en el mes de mayo aún no ha sido publicado Abril pues se toma el que va desde Marzo de 2021 a Marzo de 2022 y se aplica en la renta de Junio. Eso seria en circunstancias normales pero ha salido un decreto por el cual esa subida no puede ser superior al 2%...ya que el IPC se ha disparado y así lo han limitado, tomando como referencia el IGC, índice de garantía de competitividad europeo qu eno puede ser superior al 2% y en caso de ser el IPC negativo éste se toma como 0. Así que ya sabes que debe subirte...el IPC desde marzo´21 a marzo´22, última variación anual publicada y que actualmente va a ser el 2% porque te va a salir superior seguro.
Buenas tardes,
Firmé el contrato de alquiler el 01/03/2019. En 2020 el propietario no me actualizó la renta pero sí en 2021. Lo comunicó a finales de abril de 2021 para empezar a pagar en la renta de mayo ya que se esperó a la publicación del IPC de marzo. En ese momento desconocía la normativa y tampoco supuso una subida importante, pero la Ley dice que la renta se tiene que actualizar cuando vence la anualidad, es decir, en febrero de 2021 me tuvo que comunicar la subida de la renta con el último IPC publicado en ese momento (IPC de enero).
Sin embargo, este año (aplicando el criterio del propietario) si se produce una subida importante ya que el IPC de marzo es del 9,8%. Por tanto, le he comunicado que no estoy de acuerdo ya que en febrero de 2022 me tuvo que anunciar la actualización de la renta con el IPC de enero (6,1%).
En este sentido me surgen 2 dudas:
a) En el caso que mi propietario acceda a aplicar el IPC de enero, ¿me puede pedir los atrasos del mes de marzo y abril o por el contrario al estar fuera de plazo no puede hacerlo? La normativa dice que el carácter es irretroactivo pero no sé si en este caso también aplica la irretroactividad.
b) Al haberme comunicado la actualización de la renta en abril (fuera de plazo ya que entiendo que esta se tuvo que producir en febrero), ¿podría negarme a aceptar una actualización de la renta durante todo el ejercicio 2022?
Saludos y gracias
Mi casero el año pasado me subió el alquiler tarde, debería de haberme lo subido para el 15 de diciembre, pero como espero el IPC de diciembre, me informó el 15 de enero, y como hay un pre aviso de 30 días, yo no he pagado el nuevo alquiler hasta el 15 de febrero.
Una cosa aclaro: yo no le acepté el IPC de diciembre, sino que le dije que era el de octubre 2021, el que correspondía.
Este año seguro que me quiere subir el alquiler de nuevo, pero ... ¿Puede? ...o tiene que coger el IPC de octubre 2022 (en este caso discutiremos y será el 2%) y esperarse al alquiler de febrero.
Si solo se puede subir el alquiler una vez al año, como se adapta esto a la práctica.
Gracias,
Como establece la Ley de Arrendamientos urbanos en su articulo 18.1. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&b=24&tn=1&p=20150331#a18
El propietario solo puede llevar a cabo la actualización de la renta en la fecha en la que se cumpla cada año la vigencia del contrato. Y por tanto, solo puede hacer un aumento anual, nunca más. Y el pago de está renta actualizada se ha de efectuar al mes siguiente de la solicitud. Que por cierto ha de hacerse por escrito para ser válida.
Buenas tardes, el ipc de el local comercial que alquile en agosto de 2020, me subió en agosto del 2021 un 2.8% cobrándome los atrasos (de esta subida del ipc) el casero en la factura de octubre y este año me ha cobrado el 10.8% de la subida del ipc y me lo ha cobrado en la factura de septiembre el atraso de la factura de agosto, todo esto sin avisarme, pero tenemos una clausula que pone que la subida del alquiler será la del ipc anual, lo que yo quiero saber es si es legal que me cobre los atrasos de los meses anteriores y si el 2% ese que ampara el gobierno es también para las personas que tenemos negocios o solo para las personas que alquilan viviendas?
muchas gracias de antemano.
Mi padre necesita vivir en mi piso que está alquilado porque tienen que realizarle una operación neuronal y vive ahora muy lejos del hospital para sus seguimientos. Necesitamos que los inquilinos se vayan conforme a la ley. Qué podemos hacer? El contrato es por 5 años y llevan 2. Gracias