EI arrendador carece de legitimación para reclamar la renta del alquiler tras enajenarse la finca mediante subasta en una ejecución hipotecaria.
Ejemplo:
a) Una persona es propietaria de un local que está gravado con una hipoteca a favor del Banco.
b) El propietario arrienda el local, pero como no paga la hipoteca el Banco se la ejecuta judicialmente y se la adjudica en subasta.
c) Durante el tiempo que tarda el Banco en tomar posesión del local, el inquilino le deja de abonar la renta al antiguo dueño y éste lo demanda reclamándole el pago de dichas mensualidades.
¿Puede el antiguo arrendador reclamar la renta cuando la finca ha sido adjudicada en subasta?
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de julio de 2015 se pronunciaba sobre el momento en que el propietario de un inmueble por adjudicación, tiene derecho a percibir la renta.
El caso enjuiciado por el Tribunal Supremo partía de la sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que resolvió en el sentido de considerar que el antiguo arrendador y dueño de la finca carecía de legitimación para reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria.
No obstante, el arrendador recurrió la sentencia y la Audiencia Provincial dictó otra que condenó al inquilino a pagarle el importe de dichas rentas al arrendador antiguo.
No contento el inquilino con la condena, presentó recurso de casación ante el Tribunal Supremo que finalmente dictó sentencia en fecha 14 de julio de 2015.
Reclamar rentas tras enajenarse la finca por ejecución hipotecaria
Los fundamentos jurídicos más relevantes de esta sentencia establecen:
1º.- Del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.
2º.- En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca mediante subasta, en este caso, en una ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda o local, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
3º.- Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio.
4º.- De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.
¿Qué ocurre si el arrendamiento es de vivienda y se la adjudica un tercero en subasta?
En este caso, si el contrato de arrendamiento es de vivienda y se celebró entre el 6.06.2013 y el 5.03.2019, el Tribunal Supremo establece que adjudicada la vivienda por el ejecutante o un tercero en subasta no puede cobrar las rentas al inquilino toda vez que el contrato se extinguió por ministerio de la ley «ipso iure» desde que se produjo la adjudicación en subasta, por lo que el inquilino se encuentra en precario.
Veamos en concreto, lo que dice esta sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4.11.2020:
«Por todo el conjunto argumental expuesto no cabe fundar la demanda de la reclamación de rentas a un contrato de arrendamiento extinguido, sin que, por lo tanto, existan vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar, como se hace, con base a los artículos 17, 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1555.1 del Código Civil, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble.
… Se estima el recurso de casación interpuesto, casar la precitada sentencia, dejándola sin efecto, y, estimando el recurso de apelación interpuesto, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia …, dictada en procedimiento de juicio verbal…, revocamos dicha resolución en el único sentido de desestimar la pretensión de reclamación de rentas,…».
Si el contrato de arrendamiento es de vivienda y se celebró con posterioridad al 5.03.2019, el arrendamiento continuará hasta que se cumplan 5 o 7 años dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica, en cuyo caso, el arrendatario podrá permanecer en la vivienda hasta que se cumplan dichos plazos y nuevo adquirente de la vivienda en subasta se subrogará en la posición de arrendador estando legitimado para recibir la renta que abone el inquilino.
Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar las rentas del alquiler tras adjudicarse un tercero la finca en subasta en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Una empresa {A }alquila un edificio a otra empresa {B} y esta a su vez subalquila otra empresa [C] el banco ejecutata la hipoteca a la empresa [A] por impago hipoteca, ¿en este caso la empresa inchilina le tiene que pagar el alquiler al banco o se rescinde el contrato y los subalquilados tienen que pagar al banco? Gracias
BUENAS TARDES: QUERIA HACER UNA PREGUNTA SOBRE UN SUPUESTO DE SUBASTA DE 1ª VIVIENDA ,POR NO PODER PAGAR HIPOTECA.EL VALOR DE LA VIVIENDA ES DE 282000 EUR.LA DEUDA 113000 EUR. SI EL BANCO SE LO ADJUDICA POR 50%- 60 -70% (14000.-169200-197OOO)UNA VEZ CUBIERTA LA DEUDA.¿QUE PASARIA CON EL RESTO ES DECIR HASTA 282000 EUR.
GRACIAS. SALUDOS CORDIALES.
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