Reconocimiento de una comunidad de propietarios de facto

Criterios de los Tribunales de Justicia donde proceden a efectuar el reconocimiento de una comunidad de propietarios de facto.

Aunque el reconocimiento de una comunidad de propietarios de facto no es lo habitual, existen resoluciones que admiten la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho.

Así por ejemplo la sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 28 de mayo de 2009 indica lo siguiente:

«…la sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 de febrero de 1995 y 25 de marzo de 2004, ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal.

Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros.

En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquellas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación«.

Otras resoluciones sobre el reconocimiento de una comunidad de propietarios de facto

Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 5 de junio de 2014:

«Esta Sala no encuentra obstáculos para que se sujeten a las normas de la LPH, del mismo modo que las comunidades sin título constitutivo (art. 2 b ), las subcomunidades de facto, que actúan como tales sin revestimiento jurídico alguno, pudiendo celebrar Juntas y adoptar acuerdos sobre asuntos de su exclusiva incumbencia, aunque ciertamente la cuestión ha sido polémica en la doctrina y la jurisprudencia».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19 de marzo de 2008:

En esta sentencia entendió la Sala que la constancia expresa en el título constitutivo de esta subcomunidad  «no es requisito imprescindible, si no que cabe la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil «.

Otros muchos órganos judiciales han admitido la existencia de algunos elementos indiciarios que configuran la existencia de una subcomunidad de hecho, como la celebración de sus propias juntas de propietarios, la adopción de acuerdos en materia de interés exclusivo, la gestión de sus propios fondos y la designación de sus órganos representativos, fundamentalmente su presidente.

La reforma operada en la LPH por la Ley 8/2013 ha incluido una referencia expresa en el nuevo apartado d) del artículo 2 a estas subcomunidades, siendo necesario que del título constitutivo derive que varios propietarios disponen, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes, con independencia funcional o económica. Parece que no es preciso que de tal escritura dimane expresamente ni la denominación ni la referencia específica a su forma de funcionamiento.