Recuperar la vivienda alquilada por necesidad

Requisitos para poder recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o por necesidad de algunos de sus familiares.

Hablamos sobre la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o sus familiares.

El presente artículo va dirigido a aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.

Los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 se regularán también por la LAU pero con las modificaciones introducidas por el Real Decreto Ley 7/2019, tal como expondremos al final de este artículo.

Lo primero que debemos saber es que según la fecha de celebración del contrato de arrendamiento la recuperación por necesidad de la vivienda tiene un régimen distinto:

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019

La cuestión se regula en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En eL apartado 3º del citado precepto se recoge la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

El citado artículo 9.3º LAU dispone:

» No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.»

Cuestiones más importantes para recuperar la vivienda alquilada por necesidad:

– Se puede recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción,  o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– Se puede solicitar la recuperación de la vivienda por necesidad sin que sea necesario que se hubiese hecho constar esta causa en las estipulaciones del contrato de arrendamiento.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el primer año del contrato. Si el arrendamiento es posterior al 6 de Junio de 2013, que es cuando entró en vigor la nueva normativa, hay que esperar al menos un año para poder recuperarla.

– La ley dice que «No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente». El citado texto legal, leído literalmente, lo que establece es que no «procederá la prórroga obligatoria«, lo que significa que si el contrato no se encuentra en prórroga obligatoria, sino que se encuentra en el plazo contractual pactado en el contrato, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo.

Sentencias donde se intenta recuperar la vivienda alquilada por necesidad

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21ª) de 25.06.2019:

«Pues bien, la facultad del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de poner fin al arrendamiento de vivienda viene vinculada a que el contrato se encuentre en situación de prórroga obligatoria, y lo estará aquel contrato pactado por plazo inferior a tres años, o el que se encuentre en la situación del artículo 10, para lo cual es necesario que haya llegado la fecha del vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquel.

Pero el contrato de arrendamiento de las demandadas (arrendatarias) no se halla en situación de prórroga obligatoria, sino en plazo contractual, que se estableció por un periodo de veinte años, por lo que no cabe extinguirlo por necesidad del arrendador conforme al artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.»

Esta falta de claridad de la ley aconseja a los arrendadores que los contratos los hagan por una duración de UN AÑO, teniendo de esa manera la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido el plazo contractual del año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino por dos años más hasta completar tres, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– No basta solo la mera comunicación para recuperar la vivienda alquilada por necesidad, sino que la causa deberá ser cierta y acreditada, por ejemplo: copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges. Acreditar que uno de los hijos no tiene vivienda donde residir, etc.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

– En el caso de que retornase el inquilino a la vivienda porque no hubiese sido ocupada en esos tres meses por el arrendador o alguno de sus familiares, aquél podrá pedir una indemnización por los gastos que el desalojo le hubiese supuesto (mudanza, otro alquiler, etc.).

Ejemplo de un caso sobre la recuperación vivienda alquilada por necesidad

Contrato de arrendamiento de vivienda de septiembre de 2018, con duración pactada de un año, que se irá prorrogando anualmente (a voluntad del inquilino) hasta que alcance la duración mínima legal de tres años, es decir hasta septiembre de 2021, conforme el artículo 9.1 de la LAU.

Si el arrendador necesita la vivienda para si mismo o algún familiar de primer grado, como la duración pactada del contrato finalizó en septiembre de 2019, el contrato se encuentra en prorroga durante un segundo año, por lo que el arrendador podría notificarle al inquilino la causa de necesidad de recuperar la vivienda.

Después de todo lo que hemos dicho hasta ahora, la causa de necesidad prevista en el artículo 9 apartado 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se puede invocar en el primer año del contrato, pero sí a partir de que el mismo se cumpla, por lo que ya se podría hacer el requerimiento con dos meses de antelación siempre que el final de este plazo sea posterior a la primera anualidad.

Recuperar la vivienda alquilada por necesidad en contratos celebrados desde el 5.03.2019 en adelante

El artículo 9.3 de la LAU ha sido modificado por el Real Decreto Ley 7/2019.

Esta reforma se aplicará a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.

Lo más interesante de esta reforma es que debe constar expresamente en el contrato una cláusula que posibilite recuperar la vivienda por necesidad. Si no aparece expresamente dicha cláusula no podrá invocarse por el arrendador dicha recuperación.

El artículo 9.3 de la LAU ha quedado redactado de la siguiente manera:

«3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»

¿Se puede rescindir el contrato alquiler por necesidad del arrendador?

Para saber si se puede rescindir el arrendamiento de vivienda antes de que finalice la duración pactada o la prevista legalmente en el artículo 9 de la LAU hay que leer si en el contrato se pactó en alguna de sus cláusulas dicha posibilidad.

Si no se pactó nada, no se puede rescindir el contrato por causa de necesidad.

Si en el contrato se pactó dicha posibilidad, sólo podrá resolverse el contrato si la persona que necesite la vivienda es el propio arrendador o alguno de sus familiares de primer grado.

Por último la causa de necesidad de la vivienda ha tenido que surgir después de celebrado el contrato, ya que si es anterior es posible que la rechace el inquilino y el Juzgado en caso de pleito.