Relación de propietarios votantes en las actas de Comunidad.
El artículo 19, letra f) de la LPH señala que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá indicar, entre otras cuestiones la siguiente:
» f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen».
Se ha planteado en bastantes ocasiones la posible nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de vecinos si no figura detallada en el acta la relación de propietarios votantes en las actas de Comunidad, por vulneración de lo dispuesto en el anterior artículo de la LPH.
Al respecto hemos de señalar, que los Juzgados y Tribunales vienen interpretando este precepto en el sentido de considerar que sería obligatorio que se indiquen los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra del acuerdo, así como indicar las cuotas de participación que representen, cuando ello sea relevante para la validez del acuerdo.
Es decir, si un acuerdo requiere de mayoría simple y es aprobado por una mayoría abrumadora de los propietarios, no existe duda sobre el sentir de la Comunidad y por tanto no requiere del detalle de indicar el nombre y cuotas de los propietarios que hayan votado a favor y en contra. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª) de 9 de abril de 2014.
Ahora bien, en sentido contrario, si el acuerdo requiere de una mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas, y dicho acuerdo es trascendente para la comunidad, se considera obligatoria la relación de propietarios votantes en las actas de Comunidad, entre otras cosas, para conocer si se ha reunido el quórum necesario para la aprobación de dicho acuerdo.
«Del artículo 19 LPH se deduce que es ineludible reflejar el sistema de mayoría y los votos emitidos e inexplicablemente ello no consta en las actas impugnadas, pese a que en la primera se tratan temas de tanta trascendencia como el reparto de gastos con respecto a los locales y el cierre de las plazas de garaje que no pueden adoptarse por mayoría simple.
Igualmente el acta de 17 de julio adolece del mismo error y si bien los temas tratados fueron de menor trascendencia debemos acordar al igual que en la primera, la nulidad del acta, pues si bien lo reflejado mas que acuerdos son debates, siempre pueden servir de punto de apoyo o precedente a nuevas reuniones, creando expectativas o presunciones que han de ser radicalmente anuladas ante la incomprensible error cometido en el acta por la Administración de fincas.
A ello cabe unir que no consta que los acuerdos fuesen adoptados por la mayoría adecuada, con lo que la posición de la demandada se desestabiliza aún mas, al no probar, por medios ajenos al acta que los acuerdos gozaran de la validez necesaria (artº 217 LEC ).»
«En cuanto a la no inclusión de la relación de propietarios morosos a los que se les priva del derecho de voto -se recoge en el acta la existencia de algunos e igualmente que ningún propietario quedaba excluido de votar por impago de deudas-, lo expuesto por el juzgador a quo es acorde con lo establecido por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en sentencia de 2 de julio de 2009, no 466/2009 -reseñada también en parte por la misma apelante para avalar su postura-, de que «En relación con la omisión de la relación de propietarios morosos en la convocatoria ya se pronunció esta Sección en sentencia número 133, de fecha 27 de febrero de 2002 en la que, en definitiva, se considera contrario a la buena fe (artículo 7.1 del Código Civil ) impugnar todos los acuerdos de la Junta so pretexto de un defecto formal en la convocatoria cuando el impugnante asistió a la Junta y no denunció ese defecto al inicio de la misma y, a ello habría que anadir que el drástico efecto de la nulidad lo produciría cuando se hubiese adoptado algún acuerdo con el voto de un propietario moroso que legalmente está privado del derecho de voto conforme establece el artículo 15.2 LPH.»
Dicho lo anterior, como véis es una materia controvertida por lo que sería aconsejable para no dar pie a posibles impugnaciones por este motivo que se haga indicación de los nombres de los propietarios y de las cuotas que representan en las votaciones de trascendencia, señalando los que hayan votado a favor, en contra, salvado el voto o se hayan abstenido.
Con independencia de que se haga constar dicha relación de propietarios votantes, dependiendo de si ello «resultara relevante para la validez del acuerdo«, SÍ DEBE CONSTAR AL PRINCIPIO DEL ACTA DE LA JUNTA quiénes son los propietarios asistentes y sus coeficientes, de tal manera que, conociendo los pisos o locales que han votado a favor o en contra, sabremos el resultado de cada acuerdo de la Junta, mediante una simple operación aritmética (artículo 19, letra d) LPH).
Si no consta al principio del acta de la Junta de Comunidad la relación de propietarios asistentes y coeficientes de participación que representan, dependiendo del Juzgado que conozca del asunto, los acuerdos que se adopten pueden ser considerados nulos o con defectos subsanables.
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Buenas tardes:
En mi comunidad de 10 vecinos, se aprobó instalación ascensor y forma de pago del mismo por un 50,4% de votos, reflejando en Acta de 26/5/2017, que no habiendo unanimidad para excluir a pisos bajos, cada propiedad pagará según coeficiente de participación.
El 3/04/2018,con obra instalación y pago cuotas en marcha, La administradora convoca junta(yo no vivo en el domicilio y no me avisa) y meses después recibo acta en la que excluye a los bajos del pago de 10000 euros. indicando que de los 7 vecinos que asisten 3 no tienen derecho a voto por estar incorrientes en pago.Suponiendo que los 4 vecinos restantes votaran a favor de excluir a los bajos de parte del pago(no refleja en acta votos a favor), no llegarían al mismo porcentaje de la votación inicial.Ni hubo unanimidad para eximir a los pisos bajos.Mi pregunta es:¿Tengo que pagar lo que se decidió en primera Junta?, ¿Se considera Nulo en 2º Acta por fraude?.El administrador dice que denuncie, pero que ya se han pasado los plazos de impugnar y tengo que pagar.
En sucesivas reuniones ha rehecho cuentas en favor de los pisos bajos.