La renta del alquiler en viviendas de protección oficial (VPO) no puede superar el límite que se establezca por Ley, por lo que la voluntad de las partes queda condicionada a que no se supere dicho importe.
La consecuencia jurídica de superar dicho límite máximo del importe de la renta en una VPO será la nulidad de las cantidades que lo superen.
Hasta hace pocos años, cuando se planteaba por algún inquilino esta cuestión en los Tribunales, la mayoría de las veces el asunto terminaba a favor del arrendador, ya que la opinión dominante sugería que la libertad de pactos entre el arrendador y el arrendatario (artículo 1255 Código Civil) predominaba sobre la legislación administrativa, por lo que en los supuestos de que la renta del alquiler en viviendas de protección oficial superara el límite máximo que marcara la legislación de VPO, sólo cabía aplicarle al arrendador las sanciones administrativas establecidas, pero el importe de la renta fijado en el contrato de arrendamiento tenía plena validez entre las partes.
Pues bien, en estos últimos años se ha venido pronunciando el Tribunal Supremo al respecto y ha señalado que esta interpretación era errónea, concluyendo que el importe de la renta del alquiler en viviendas de protección oficial no puede superar el límite que esté marcado por la legislación especial para VPO, con los efectos en caso contrario de ser declarado nulo el exceso de lo pagado en concepto de renta.
Nulidad de la renta que supere la establecida para viviendas alquiladas de VPO
Los razonamiento que el Tribunal Supremo ha venido dando sobre este asunto, a modo de resumen, son los siguientes:
«Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.«
2.- Esta Disposición Adiciona es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura.
3.- No se puede seguir manteniendo, dice el Tribunal Supremo, la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez. Esto significa, que si en el orden administrativo se declara nulo el importe de la renta del alquiler en viviendas de protección oficial que supere el máximo permitido, tiene que tener su trascendencia igualmente en el orden civil, y por tanto también serán nulas dichas cláusulas en esta jurisdicción.
4.- La cláusula será nula y obliga a las partes a acomodar la renta del alquiler a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional.
5.- Venimos diciendo que cuando la renta del alquiler en viviendas de protección oficial es superior a la máxima legalmente establecida, la obligación de pago de esa renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial.
La renta del alquiler en Viviendas de Protección Oficial
Veamos como ejemplo algunas sentencias que declaran la nulidad del importe de la renta que supere el legalmente establecido:
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 25.03.2011
«En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial . No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada».
Y reitera como doctrina jurisprudencia: «en los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos al régimen de las viviendas de protección oficial , son nulas las cláusulas que establezcan una renta superior a la permitida conforme a su normativa reguladora, por lo que las partes deberán acomodar la renta a las previsiones contenidas en la legislación aplicable».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), de fecha 20.12.2021
«… En sentencia de 25 de marzo de 2011, la Sala Primera del Tribunal Supremo, siguiendo la doctrina en cuestión, se ha decantado por desestimar una demanda de desahucio por falta de pagoal advertir que la parte de la renta no satisfecha coincidía precisamente con el exceso de la pactada sobre la permitida en cuanto vivienda de protección oficial:
En definitiva, no se discute que la renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser estimada.
TERCERO.- La aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso de autos conlleva a la estimación de la demanda. El pacto sobre fijación de la renta es nulo por disposición legal expresa, no puede surtir efecto vinculante para la parte arrendataria y queda ésta facultada para reclamar lo satisfecho al amparo de la estipulación nula.
En lo que atañe a la posibilidad de que el actor exija la restitución íntegra de las rentas pagadas en exceso, se estima que ha de ser acogida aun cuando fueran tres los arrendatarios, dado el vínculo de solidaridad apreciable entre ellos (y sin perjuicio de que puedan los otros arrendatarios exigir al apelante la entrega de aquello que les correspondiere en su relación interna).»
Cuando la renta del alquiler en viviendas de protección oficial supera el máximo dispuesto por la Administración, cabe acción a favor del inquilino para acomodar dicha renta al máximo permitido y además para poder reclamarle al arrendador lo pagado de más mutantes los meses anteriores.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenos días.
Acabo de comprar una vivienda (8-02-23) de protección oficinal del año 1981.
Voy a proceder a alquilar dicha vivienda a unos conocidos, y quisiera saber si el precio del alquiler es libre o por el contrario aún tiene alguna restricción por ser de VPO.
Muchas gracias.
Hola, yo estoy de alquiler en un piso de VPO, se me acabó el contrato y la arrendadora me quiere echar yo no he faltado nunca a ningún pago, y ahora me he enterado q para alquilar un piso de VPO antes de los 10 años ahí q pedir una autorización a la junta y ella no la pidió. A q multa se expone?
mi consulta es la siguiente: llevo casi dos años de alquiler y todavía me falta uno mas para cumplir los 3 años firmado por contrato. después de hablar con unos conocidos me enterado que puede que me estén cobrado cosa que a mi no me pertenece o clausula abusiva.
cuando firmamos el contrato dicho contrato se dividida en dos una parte que es la que se le iba a presentar a la junta de la comunidad autónoma y otro que no. en dicho contrato se dividida en tres parte la mensualidad; la primera parte de la mensualidad en el cobro de el alquiler , segunda parte en el pago del IBI y la comunidad de vecinos y la tercera parte en el alquiler de enseres( dicho enseres en un estado digamos malo).
la vivienda en cuestión es una VPO por lo tanto tiene un precio máximo de alquiler y por lo que me deja entender dicho contrato es que al ser el precio máximo inferior al precio que quiere el arrendatario lo ha «INFLADO» con otras clausulas o pago para mi punto de vista abusivas o ilegales.
como puedo saber el precio máximo de alquiler de mi vivienda sin ser yo el dueño de la misma, también como saber la legalidad de la clausulas ya que si hubieses echo todo legal no hubiese firmado un contrato con dos partes. un saludo y gracias
Hola Juan Manuel,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Te dejo el enlace para mayor información. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
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