Reparación de la caldera en un arrendamiento

A quién le corresponde el pago de la reparación de la caldera en un arrendamiento de vivienda es una cuestión discutida por los Tribunales.

En este artículo nos vamos a ocupar de una de las cuestiones que más problemas y dudas acarrean en materia de arrendamientos urbanos, me refiero a quién le corresponde la reparación de la caldera de un arrendamiento de vivienda, ¿al arrendador porque ha de mantener la finca en condiciones de habitabilidad?, o ¿al inquilino al tratarse pequeñas reparaciones por el uso de este elemento?

Los Juzgados y Tribunales no dan respuesta unánime a esta cuestión, por lo que habrá que estar al caso concreto planteado. A continuación veremos una serie de sentencias a fin de que conozcais los argumentos que en un sentido y otro dan los Tribunales para alcanzar la solución al problema.

Antes de nada, decir que, todas estas sentencias están referidas a contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (en vigor a partir del 1-01-1995 en adelante), y en concreto lo que vienen a interpretar es el artículo 21 en su apartado 1º y 4º de la LAU, que dispone:

» 1.-  El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

4.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.«

Los gastos de la reparación de la caldera en un arrendamiento serán a cargo del arrendador. SENTENCIAS:

–  Por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 26-12-2008, aunque referido a un «termo eléctrico«, se dice: «… debe aplicarse el artículo 21 de la LAU , que dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 CC . Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, sin que podamos admitir que la avería del termo eléctrico, de cuya lamentable situación queda constancia en las fotografías acompañadas a la demanda, sea imputable a una actuación negligente del inquilino, pues no existe la mínima prueba sobre este hecho, ya que la arrendadora, tras ser requerida por el inquilino en sucesivas ocasiones para que reparase la avería, se desentendió de sus obligaciones y ni siquiera se preocupó, mandando a un técnico, de comprobar el origen y alcance de la avería.»

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 14-10-2004: »  No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del 60 por ciento del importe de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.»

–  Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia de 19-07-2012: » El juez, con buen criterio, distingue entre las reparaciones que contractualmente asume el arrendatario y la sustitución de un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda, como lo es la existencia de la caldera. Y concluye que no ofrece duda que tal sustitución corresponde al arrendador, calificando de absurda su pretensión de que una arrendataria que está ocho meses en la vivienda deba pagar una caldera nueva, cuando la existente ha sido objeto de numerosas reparaciones por su mal estado. El recurrente se ampara en el apartado 5º del contrato en el que se establece que ‘Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, … los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción… calentador…’. Lo cierto es que del tenor literal del contrato que acabamos de referir no se desprende de ninguna manera que corresponda a la inquilina la sustitución de la caldera. Lo único a que se obliga es a la reparación y conservación de las instalaciones de agua, calefacción, calentador, etc., pero no a la sustitución de los elementos esenciales de esas instalaciones. Lo cual, por otra parte, es congruente con lo que establece el artículo 21 LAU , de imperativa observancia según el artículo 4 de la misma ley. «

Los gastos de reparación de la caldera en un arrendamiento serán a cargo del inquilino. SENTENCIAS:

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia de 25-10-2010: » No cabe duda de que, por ley, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Pero para evitar subjetividades y conflictos, también establece la ley, como hemos visto en el párrafo 4 del artículo 21 LAU, que «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario». Si tenemos en cuenta que lo que la demandante denuncia son averías en la caldera y en la lavadora, hay que admitir que se trata de elementos de uso muy frecuente en la casas sea para la higiene de sus habitantes sea para el lavado de la ropa y que, en consecuencia, sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento (limpieza de filtros, sustituciones piezas u otros elementos…). Averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato y que, por lo general (excepción hecha de algunos fontaneros o servicios técnicos), comportan un gasto normal en una vivienda. Cosa distinta sería la «sustitución» de un elemento incorporado a la vivienda (calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc).»

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 18-05-2010: » Pues bien, en el caso tratado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se especificaba que la arrendadora no respondía de los daños que se produjeran dentro del inmueble por lo que ya se recomendaba a la arrendataria que suscribiera el correspondiente seguro. Además se establecía que recibía el piso con sus instalaciones en buen estado, incluido el termo que según las pruebas practicadas se había sustituido recientemente por lo tanto tenía muy pocos años y no cabe duda que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos le corresponde al arrendatario el mantenimiento de los bienes en buen estado y las reparaciones de puro mantenimiento. También debemos mostrar nuestro acuerdo con el Juez de Instancia respecto a que si se colocan objetos que pueden resultar dañados por el agua debajo de un termo de agua caliente y además no se ha revisado frecuentemente dicho termo para que esté siempre en perfecto estado no parece razonable que se responsabilice a la arrendadora de los daños que finalmente se producen por el agua.»

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia de 21-06-2013: » En el caso de autos, la rotura del latiguillo se produjo de forma repentina, cuando la arrendataria se hallaba fuera de la vivienda (en su trabajo, según manifestó al perito de la aseguradora), lo que impidió que se pudiera dar aviso previo a la propiedad para hacer la reparación o hacer la reparación la propia arrendataria, a su cargo, de modo que los daños ya se habían causado sin que se tuviera antes la posibilidad de evitarlos. Los preceptos antes citados de la Ley de Arrendamientos Urbanos indican que la obligación del arrendador de hacer las reparaciones depende de un previo aviso del arrendatario, lo que en el caso de autos no ha tenido lugar, y en este sentido es claro que no puede imputarse incumplimiento de sus obligaciones contractuales a la propietaria arrendadora RM de Alquileres, SL. Es más, cabe sostener que la mera sustitución del latiguillo es una de las reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda que han de ser abonadas por la arrendataria.»