La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone como regla general que el arrendador (propietario) tiene la obligación de realizar, a su costa, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada en condiciones de habitabilidad.
La obligación a cargo del arrendador de proceder y costear las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada viene establecida en el artículo 21.1 de la LAU:
«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.»
Si en el contrato de arrendamiento de vivienda figurase una cláusula por la que el arrendador se exime de la obligación de efectuar las reparaciones necesarias o que hace recaer sobre el arrendatario su coste, será una cláusula nula por contravenir lo dispuesto en la LAU.
Respecto de la nulidad de las cláusulas de los contratos que contravenga la ley, el artículo 6 de la LAU establece:
» Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
En los arrendamientos de local de negocio, que la ley denomina «arrendamiento para uso distinto del de vivienda«, el arrendador también estará obligado a la reparación y coste de las reparaciones necesarias para la conservación del local arrendado en condiciones de uso, salvo pacto en contra.
El artículo 30 de la LAU es el que regula esta obligación para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, remitiéndose en su integridad a lo dispuesto en el artículo 21 para la vivienda.
artículo 30 LAU:
«Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.»
En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, a diferencia de lo que ocurre para los de vivienda, rige en primer lugar la voluntad de las partes, por lo que si en el contrato se hiciese constar una cláusula por la que se exima al arrendador de dichas reparaciones y haga recaer sobre el arrendatario su coste, será una cláusula válida y por tanto el inquilino correrá a su cargo con dicha obligación
En el contrato de arrendamiento de local de negocio analizado por esta sentencia, se había pactado que el arrendatario asumiría, con renuncia a lo dispuesto en el artículo 30 en relación con el art. 21 de la LAU, la realización y coste de las obras de reparación del local, considerándose por el tribunal que es una cláusula válida:
» Pues bien, en la condición 8.ª del contrato, la arrendataria asumió convencionalmente, con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el art. 21 de la LAU, la realización de las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los locales, claro está durante el plazo de vigencia del contrato de ocho años, no susceptible de prórroga (cláusula tercera), al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 Código Civil, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al 4.3 de la LAU se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.
Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.
Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.
Con los datos concurrentes, no cabe considerar tampoco que se hayan sobrepasado los límites que a la autonomía de la voluntad impone el art. 1255 Código Civil (normas imperativas, moral y orden público) para que no sea aplicable la cláusula de renuncia.»
La reparación hace referencia a un daño ya causado.
La conservación a un daño futuro que se producirá si no se ejecuta la obra.
Existen tres límite o excepciones en los que, tratándose de una obra de reparación que es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, el arrendador no viene obligado a ejecutar dichas obras a su costa.
El artículo 21.4 de la LAU establece que si se trata de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
En este caso, el coste de esta reparación será de cargo del arrendatario que tendrá que ejecutarla.
Si se ha producido la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador. En este caso se produce la extinción del arriendo (art. 28 LAU)
Si el deterioro de cuya reparación se trata fuera responsable el arrendatario por haberlo causado él o alguna de las personas de su casa.
De entrada, todo deterioro en la vivienda arrendada ocurrido durante la relación arrendataria se presume causado por el arrendatario, siendo responsable del mismo salvo que demuestre haberse ocasionado sin culpa suya (art. 21.1 LAU y 1563 y 1564 Código Civil).
Constando un deterioro en la vivienda arrendada que requiera una obra de reparación que sea necesaria para conservar la vivienda o el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, se impone, al arrendatario, una doble carga, a saber:
A) La de poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible la necesidad de la reparación.
B) La de facilitarle la verificación directa, por sí mismo o por técnicos que designe, del estado de la vivienda (artículo 21.3 LAU) .
Y, si el arrendador se niega a ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda arrendada, lo que tendría que hacer el arrendatario es acudir a los tribunales de justicia deduciendo, a su elección, una de estas dos pretensiones:
A) La de resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios causados (art.27.3, a) de la L.A.U).
B) La de ejecución de las reparaciones necesarias a que esté obligado el arrendador con la indemnización de los daños causados por su negligente actuación (arts. 1.556 y 1.098 del Código Civil).
Veamos algunas sentencias sobre este particular:
«Aun en el caso de que fuera una reparación necesaria para subsanar un defecto en el suelo, por lo que podría, en principio, ponerse su reparación a cargo de la arrendadora con fundamento en el artículo 21 de la LAU, es lo cierto que, tanto el art. 21.3 de la LAU, como el artículo 1159 del Código Civil, obligan al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada, lo cual no es mera obligación formal, sino un presupuesto necesario para que el arrendador pueda verificar directamente, por sí mismo o por los técnicos que designe, el estado de la vivienda, lo cual no podría hacer el arrendador si el arrendatario procede a reparar los pretendidos defectos sin permitir su comprobación previa por el arrendador, de modo que, en los términos del artículo 21.3, únicamente cuando se produce la comunicación previa al arrendador , puede el arrendatario proceder a realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
En el presente caso, no se ha producido por la actora reconvencional ninguna prueba de que comunicara previamente a la arrendadora la necesidad urgente de la sustitución del suelo de la vivienda, faltando por lo tanto el requisito del artículo 21.3 de la LAU para la exigencia al arrendador del importe de la reparación.»
«En principio y como regla general el arrendatario no puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de esa reparación. Principio y regla general que solo encuentra una excepción en el apartado 3 «in fine» del artículo 21 LAU, es decir, un supuesto en que el arrendatario puede ejecutar por sí la obra y luego exigir del arrendador el importe de la reparación, para lo cual DEBEN CONCURRIR DOS REQUISITOS imprescindibles que condicionan la prosperabilidad de la acción de cobro del importe de la reparación, y que son los siguientes:
1º. Que se hubiera comunicado al arrendador la necesidad de la reparación. Basta con que se ponga en conocimiento del arrendador aunque éste se oponga.
2º. Que la reparación sea urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.»
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Buenas tardes, mi problema es que mi casa de alquiler en la que llevo cuatro años está completamente llena de humedad y tiene otros deterioros. Ahora se me ha roto el termo de agua caliente y la respuesta ha sido que lo compré y lo ponga yo que él no lleva mantenimientos, incluso amenazando con cortarme la luz, el agua y llegar a las manos si se lo descuento del alquiler. ¿Que puedo hacer?