La representación legal para asistir a la Junta de propietarios que celebre la Comunidad es una manera prevista en la Ley para poder participar, intervenir y votar los acuerdos que se sometan a la misma.
El propietario de un piso o local perteneciente a una Comunidad de propietarios puede asistir a las Juntas que se convoquen, de manera presencial o de marera delegada, es decir por representación.
El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece respecto de la representación para asistir y votar en las juntas de comunidad lo siguiente:
«1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Dentro de la representación recogida en el precepto anterior, cabe:
¿En que consiste la representación legal y voluntaria para asistir a las juntas de propietarios?
Representación legal
La representación legal procede cuando por ley, la representación corresponde a un tercero. En aquellos supuestos en los que un propietario tiene limitada su capacidad de obrar o cuando el propietario del piso o local es una persona jurídica, la ley establece la representación legal para asistir a la Junta.
EJEMPLO: Una sociedad es propietaria de un local en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal. En este caso, la sociedad estará representada en las reuniones de la comunidad por su representante legal o por aquella persona que según los estatutos de la sociedad tenga poderes para representarla.
La representación voluntaria será aquella por la que una persona representa al propietario ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario puede otorgar escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.
artículo 15.1 LPH: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario«.
EJEMPLO: El propietario autoriza por escrito a otra persona (puede ser un abogado o un familiar) para que en su nombre pueda asistir y votar en una junta de propietarios.
Supuestos de representación legal para asistir a la Junta de propietarios
1º.-Personas incapacitadas. En la sentencia que haya declarado la incapacidad vendrá designada la persona que ostenta su representación legal, siendo ésta quien podrá ejercer los derechos del incapaz en la toma de decisiones adoptadas por la Comunidad. Si se hubiese designado tutor al incapaz, será ese tutor quien ejercite los derechos de representación.
2º.-Persona menor de edad. Si el propietario del piso o local fuese menor de edad (18 años), la representación legal para asistir a la Junta la ostentará quien ejerza la patria potestad. Si fuesen sus padres conjuntamente (es lo más habitual) será ejercida por cualquiera de ellos.
Si el menor tiene cumplidos los 16 años y el piso o local lo hubiese adquirido con rendimientos procedentes de su trabajo, no necesitará representación legal para intervenir en la Junta de propietarios, pudiendo hacerlo en nombre propio. Esto mismo es aplicable al menor emancipado (artículo 319 del Código Civil).
3º.- Persona jurídica. Las sociedades, empresas y cualesquiera otras figuras que sean consideradas persona jurídica, actuarán en las Juntas de propietarios a través de su representante legal, haciendo la salvedad que cuando se trate de órganos colegiados (consejo de administración por ejemplo), sólo actuará uno de ellos que tenga facultades por delegación del resto de miembros. El representante legal de la persona jurídica tiene que llevar a la junta los poderes de la sociedad que acreditan que actúa en representación de la sociedad, propietaria del piso o local.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares (Sección 3ª), de fecha 7.11.2017
«El mandato representativo para la asistencia a la Junta de Propietarios no está sometido, para su perfección, a ningún requisito de forma » ad solemnitatem «, aunque para su acreditación baste un escrito firmado por el propietario (requisito » ad probationem «), de lo que se deduce que puede ser demostrado por cualquier otro medio válido en derecho.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), de fecha 7.10.2016
«La conclusión alcanzada por la Juzgadora de Primera Instancia carece de justificación alguna. En el razonamiento de la Juzgadora subyace implícitamente una premisa: la exigencia de que toda sociedad mercantil, partícipe de una comunidad de propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal, tenga que asistir a las reuniones de la junta de propietarios por medio de su representación legal , obviando la previsión legal de que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario (art. 15 LPH).
El contenido del acta de la reunión de la Junta de Propietarios de la Comunidad actora de fecha 18 de noviembre de 2013 pone de manifiesto que, en este caso, la asistencia de la mercantil INCLER, S.A. se habría producido por representación voluntaria, entendiéndose que don Constancio ostentaría en dicho acto la representación voluntaria de la sociedad, en virtud del correspondiente poder conferido por persona facultada para ello; circunstancia que no aparece cuestionada por ninguno de los demás asistentes a la reunión de la Junta de Propietarios.
¿Puede asistir el propietario a la Junta de comunidad acompañado de un abogado?
El artículo 15.1 de la LPH, como al principio señalamos, establece que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Es evidente del tenor del precepto que, si un propietario quiere que su abogado asista a la junta en su representación («voluntaria»), la Comunidad no se puede negar, debiendo recordarse que no es necesario que el representante de un propietario sea necesariamente otro propietario.
En cambio, sí podría negarse la Junta de Propietarios, como órgano principal de la Comunidad – acordándolo por mayoría al inicio de la reunión -, a que asista el propietario y, además, su abogado, y ello porque la junta no está obligada a permitir la asistencia de terceros que no sean propietarios ni tampoco acudan como representantes de ningún propietario.
También se puede optar por la Junta antes de comenzar la reunión, como solución intermedia y de sentido común, que se permita la presencia del abogado pero sin posibilidad de intervención en los debates ni de voto, aunque esta posibilidad queda en manos de la decisión de la Junta.
La ley permite que un abogado asista a la Junta de comunidad e intervenga en los debates y vote, siempre y cuando el propietario que lo ha contratado no asista a la reunión y le otorgue previamente la representación por escrito.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 5ª), de fecha 20.03.2024
«… .Bajo este prisma tampoco puede olvidarse que la Junta de Propietarios, regulada en su composición y actuación por la LPH, la forman, como su nombre indica, los propietarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, que pueden delegar su presencia y su voto con el solo requisito de que la representación legal o voluntaria pueda acreditarse con «un escrito firmado por el propietario», como dice el precepto citado. En consecuencia, lo normal sería acudir en persona el propietario y, excepcionalmente, si son varios y diferentes propietarios de un inmueble, «éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas»; y, también excepcionalmente, podrá acudir, en defecto del dueño de la vivienda o local, pero no junto a él, un represente legal o voluntario que entonces sí tendría voz y voto en su nombre.
La conclusión para el caso que nos ocupa es que se puede acudir asesorando al propietario y junto a él si hay consentimiento previo o inmediato de la junta. Por otra parte, no puede tal figura del asesor o letrado equipararse con la asistencia a la junta de cualquier técnico que se considere necesario para explicar un asunto concreto o asesorar en cualquier tema, bien sea llamado por la presidencia o por la administración; pero ambos, el técnico y, en su caso, el asesor personal de un propietario han de tener permiso previo de la asamblea y figurar luego en el acta en calidad de invitados y no como representantes, pues en este caso el propietario no solo debería delegar previamente, sino que además no comparecería sino a través de su representante. En definitiva, la asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, y si la Ley, a continuación, ya indica que si el piso o local pertenece a dos o más personas sólo puede ir una, es claro que un solo titular debe ir por sí mismo o representado, y, en su caso, pedir permiso para hacerse acompañar por una persona ajena a la Comunidad que no ostente su representación, porque no tiene entonces ningún derecho a hablar ni a votar.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tengo una consulta….
¿Puede una persona NO propietaria formar parte de una JUNTA de PROPIETARIOS?
El piso es de 2 hermanas por Herencia y el que está en la junta es el Marido de 1 de ellas.
Quién tiene que guardar las autorizaciones de representación de los ausentes a una Junta, el Presidente ó se le devuelven al representador una vez finalizada la Junta.
Gracias
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Hola
Me gustaria saber como miembro de la Junta de propietarios donde vivo si a las reuniones de la Junta pueden asistir los propietarios del mismo piso, parejas, matrimonios, etc.
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Gracias
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Hola Jeronimo,
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