Antes de que comencemos a explicar la obligación legal de realizar un requerimiento al avalista en el desahucio por falta de pago, hemos de explicar algunas cuestiones previas:
Como sabéis, en un gran número de los contratos de arrendamiento, ya sean de vivienda o de local de negocio, se establece por el arrendador la exigencia de que otras personas ajenas al alquiler figuren en el contrato como avalistas o fiadores del arrendatario.
El objeto de introducir a estas personas en el contrato es garantizar de una mejor manera el cumplimiento de las obligaciones que el inquilino asume, principalmente el pago de la renta y de aquellas otras cantidades asimiladas que se pacten, como por ejemplo la comunidad de propietarios, consumos energéticos o suministros (luz, gas, agua) etcétera.
Frente al impago de la renta o de estas cantidades asimiladas, el arrendador puede interponer un procedimiento para recuperar la finca, que se denomina juicio de desahucio. En el juicio de desahucio el arrendador puede solicitar solamente la recuperación de la finca dejando para otro momento la reclamación de esas cantidades impagadas, o puede optar por reclamar en el mismo juicio de desahucio la recuperación de la vivienda o local, y además el importe que se le adeude.
Los motivos de oposición al juicio de desahucio por falta de pago de la renta están muy limitados.
Cuando se interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas a la vez, el arrendaror lo que persigue es que se le pague su deuda, con lo cual dirigirá su acción contra la persona obligada (arrendatario) y en caso de que existan fiadores, contra todos ellos para garantizarse de la mejor manera el cobro.
La Ley de Enjuciamiento Civil (LEC), en su artículo 437.4.3ª, exige la obligación de un previo requerimiento al avalista o fiador antes de iniciar el procedimiento en el desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidades debidas (rentas, luz, agua, comunidad, etc.). Si no se ha practicado dicho requerimiento, no podrá ser estimada la petición de condena contra el fiador.
El art. 437.4.3ª LEC establece: » No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3ª. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
Así pues la Ley de Enjuiciamiento Civil admite la acumulación de acciones en supuestos de concurrencia con avalista o fiador. Lo que exige dicho artículo es que deberá de haberse practicado un requerimiento previo al avalista antes de interponer la demanda de desahucio por falta de pago de la renta con concesión de un plazo para el pago.
Esta cuestión del previo requerimiento al avalista en el desahucio debe ser examinada de oficio por el Juzgado cuando se presenta la demanda, en cuanto constituye un requisito de procedibilidad, por lo que si no se aprecia a la hora de la admisión de la demanda, deberá ser alegado en el juicio verbal para que se inadmita la acumulación de acciones frente al avalista solidario.
«Aunque la ley no establecía la forma del requerimiento previo de pago a los avalistas solidarios, es lo cierto que debería ser, cuanto menos, expreso y dirigido al avalista expresando la cuantía la deuda y dándole oportunidad de atender a su pago. Los correos electrónicos que se acompañan con la demanda no cubren los anteriores requisitos pues no se dirigen a los avalistas ni contienen un requerimiento de pago expreso a los avalistas demandados.
Nos encontramos ante un requisito de procedibilidad sin cuyo cumplimiento previo a la demanda no podía plantearse válidamente la acumulación objetiva al juicio de desahucio de las acciones del arrendador frente a los avalistas solidarios, a quienes se pretendía dar la posibilidad de evitar el ejercicio de las acciones legales, atendiendo el requerimiento prejudicial.»
» No se hizo así, de manera que, incuestionado que a la fiadora de la relación arrendaticia no se le ha realizado el requerimiento de pago que ha de ser previo al juicio, su inexistencia provocará inevitablemente la absolución en la instancia de la misma, en cuanto constituye un requisito de procedibilidad, pues insistimos, la juzgadora de instancia debió apreciar de oficio en el trámite de admisión de la demanda, o en todo caso en la vista, que existía una indebida acumulación de acciones, no habiéndose procedido así ni por el órgano judicial, ni por las partes, procede inadmitir la acumulación de acciones frente a la fiadora solidaria».
Si se dirige el procedimiento de desahucio contra el fiador o avalista, a los efectos de que sea condenado solidariamente con el inquilino al pago de las rentas adeudadas, deberá ser requerido de pago antes de demandarlo.
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Mi pregunta es: Puedo dejar de ser avalista en un contrato de alquiler de una vivienda donde no se respeta el contenido del mismo ?
La vivienda alquilada en cuestión está siendo subarrendada (por habitaciones) sin estar reflejado en el contrato y mas, sin previo consentimiento del propietario.
Muchas grácias
Buenas, la cuestión que se plantea en este caso, del art. 437.4.3ª LEC, sobre la comunicación al aval solidario o fiador es la siguiente: si un arrendador comunica con anterioridad al aval la deuda por rentas , a ejemplo 1 mes de renta y cuantía de varios asimilados, al igual lo hace el inquilino, posteriormente, un mes después, le remite otro burofax al inquilino, señalando nueva deuda, señalando 2 meses de renta y nuevas cuantía de asimilados, PERO, NO LE NOTIFICA ESTA ÚLTIMA AL AVAL, y inmediatamente presenta demanda, PREGUNTA, ¿se tiene por notificado al aval, a efectos del 437.4.3ª LEC, a pesar que la única notificación recibida, no corresponde con la cuantía que se reclama en la demanda?