Mediante este artículo queremos dar respuesta a la pregunta de si el arrendador debe hacer o no algún requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento cuando llega la fecha pactada.
Es decir, con independencia de que venga establecido en el contrato la fecha de terminación del arrendamiento:
Como sabéis los contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de local de negocio (lo últimos denominados técnicamente contratos para uso distinto de de vivienda) tienen una duración determinada.
En el caso del arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 9 establece para los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, que el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta tres años, aunque se haya pactado un plazo inferior.
A partir del 6 de marzo de 2019, los contratos celebrados permiten al inquilino permanecer en la vivienda hasta 5 años (si el arrendador es persona física) o hasta 7 años (si el arrendador es persona jurídica).
En cambio, en los contratos para uso distinto del de vivienda (como son los de locales de negocio), la duración será la que libremente pacten las partes (puede ser de un año, de dos, etcétera).
Pues bien, alcanzados esos plazos, dependiendo si el arrendamiento se trata de vivienda o de uso distinto al de vivienda, el régimen será distinto:
Si el arrendador no comunica previamente la terminación del contrato, éste se prorroga por un plazo de 1 año más en los contratos celebrados entre el 6.03.2013 y el 5.03.2019, y de 3 años más en los contratos celebrados a partir del 6.03.2019.
Cumplida también esta prórroga si las partes no manifiestan nada al respecto el contrato entrará en tácita reconducción.
El contrato entrará en tácita reconducción.
La tácita reconducción, a diferencia de la prórroga, supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda o local de negocio por consentimiento presunto de ambas partes.
Cuando el contrato está en tácita reconducción se regula por el Código Civil y no por la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
No se trata de la continuación o prórroga del anterior contrato de arrendamiento, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta, lo cual tendrá diversas consecuencias como por ejemplo que el avalista del contrato de arrendamiento, en caso de que lo hubiere, ya no responderá del incumplimiento de las obligaciones del inquilino.
El artículo 1566 del Código Civil establece que si al terminar el contrato, permanece el inquilino disfrutando quince días de la vivienda o local, se sobreentiende que el dueño lo consiente y por tanto el contrato entra en tácita reconducción.
El plazo que va a durar esa tácita reconducción, es decir, qué tiempo se le permite al inquilino seguir en la vivienda o local, va a depender de cómo se haya fijado la renta en el anterior contrato de arrendamiento.
1) Si en un contrato de arrendamiento se pactó que la renta sería de 7.200 euros anuales y que finalizaría el 30.11.2016 y el contrato entra en tácita reconducción, el inquilino podrá permanecer otro año más al haberse pactado la renta anual; al terminar ese primer año, si tampoco se comunica nada podrá estar otro año más y así sucesivamente.
2) Si en el contrato de arrendamiento se pactó que la renta sería de 500 euros mensuales, la tácita reconducción tendrá duración mensual. Si no se dice nada al terminar el mes, seguirá el contrato por otro mes, y así sucesivamente.
3) Si la renta del arrendamiento se pactó por días (supuesto infrecuente), la tácita reconducción tendrá duración diaria.
En estos casos, el arrendador tendrá que interponer un procedimiento de desahucio por expiración del término.
El hecho de que el inquilino siga pagando la renta y el dueño recibiéndola a pesar de que le haya comunicado la terminación no impide que el dueño pueda iniciar los trámites del juicio de desahucio para recuperar la vivienda.
Es obligatorio que esta demanda sea firmada por abogado y procurador, así que si el inquilino no se ha marchado de la vivienda deberá ponerse en contacto con estos profesionales.
Actualmente y con motivo de la pandemia COVID-19, el Gobierno ha establecido en el Real Decreto Ley 11/2020 que el inquilino puede prorrogar la duración del contrato de arrendamiento cuando llegue su vencimiento.
Actualmente los contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen antes del 28 de febrero de 2022, podrán ser prorrogados por 6 meses más, debiendo comunicárselo el inquilino al dueño.
Ahora bien, la ley establece que para que no entre en juego la tácita reconducción el arrendador deberá efectuar un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento. Si lo hace el contrato queda extinguido y si no se va el inquilino podrá interponer un juicio de desahucio por finalización del plazo convenido.
Como veis, si el arrendador lo que quiere es recuperar la vivienda o el local cuando termina el plazo del contrato pactado y la de las prórrogas legales, es imprescindible que le envíe un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento, ya que en su defecto la relación arrendaticia entra en tácita reconducción por los plazos que hemos señalado.
El plazo del requerimiento, viene establecido en el artículo 1.566 del Código Civil y viene a decirnos que deberá efectuarse como máximo dentro de los 15 días siguientes a que haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento, aunque es muy conveniente que al menos un mes antes de que vaya a terminar el contrato, si el dueño no quiere seguir con la relación, le notifique mediante requerimiento al inquilino su decisión de dar por finalizado el arrendamiento en la fecha pactada.
El requerimiento ha de ser fehaciente para que quede prueba suficiente de esta decisión, por lo que habrá de remitirse mediante burofax (con acuse de recibo y certificación de texto), telegrama o conducto notarial.
El arrendador no debe esperar a que terminada la duración del contrato de arrendamiento, el inquilino le devuelva la llaves y ya está. Esto es un error. Insistimos (porque es motivo de muchos pleitos), que es obligatorio que el arrendador le haga un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento antes de que llegue dicho día, porque en su defecto opera la tácita reconducción a favor del inquilino.
Os adjuntamos a continuación una plantilla o modelo de burofax que el arrendador ha de enviarle al inquilino para comunicarle la finalización del contrato en este enlace.
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¿Y en el caso de que sea imposible entregarle al arrendatario una carta para comunicarle la no renovación del contrato de arrendamiento porque el arrendatario se niega a abrir la puerta del local así como a atender el teléfono? Entiendo que si le mando un burofax tampoco lo va a recibir porque no abre la puerta a nadie con lo que yo solo estaría incurriendo en gastos sin conseguir la comunicación. ¿Podrían indicarme como debo actuar en este caso? Muchas gracias por su respuesta.
Hola Francisco:
La cuestion radica en que tenga usted una prueba fehaciente de la comunicación. Mi recomendación es que le mande un burofax aunque le venga resuelto, ya que si no se marcha, en el juicio debe acreditar que al menos lo ha intentado y ha sido aquel quien no lo ha querido recibir.
Saludos
Buenas tardes,
En mi caso, como inquilina, a la finalización del contrato, pretendo hablar con el propietario para estar algunos meses más por cuestiones laborales.
Firmamos un contrato de tres años que finaliza el año que viene. Es posible que el propietario, para dejar que continúe viviendo en su vivienda de alquiler, me pida una renta mayor?? (Su interés es cobrar más de lo que le estoy pagando ahora y quizá le interesa echarme para pedir a la siguiente persona un precio mayor de alquiler)x Debería firmar un nuevo contrato con dicha renta o debe mantener el precio pactado en el contrato anterior? Tendría que aceptar esta subida del precio del alquiler para poder quedarme?
Gracias de antemano, ha sido un artículo muy revelador.
Hola Ana,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola!! Soy propietaria de un pido alquilado, se hizo contrato de tres años y se prorrogo automaticamente un año mas. Mi duda es si cuando acabe esta prorroga y avisando correctamente, puedo no renovar ya que se lo quiero alquilar a una persona conocida. Muchisimas gracias.
Hola María,en principio si, no obstante sería conveniente ver que dice el contrato para respuesta mas precisa.
Hola,
Tengo una duda que no me queda clara. Soy un inquilino que va a cumplir ahora 3 años de contrato. Si el dueño del piso no me notifica en los 30 días antes del cumplimiento del contrato mediante un requerimiento (burofax por ejemplo) la intención de no prorrogarme el contrato, una vez cumplida la fecha del contrato he leído, si no lo he entendido mal, que entra en tácita reconducción. Y ahora viene la duda... Según el artículo 1.566 del Código Civil hay un plazo de requerimiento de 15 días siguientes a que haya terminado la finalización del contrato. ¿Esto quiere decir que si mi contrato vence el 10 de agosto de 2018 (y no he recibido requerimiento en los 30 días antes), el dueño podría tener hasta el día 25 de agosto como plazo para comunicarme su intención de no renovar? Y si es así y me lo notifica en los últimos días...¿tendría que irme de inmediato? ¿No tendría tiempo para buscar otra casa ni para hacer las gestiones de mudanza?
Hola,
Nuestro contrato de arrendamiento , redactado acorde a la LAU, fue firmado solidariamente el 01/07/2014 y tiene una duración de 12 meses, prorrogable a 3 años a voluntad del arrendatario.
El año pasado entramos en prórroga legal de un año. Este 01/03/2018 hablé con el propietario por teléfono porque una compañera del piso lo abandonaba a finales de junio (justo cuando acaba la prórroga legal) y nos disponíamos a buscar un nuevo arrendatario. Él nos aseguró que no hacía falta hacer otro contrato sino que su representante redactaría un anexo al contrato y entre nosotros nos arreglaríamos la fianza (todo esto por teléfono y sin tener nosotros ninguna prueba sólida). Una amiga de una de las arrendatarias aceptó venir con nosotros, con lo que firmó un documento para poder abandonar su piso el 30/06/2018. La compañera que dejaba el piso firmó, día 5, un documento con el propietario que dejaba muy claro que ella y solamente ella resolvía anticipadamente el contrato.
Sin embargo, este 01/06/2018 el representante del propietario llamó para decir que finalizan el contrato (sin enviar burofax) y que tenemos que firmar otro exactamente igual pero con una subida de la renta del 25%. Al principio nos quejamos un poco, pero no teniendo claro si teníamos las de ganar y sabiendo que los otros pisos están bastante más caros acabamos diciéndole que firmaríamos y que tenía que ser antes de día 16 porque habíamos comprado vuelos.
La firma tenía que ser día 13/06/2018, pero día 11 nos vuelve a llamar y nos comunica que cambian una cláusula porque se pone el piso a la venta. Ésta nos obligaría a abandonar el piso con 2 meses de preaviso una vez se haya vendido (sin especificar cómo se vendería).
Como nos pareció inaceptable, contactamos con dos abogados. Ambos entienden que no se ha comunicado la voluntad de finalizar el contrato al menos 30 días antes, porque fueron 29 días (de 01/06/2018 a 30/06/2018) y porque no fue fehaciente. Ambos nos recomendaron que no firmásemos el contrato, pero no están 100% de acuerdo.
Uno de ellos dice que después de la reforma de la LAU, al decir el artículo 10 "cualquiera de sus prórrogas" eso incluye la prórroga de un año ("el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más"). Por tanto, considera que se ha prorrogado un año más por LAU.
El otro abogado piensa que no, que entra en efecto la tácita reconducción del CC; pero está en desacuerdo con vosotros en un aspecto. Dice que hay jurisprudencia que considera que el plazo para el requerimiento no es el recogido en el CC, sino que de alguna manera "se hereda" (no son sus palabras porque no tengo tan buena memoria pero el concepto es este) la obligación de preavisar con 30 días (aquí vosotros parecéis recomendar avisar con 30 días también, no sé si es por esto). Por tanto este segundo piensa que se ha creado un nuevo arrendamiento de acuerdo con la tácita reconducción con las mismas condiciones pero con una duración de 1 año, puesto que la renta es anual. Reconoce también que puede haber jurisprudencia que considera el plazo hasta 15 días después, pero que es la minoría y que en cualquier caso que haya en ambos casos nos beneficia más a los arrendatarios que al arrendador ya que solo queremos estar 8 meses más y un juicio llevaría tiempo.
De momento nuestro plan es seguir en el piso los tres restantes como arrendatarios pagando lo mismo, e invitar a la nueva a vivir con nosotros enviando previamente un burofax y sin cobrarle como lo permite la cláusula decimocuarta de nuestro contrato ("Manifiesta la parte arrendataria que con ella, convivirán las personas que estime oportunas, y que comunicará en su momento al arrendador el nombre y la identidad de las mismas, cuando ello se produzca [...]"). Intentaremos que la incluya como arrendataria usando como arma de negociación dejar hacer visitas para que el propietario pueda vender el piso (con nosotros dentro o justo después que lo hayamos dejado).
Mis preguntas, asumiendo que el propietario nos envíe el requerimiento por burofax antes del 15/07/2018 y nos denuncie para desahuciarnos, son:
-¿Hay jurisprudencia que apoye la interpretación de alguno de los dos abogados (o de ambos)?
-En cualquier caso, ¿es razonable defender en un juicio alguna de las dos interpretaciones (haya jurisprudencia o no) o es un caso perdido?
-En caso de que se realizase juicio ¿es probable que este finalice antes del 01/03/2019?
-Si perdiésemos el juicio, a parte del desahucio ¿es probable que tengamos que pagarle al propietario alguna indemnización?
Muchas gracias por adelantado
Buenos días,
Somos dos compañeros de piso que el próximo 1 de Noviembre procederemos a abandonar el piso en el que hemos residido durante los últimos casi 4 años.
Para ello así se lo hemos comunicado vía WhatsApp a la persona que gestiona el piso, pero ante el modo de respuesta nos surgen varias inquietudes al respecto:
1) Hago referencia al término personas que han gestionado el piso porque el piso pertenece a un matrimonio de personas mayores, en el que el marido por motivos de salud es el único firmante en el contrato como representante legal de ambos. Sin embargo los que se han encargado de todas las cuestiones del piso han sido 2 de sus 4 hijos.
Ahora para la terminación del contrato y la consiguiente revisión del piso quieren personarse en la vivienda los 4.
Nuestra primera duda es, tenemos obligación de llevar a cabo esta revisión con estas 4 personas?
No deberíamos llevarla a cabo con la persona con la potestad de firmar la resolución de contrato o en su defecto con su representante legal únicamente?
2) Por algunos comentarios y actitudes demostradas tememos que se pretendan descontar de la fianza desperfectos en la casa ocasionados por el anterior inquilino (agujeros en múltiples paredes que ya estaban a nuestra entrada en el piso, habitaciones pintadas de varios colores, algunos desperfectos en la mesa del comedor y el parqué).
Si esta situación se da que medidas/postura debemos adoptar?
3) Es WhatsApp una vía de comunicación licita/adecuada con el fin de comunicar la finalización de contrato teniendo en cuenta que es la única vía de comunicación que se ha mantenido hasta la fecha, además de alguna llamada de teléfono eventual.
Muchas gracias de antemano por su atención,
Saludos cordiales
Buenos dias,
Yo alquile el piso de mi hermana, yo no aparezco en la escritura pero si en la rehipoteca del piso. Fui a una inmobiliaria con la documentación y lo alquilo por un año.
Mi hermana apareció después de 10 años sin responsabilizarse del piso y estando fuera del pais, diciendo que ella no autorizó el alquiler. Ante esto los inquilinos no han pagado el mes en curso diciendo que yo no aparezco en el registro de la propiedad y que por tanto no tienen nada que hablar conmigo, que la dueña es mi hermana con la que dicen hicieron un contrato verbal.
El contrato se acaba el 29 de noviembre.
¿Envio un burofax informando que se rescinde el contrato el 29/11 y que debe abandonar el piso y entregar las llaves ese mismo dia? Con independencia de lo que hayan hablado con mi susodicha hermana.
¿Puesto que no pagaron el dia 5/10 y tampoco lo haran el 5/11; no solo no les devuelvo la fianza sino que me deberian una mensualidad, es asi, no?
¿Que pasa si se niegan a irse del piso diciendo que negociaron con mi hermana?
¿Yo podría tener algún problema legal por este contrato, habiendolo hecho una inmobiliaria?
Muchisimas gracias. Un saludo
hola, ¿cuál sería el plazo de preaviso a un inquilino dando por finalizado el contrato si ya hemos entrado en tácita reconducción? ¿30 días igual?
Hola,mi contrato de alquiler cumplirá 2 años el próximo 1 de diciembre, el pasado día 9 de noviembre me notifica la inmobiliaria que gestiona el piso que el propietario quiere rescindir el contrato y hacerme uno nuevo con la subida pertinente,en una de las clausulas mi contrato dice que tiene la duración de un año prorrogable a no ser que una de las partes notifique a la otra su intención de rescindirlo,en este caso ¿puede rescindirme el contrato el arrendador cuando aún no se han cumplido los 3 años a los que tengo derecho por ley? El arrendador, en este caso la inmobiliaria me comunicó la rescisión fuera de plazo ya que debe de comunicarlo al menos con un mes de antelación,¿seria esto causa suficiente para que mi contrato quede automáticamente prorrogado por 1 año más con el precio estipulado inicialmente? Gracias
Buenos días, si se notificó a una persona el 14 de marzo (día antes de comenzar el estado de alarma) que debía abandonar la vivienda en el plazo de un mes... ¿Que día surte efecto dicha notificación?
Gracias y saludos
Buendos días,
En relación a la tácita reconducción, ustedes dicen que "es obligatorio que el arrendador le haga requerimiento expreso al inquilino para dar por finalizado el arrendamiento antes de que se cumpla" el plazo de 15 días.
Quería saber qué sucede si el contrato establece que no ha de haber requerimiento:
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, la arrendataria deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
QUINTA.- Renta.
La renta anual será de XX, a pagar en plazos mensuales de XX pagaderos por adelantado y dentro de los SIETE primeros días de cada mes.