Requerimiento de pago en el procedimiento hipotecario

El requerimiento de pago en el procedimiento hipotecario deberá efectuarse con el deudor en el domicilio que resulte vigente en el Registro de la Propiedad.

El requerimiento de pago en el procedimiento hipotecario es uno de los primeros actos que se han de llevar a cabo para tramitar la ejecución hipotecaria.

En el procedimiento hipotecario, la acción para exigir el pago de la deuda se ejercita directamente contra el bien hipotecado. El Banco lo que va a pretender es sacar a subasta el bien hipotecado y resarcirse con su venta.

Cuando una persona no paga los recibos de la hipoteca, transcurrido un cierto tiempo (siempre más de tres meses de impagos), lo primero que va a recibir es un requerimiento de pago. El requerimiento de pago que efectúa el Banco, puede hacerlo a través de un acta notarial (no es lo habitual), o a través del Juzgado una vez ha interpuesto la demanda de ejecución hipotecaria.

En las hipotecas que se constituyen es muy IMPORTANTE, como veremos después, que el deudor señale como domicilio a efectos de notificaciones el domicilio donde realmente viva o resida, ya que por defecto se suele señalar el de la vivienda que se hipoteca, y a veces, no es su domicilio habitual (imaginad una vivienda de veraneo), por lo que si luego se le ha de notificar el procedimiento judicial, es posible que no llegue a su conocimiento.

El artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone:

» En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.

Sin perjuicio de la notificación al deudor del despacho de la ejecución, no se practicará el requerimiento a que se refiere el apartado anterior cuando se acredite haberse efectuado extrajudicialmente el requerimiento».

La Ley no establece plazo alguno para que el deudor pague una vez reciba el requerimiento, si bien por aplicación de lo dispuesto en el art. 670.7 de la LEC podrá hacerlo antes de la aprobación del remate: » En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.»

¿Qué ocurre si el requerimiento no puede llevarse a cabo porque el deudor no es hallado en el domicilio que hizo consta en el Registro?

El artículo 686.3 de la LEC, reformado por la Ley 19/2015, establece que en intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con empleado, familiar o persona con la que conviva, mayor de catorce años, que se encuentre en ese lugar, o al conserje de la finca, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164 LEC.

Si no fuere hallado en el domicilio que conste en el Registro, pero el Banco ejecutante tuviera constancia de que reside en otro domicilio, debería solicitar del Juzgado antes de publicar los edictos, que se le requiera de pago en esa nueva dirección, pues de lo contrario el ejecutado podría solicitar nulidad de actuaciones por transgresión del principio de buena fe del Banco.

Considero importante, que si el deudor ya no reside en el domicilio que hizo constar en la escritura de hipoteca a efectos de recibir notificaciones porque se ha mudado a otro, que presente en el Banco hipotecante una comunicación (quedándose con copia sellada), donde haga constar el nuevo domicilio a los efectos de requerimientos, notificaciones, etc;  esto le va a permitir en caso de que el Banco lo requiera en el domicilio que hizo constar en el Registro, donde ya no vive, una vía para solicitar nulidad de actuaciones por mala fe procesal.