Antes de nada vamos a explicar, aunque sea someramente, qué significa la enervación de un desahucio por falta de pago.
Cuando un inquilino se retrasa en el pago de la renta o de las cantidades a que viene obligado a abonar según el contrato de arrendamiento (luz, agua, gas, comunidad de propietarios, etc.), el arrendador de la vivienda puede ejercer contra el mismo una acción judicial de resolución del contrato y recuperación de la finca arrendada.
Esta acción judicial que tiene a su alcance el arrendador frente al inquilino se le denomina desahucio.
La enervación es el beneficio que tiene el inquilino de evitar el desahucio de la finca mediante el pago de las cantidades adeudadas al arrendador.
El inquilino que ha incumplido con su obligación de pagar la renta en el plazo establecido o de aquellas cantidades que vengan dispuestas en el contrato, aunque haya recibido una demanda de desahucio para que desaloje la finca, puede evitar la resolución del contrato pagando, dentro del plazo de 10 días que marca la ley, el importe de todas las cantidades debidas hasta ese momento.
La enervación, que es el beneficio que tiene el arrendatario para evitar el desahucio, sólo se puede utilizar una sola vez a lo largo de la vida del contrato.
El inquilino adeuda 3 meses de renta y el dueño interpone en el juzgado una demanda de desahucio por falta de pago.
Inmediatamente que el inquilino recibe la demanda del Juzgado paga la deuda y se queda al corriente de pago. En este caso ha enervado la acción de desahucio y el contrato de arrendamiento continuará en vigor.
Si tiempo mas tarde, el inquilino vuelve a ser demandado por impago de la renta mediante un juicio de desahucio y previamente había enervado la acción, ya no tiene dicha posibilidad de enervar por segunda vez, por lo que el desahucio finalizará con la resolución del contrato de arrendamiento.
La enervación viene prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en los siguientes términos:
» Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.«
Ahora bien, aunque el inquilino tiene el derecho de enervar el desahucio una sola veza lo largo de la vida del contrato, existe una excepción por la que no podrá enervar aunque esta sea la primera vez que lo vaya a hacer.
No procederá la enervación cuando el arrendador haya requerido fehacientemente de pago al inquilino, transcurran al menos 30 días sin pagar la deuda y el arrendador haya presentado la demanda de desahucio.
El supuesto viene recogido en el citado artículo 22.4 de la LEC, que hemos copiado anteriormente, cuando expresa:
La enervación no será de aplicación «… ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 28 de mayo de 2014, recogida igualmente por la de 23 de Junio de 2014 (que fija doctrina), establece los requisitos que ha de contener el requerimiento para impedir la enervación del desahucio por el inquilino, que son:
Igualmente la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29.03.2021, añade:
» Quinto.- Doctrina jurisprudencial sobre el art. 22.4 LEC .
Esta sala en sentencias 357/2010, de 15 de junio, 302/2014, de 28 de mayo, 335/2014, de 23 de junio, y 508/2015, de 22 de septiembre, ha declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.
Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, no hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio.
Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó ( art. 22.4 LEC), por lo que asumiendo la instancia procede confirmar íntegramente la sentencia de 29 de octubre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Figueras (juicio verbal 201/2018).»
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
La información que se traslada al arrendatario, como dice la jurisprudencia «es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ):
«la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada».
Es recomendable, siguiendo la doctrina jurisprudencia, que en el requerimiento que le haga el arrendador figure la cantidad concreta adeudada hasta ese momento por el arrendatario y los conceptos adeudados.
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Un conocido me ofreció compartir una nave industrial ,mitad taller y mitad oficinas, en las que compartíamos gastos ,en el contrato me puso que yo tenía que pagar el 90% de la luz y el agua (que yo no aprecie esa cláusula abusiva ni me mostró el coste medio) y que tenía que dejar un espacio y elevador para su mecánico de una marca determinada para investigar problemas,( no trabajos de exterior )
Pues mi sorpresa fue que el primer mes solo de gastos (luz y agua) 2700€ y el siguiente 950€ de luz,agua cada 2 meses, cosa que le dije que no estaba de acuerdo, pero no termina ahí la cosa, sino que me dice que el mecánico suyo también va a trabajar para la calle, ( haciéndome la competencia y yo pagando gastos) y le dije que no rotundamente.
Reacción, pues rescindimos el contrato y yo encantado,pero la señal se la quedaba por que si, 3000€,y como no quería complicaciones accedí,firme y me lleve mi herramienta y material que había invertido,porque allí no había herramientas.
Cual es el motivo de su denuncia, que devolví esos recibos para cobrarme mi señal y que no estaba conforme ni había firmado.
Me denuncio y ahora tengo juicio.
hola, necesito saber que plazo tengo para pagar las retenciones del 2013 y 2014.
aun las debo
A mi arrendador le debo dos meses de renta y 250 € de atrasos: #1550 €# consecuencia de haber hecho caso omiso de mi solicitud reiterada de poder hacer uso del GOCE PACIFICO de la vivienda de su propiedad,que me han producido unos gastos aproximados a #2500 €#, al tener que alquilar en siete ocasiones una habitación para el reposo físico y psíquico requerido por dos cirujanas que en un plazo de menos de un año me han intervenido quirúrgicamente:Esófago de Barret y catarata ojo izquierdo de las que a día de hoy no tengo aún el alta
La falta de descanso en su inmueble ha sido producida por los inquilinos que tengo pared con pared por el alto nivel de decibelios que producen,falta de higiene al dejar bolsas de basura en la planta 5 donde residimos y por último rotura de cerradura el 20/2/2017 día que me introdujeron un tipo de resina en las dos cerraduras de la casa que habito y al forzar las llaves me hice una pequeña lesión en el dedo índice de la mano derecha,consecuencia de las actuaciones de la Policía Municipal a petición mía en cuatro ocasiones desde el 1/8/2014 y actualmente intervención de la Unidad de Mediación de la Oficina de Atención al Ciudadano del Ayto de Madrid el pasado 24/2/2017
¿Qué tipo de alegaciones podría hacer en el supuesto que llegara denuncia de deshaucio reclamando las cantidades adeudadas y arriba referenciada?
En la espera de alguna contestación, les doy gracias anticipadas
Buenas noches, una pregunta a ver si Ud. Me la puede responder. Alquiler local de negocio y el arrendatario la subarrienda a un tercero. El arrendador no recibe la renta estipulada, ¿a quien hay que notificar este requerimiento? ¿quien ostenta la legitimación pasiva, arrendatarios o subarrendatario? Gracias!
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Buenas tardes:
Que puedo hacer??El 27 de diciembre firmé un contrato de alquiler y el día 28 llamé a la propietaria en vista de que había muchos desperfectos ocultos como el grifo de la cocina pegado con celo o debajo de unas alfombras dos boquetes en el suelo,enchufes estropeados ..el caso es que hasta el día 9 de enero tanto la dueña como la inmobiliaria me dan largas para solucionar el problema y yo no puedo instalarme en el piso por lo cual les pido la devolución de fianza y mes de febrero que di por adelantado ya que el mes de enero me lo dejan para limpiar y poderme instalar algo que no pude llevar a cabo por no estar la vivienda en situación de habitabilidad.El caso es que tuve que solicitar un abogada de oficio y demandar a la dueña.Mi abogada tardo más de un mes en presentar la demanda con lo cual nos pusimos casi en el mes de marzo, cuando la llamaba por teléfono pasaba la llamada a recepción y me decían.. un día que no estaba,otro que me llamaba después,,otro que estaba reunida.Cuando por fin la localizaba me decia que tenia un caso importante o otro dia que habia tenido a su padre ingresado..Yo mientras tanto para cubrirme las espaldas le pedi a mi abogada que quería dejar las llaves en el juzgado lo cual me preparó a regañadientes pues decía que eso no era su trabajo,aún así me lo preparó y me mandó presentarlo en el juzgado con las llaves,antes llevé una notaría a la vivienda e hizo fotos de todos los desperfectos que había.
Mi abogada me mandó mandar un wappsa a la dueña habisando que las llaves estaban en el juzgado.El caso es que este método de avisar dijeron que no era un método eficiente,mi abogada dijo que lo había echo como si fuese para su hermana,el caso es que ahora andan en una guerra de si los wappsa valen o no valen y estamos en noviembre.
Mientras tanto el abogado de la dueña me reclamaba los meses de alquiler lo cual comunique a mi abogada y dijo que tenía que hablar con el abogado contrario yo le dije porque tienes que hablar con el y me dijo que era el protocolo que entre ellos tenía que comunicarse las cosas. y el otro día llegó una resolución de desahucio dónde no se me comunico previo aviso la demanda,llamé a mi procuradora porque contactar con mi abogada es un milagro y se informó de que lo habían echo por edictos ya que la dueña dijo k no sabía mi dirección MENTIRA todos las comunicaciones que ha echo su abogado eran a la dirección que viene en el contrato y sin embargo no me comunican la demanda pero si la resolución,el caso es que mi abogada contesto que no se les había havisado y que sabían la dirección puesto que hay otro proceso dónde está señora está demandada.Pues contestación del juzgado desestimado .MI pregunta es que puedo hacer ahora,mi abogada dijo que hiva a mirar que se podía hacer...pero llamé aller y otra vez con largas la de recepción ya hasta se ríe...que triste no tener dinero y tener que recurrir a una abogada de oficio.Yo ya ni me fío y el tema está cómo está.
Ayer fuy hasta el juzgado número 4 y hablé con la secretaria del juez y le dije que porque no se me comunico la demanda y si sabéis mi dirección para la resolución se puso nerviosa...le dije que yo no vivía ahí que había entregado las llaves en el juzgado y que la dueña y su abogado lo sabían . También le dije que se ahorran el dinero de mandar a nadie a desahuciarme que había mucha gente con necesidad.Me dijo que eso me lo tenía que solucionar mi abogada...En fin que puedo hacer porque de esta ya no me fío y quiero saber qué puedo hacer?? Gracias
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