Lo primero que tenemos que decir cuando hablamos de TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO, es que este concepto sólo se refiere a los contratos de arrendamiento celebrados con anteroridad al 1 de enero de 1995, y por tanto sujetos a la Ley de Arrendamientos Ubanos de 1964.
La Ley de arrendamientos de 1964 estuvo vigente hasta el 1 de enero de 1995, que fue reformada por la ley de arrendamientos 29/94. Esta última que es la que sigue en vigor hasta la fecha (aunque algunos artículos han sido reformados en junio de 2013 por la Ley 4/2013) ya no recoge el concepto de «traspaso de local de negocio«, sino que habla de «cesión del contrato de arrendamiento«.
En ambos casos, tanto cuando una ley habla de «traspaso» como otra habla de «cesión» se trata de la misma cuestión, es decir, que el arrendatario o inquilino de un local de negocio acuerda con una tercera persona la cesión del local, mediante un precio, subrogándose esa tercera persona en los derechos y obligaciones que tenía el inquilino en el contrato de arrendamiento.
Aunque la finalidad del traspaso o cesión es la misma, existen unas diferencias importantes entre el TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO (concepto establecido el la LAU de 1964) y la CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (concepto que aparece en la LAU de 1994). Por ello, para que sepamos si estamos frente a un traspaso o ante una cesión, lo primero que hay que ver es LA FECHA DEL CONTRATO DE ALQUILER que tiene la persona que pretende traspasar o ceder el local.
EJEMPLO: Si la persona que quiere traspasar el local de negocio tiene un contrato de alquiler fechado en 1980, le será de aplicación la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y habrá que ver los requisitos que dicha ley dispone para el traspaso del local. En cambio, si el arrendatario que quiere traspasar el local tiene un contrato de alquiler de 1998, ya no se llamará traspaso (aunque se trate de lo mismo) ya que la Ley que le es aplicable es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo que habrá que ver qué requisitos que esta última Ley establece para la cesión del local de negocio.
1.- La Ley de arrendamientos urbanos de 1964 está recogida en el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre.
2.- La aplicación de esta ley de arrendamientos va desde el 1 de enero de 1965 hasta el 1 de enero de 1995.
3.- Todos los contratos de arrendamiento celebrados entre esas fechas seguirán sujetos a esta Ley y a las Disposiciones Transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.
4.- El art. 29 establece que el traspaso de locales de negocio consistirá en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.
5.- Serán REQUISITOS NECESARIOS para la existencia legal del traspaso los siguientes:
A) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
B) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
C) La fijación de un precio cierto por el traspaso.
D) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido.
E) Otorgarse el traspaso por escritura pública ante Notario.
F) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en la letra B).
OJO: Si no se cumple cualquiera de los requisitos para el traspaso de local de negocio que hemos citado, el arrendador tendrá la facultad de no reconocer el traspaso.
Notificación del traspaso de local
El traspaso de local de negocio
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Hola
Quiero comprar un traspaso, pero los dueños son muy reacios a ceder información. Realmente tengo mucho interes. Como puedo acceder a los datos importantes como balances, duedas etc ??? Ya visite el local y las instalaciones y equipos estan bien, estaria de acuerdo con el precio del traspaso....Lo que me esta molestando es que los datos legales son casi imposibles de acceder. Ya no se mas que hacer....Como proceder en estes casos???
Hola Tania:
1.- Es muy importante que conozcas el contrato de arrendamiento en el que te vas a subrogar en el caso de llevar a cabo el traspaso.
2.- Hay también que saber distinguir si con lo que estás quedando es con un contrato de arrendamiento de local o de negocio (arrendamiento de industria).
3.- Debes estar asesorada legalmente en este caso, vaya que pagues el traspaso y el contrato finalice pronto... etc.
Saludos
Yo tengo un local hace un ańo lo alquile a una persona yo pedía 10000 € por cederle mi licencia el bar está insonorizado licencia de terraza en fin para entrar a trabajar está persona vino me dio lo que yo pedía pero no quiso que se reflejara en el contrato de alquiler yo la escribo un papel y ya está ahora dice que se marcha del local y que la de su dinero ella me a pagado las mensualidades correctamente hasta hoy pero en el contrato no refleja nada de ese dinero porque ella no quería puede reclamármelo
Hola buenas tardes, Voy a adquirir un traspaso de un local que lleva unos 3 años alquilado. Todavía no he visto el contrato de alquiler, pero parece ser que era muy sencilla. En su día era de 3 años, así que vence ya mismo pero me dicen que el propietario va a conceder 4 años más, con una subida de alquiler del 10%. Parece ser que en su día se entregó una fianza de 2 meses que se depositó en la Junta de Andalucía, y que como tardará al menos un mes en devolverse al actual inquilino, (y hay cierta prisa por ambas partes, para ellos dejar el negocio y yo cogerlo) me proponen dejar esa fianza dónde está, y pagarles yo las dos mensualidades en el momento de comprar el traspaso o mejor dicho adquirir la cesión. El dia que se resuelva el contrato, esa fianza pasará a ser mia?
Necesito el permiso del dueño del local para traspasar el contracto de alquiler a terceros?