Veamos los requisitos exigidos para impedir que el arrendatario pueda enervar el desahucio por falta de pago de la renta.
La enervación del desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (como el pago de la luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), es la posibilidad que tiene el arrendatario de evitar el desahucio por falta de pago pudiendo continuar con la vigencia del contrato de arrendamiento.
Como todos sabéis, la principal obligación que tiene un arrendatario es pagar la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato.
Si el inquilino no cumple con dicha obligación, el arrendador puede ejercitar un procedimiento judicial denominado juicio de desahucio para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de las cantidades debidas.
Ahora bien, aunque la Ley permite al arrendador recuperar la finca si el inquilino incumple su obligación de pago, también le concede al inquilino la oportunidad de evitar el desahucio abonando las cantidades adeudadas.
Esta oportunidad de enervar el desahucio es única, por lo que a lo largo de la duración de un contrato de arrendamiento, el inquilino podrá utilizarla una sola vez.
De esta manera, podrá el arrendatario continuar con el alquiler, siempre y cuando el pago de las cantidades adeudadas se efectúe dentro del plazo que señala la Ley.
Es importante no olvidar, que esta posibilidad solo se permite una sola vez a lo largo de la vida de un arrendamiento, es decir, que si el inquilino ha enervado el desahucio anteriormente, no cabe su aplicación por segunda vez.
La enervación del desahucio, tras la modificación de la LEC por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, se recoge en el artículo 22.4 de la LEC, que establece:
» Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.»
Aunque la regla general, como hemos visto, permite la enervación del desahucio una sola vez a lo largo de la duración del contrato, existe una excepción en la que no se permite la enervación aunque se trate de la primera vez.
Esta imposibilidad de enervar es la que viene prevista en el último párrafo del citado art. 22.4 LEC cuando establece que la enervación del desahucio no será posible
«cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación«.
Ejemplo:
El inquilino adeuda la renta de los meses de enero y febrero de 2018 que tenía que abonar en los primeros 7 dias de cada mes. El arrendador el dia 15 de febrero requiere fehacientemente de pago al arrendatario, y transcurridos 30 dias desde el requerimiento, al no pagarle las cantidades debidas, presenta seguidamente la demanda de desahucio en el Juzgado.
En este caso, no cabrá la enervación del desahucio aunque se trate de la primera vez, pues ha existido un requerimiento y se han cumplido los plazos legales sin que el inquilino haya abonado las cantidades debidas.
El Tribunal Supremo, ha señalado los requisitos para impedir la enervación del desahucio.
Estos requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio son los siguientes:
Según el Tribunal Supremo no se exige que se comunique al arrendatario:
1.- Que el contrato va a ser resuelto.
2.- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Veamos algunas sentencias que establecen los requisitos que ha de contener el requerimiento al inquilino para que éste no pueda enervar el desahucio interpuesto
«… Procede, no obstante, declarar enervada la acción resolutoria ejercitada, por pago de las cantidades adeudadas, antes del transcurso del plazo de los 30 días, una vez presentada la demanda, el día 20 de julio de 2016, con los efectos de la litispendencia proclamados por el art. 410 de la LEC, y haber sido abonado lo debido el 21 de julio inmediato siguiente.
Como declaran las sentencias de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004) y 302/2014, de 28 de mayo, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta contractual estipulada.»
.“…seguiría procediendo su desestimación, ya que sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28 de mayo de 2014, desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC, esta Sala declaró lo siguiente:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto (30 días).
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en el art. 22.4 LEC no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera del pago».
Si el inquilino abona las rentas adeudadas después de que se haya interpuesto una demanda de desahucio en el Juzgado pero antes de que el Juzgado lo haya requerido, se considera que existe enervación.
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El Tribunal Supremo declara que existe posibilidad por parte del arrendatario de alegar la enervación del desahucio de forma subsidiaria cuando se presenta oposición al desahucio por falta de pago:
«No podemos considerar que, si la ley permite al arrendatario oponerse alegando que no debe en todo o en parte la cantidad pretendida, no quepa una enervación, con carácter subsidiario, oportunamente depositada, sobre el importe efectivamente adeudado, una vez que es judicialmente determinado, y que sólo fuera factible una incondicionada consignación para pago, que finalizase el procedimiento de desahucio.
No tiene sentido que se limite de la manera expuesta el derecho de defensa de la parte arrendataria, con la obligación de elegir entre oponerse o consignar, y, por lo tanto, vedándole la posibilidad de negar la deuda, tal y como es pretendida por el demandante y, al mismo tiempo, consignar para el supuesto de que su oposición no fuera estimada y, de esta forma, mantener, por una vez, la vigencia del vínculo arrendaticio concertado.» STS 29.11.2021
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Buenas tardes, el pago a efectos de enervación tiene que ser judicial una vez iniciado el procedimiento verbal de desahucio?? o si el arrendador requiere fehacientemente de pago al arrendatario y éste procede a abonarle las rentas que le reclama pero sin haber interpuesto demanda de desahucio tambien se considera enervación?? Muchas gracias.