La ley exige una serie de requisitos parra impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios.
El incumplimiento de estos requisitos procedimentales impide que el Juzgado entre a conocer del fondo del asunto y desestimará la demanda de impugnación por incumplimiento de estas condiciones legales.
Requisitos para impugnar acuerdos de la Comunidad
Entre los requisitos que se exigen a los propietarios que pretendeimpugnar los acuerdos adoptados por las Juntas de propietarios de las comunidades, podemos destacar los siguientes:
1.- El legitimado para impugnar es el propietario de piso o local perteneciente a la Comunidad.
2.- El propietario que pretende impugnar un acuerdo ha tenido previamente que manifestar su oposición a dicho acuerdo en la votación o haber salvado su voto. La abstención no es válida para impugnar después, ni evidentemente que votase a favor del acuerdo y luego rectifique.
3.- Que la impugnación judicial se realice dentro de los siguientes plazos (artículo 18.1 LPH):
Dentro del año siguiente cuando se trate de acuerdos contrarios a la ley o los estatutos.
Dentro de los tres meses siguientes cuando el acuerdo resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Dentro de los tres meses siguientes cuando el acuerdo suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
4.- Estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignar su importe judicialmente (salvo la excepción que ya hemos comentado).
Seguidamente nos vamos a ocupar de este último de los requisitos al ser uno de los más habituales.
Requisito para impugnar de estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal exige para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios que el impugnante esté al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
Se trata, como decimos, de un requisito de procedibilidad, lo que significa que el Juzgado no entrará a conocer sobre la legalidad del acuerdo impugnado si no se ha cumplido con este requisito previamente a interponer la demanda.
La regla general de esta exigencia está prevista en el citado artículo 18.2 de la LPH dispone: «Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.»
¿Existe alguna excepción a esta regla?
La ley establece una excepción a la regla general de estar al corriente de las deudas con la comunidad que es la siguiente:
Aunque no se esté al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad se podrán impugnar acuerdos de la Junta de propietarios siempre y cuando el acuerdo verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 de la LPH.
Fuera de esta excepción, el propietario que va a impugnar el acuerdo comunitario debe estar al corriente de los pagos o debe consignar en el Juzgado el importe debido.
El artículo 18.2 LPH es el que establece dicha excepción, al indicar: «Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 LPH entre los propietarios«.
La razón de ser de esta excepción radica en que no puede exigirse la previa consignación o pago de las cantidades debidas a la comunidad cuando lo que se está discutiendo es la legalidad del propio acuerdo en el que el pago exigido se está haciendo en función del establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Se impugna un acuerdo de la comunidad que consiste en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos comerciales, entendiendo que el coeficiente de estos bajos sea asumido por los propietarios de las viviendas.
Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema establecido por la comunidad, por lo que dicho acuerdo estaría comprendido en la excepción prevista.
Sentencia exigiendo cumplimiento requisitos para impugnar acuerdos de la la comunidad
«Es decir, todo propietario que pretenda impugnar un acuerdo, sea cual sea el fundamento de la impugnación o la finalidad de la misma, siempre que no se esté ante ese supuesto excepcional citado, ha de estar al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, de todas las cuotas vencidas, o consignarlas previamente en sede judicial.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, examinada la demanda, el acuerdo cuya nulidad se pretende, evidentemente, como dice la juzgadora de instancia, no es el supuesto previsto como excepción, acuerdo de la Junta que tenga que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, extremo indiscutido, sino que es un acuerdo por el que se liquidaba la deuda que la actora, a la fecha de su aprobación, mantenía con la Comunidad y se acordaba el inicio de las acciones legales de reclamación de la misma.»
Audiencia Provincial de Badajoz, Mérida, (Sección 3º), de 4.12.2018
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Con fecha 09-03-2023 en mi comunidad de propietarios se aprueba la sustitución del portero automático por videoportero y la ampliación de la puerta peatonal exterior de acceso a la comunidad. La aprobación de los presupuestos se hará mediante un documento que nos facilitará con los presupuestos a elegir desde nuestros domicilios en un plazo de 10 días. Según el acta pone que voto a favor y en ningún momento hice uso del voto. Le he mandado al Administrador un escrito que es un acuerdo contrario a la Ley la de elegir los presupuestos sin reunión de la Junta de Propietarios que es quien los aprueba como establece el artículo 19.c). El administrador no contesta y todavía no han hecho el método de elegir presupuesto sin reunión de la Junta de propietarios.
¿Es correcto este escrito? ¿No puedo impugnar porque según dice el acta que vote a favor y en ningún momento hice uso del voto?
Buenas tardes,
En la comunidad de propietarios de mi edificio, hay calefacción central. Hemos procedido ya al modo individual mediante contadores, pero hay una parte de los propietarios que querían establecer, además, una cuota de un porcentaje (antes 30%, luego 15%) del gasto medio de la comunidad, lo que muchos no queríamos porque consumíamos menos calefacción y nos parece injusto. El caso es que se planteó en la 2º junta, muchos dijimos que no queríamos pagar ningún porcentaje, que cada uno su consumo. El presidente y el administrador dijeron que se tenía que votar, y salió 12 a favor y 13 en contra, con lo que el recibo de calefacción viene con un porcentaje del consumo medio de la comunidad, aunque yo no haya puesto la calefacción ni un día (es decir, le pago parte de consumo a los que gastan más en calefacción).
¿Podemos negarnos a pagar ese porcentaje los que no estemos de acuerdo?
¿es legal que se nos obligue a algo que es opcional, solo aparece como recomendación opcional en un Real Decreto, si no estoy mal informada?
Hola buenas , mi pregunta es la siguiente recibo una carta el día sábado 13 de agosto del 2022 para una Reunión de propietarios fijada para el martes 16/08/2022 ya que el lunes 15/08/2022 fue fiesta, es normal que con tan poco margen de tiempo se realice y mas en el mes de agosto cuando hay vecinos que se encuentran de vacaciones y no asisten a esta Reunión y en la cual se propuso una derrama que se aprobó sin el consentimiento de estos vecinos, se podría impugnar .
Pertenezco a una comunidad de propietario con un club social cuya cuota de participación es la misma para todo el mundo, siendo el recibo mensual igualmente para todos, pero el acceso a la piscina se hace a través del empadronamiento, con lo cual los que vivimos solos, solamente tenemos acceso para una persona, mientras que otras acceden en algunos casos más de seis personas.
Ésto se puede impugnar, ya que el acuerdo se hizo, hace algunos años.
Saludos
Hola se puede impugnar un acta cuando me han puesto como asistente a la reunión y yo nunca fui ? Se aprobaron varios gastos extras que yo me hubiera negado ya que llevo varios años pidiendo solución a un problema de la comunidad que me perjudica y no lo arreglan nunca.
Gracias de antemano
Hola,
La primera cuestión es si se puede impugnar un acuerdo sin que se haya entregado el Acta de la Junta. Y si los plazos de impugnación son tomados desde la fecha de la junta o desde la fecha en que se tiene el Acta por los propietarios (en mi caso no la tenemos aún desde el 30 de junio).
Segunda cuestión, se puede impugnar la aprobación del presupuesto en el que se ha excluido una partida de gasto de servicios de la Comunidad? Por ejemplo, el coste de una piscina, se excluye del presupuesto a sabiendas que el próximo año faltará ese importe cuando se proceda a la apertura del servicio.
Gracias.
Hola Marcos,
En relación a la cuestión que planteas te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 y podrá indicarte personalmente la mejor forma de proceder en tu caso.
se puede aprobar la instalacion de un ascensor con una votacion de 11 vecinos asistentes de 20 en total y con tan solo 6 votos favorables una abstencion y 4 negativos
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
Como se contribuyeen los gastos bancarios de una cuenta de la comunidad de vecinos? Se reparten los gastos a partes iguales entre todos los copropietarios, o se paga en función de la cuota de participación de cada local o vivienda?
Hola Luis Miguel:
Entiendo que no se puede y que por tanto es un acuerdo nulo.
Todos los propietarios tienen la obligación de contribuir al mantenimiento de la comunidad.
Saludos
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Con fecha 09-03-2023 en mi comunidad de propietarios se aprueba la sustitución del portero automático por videoportero y la ampliación de la puerta peatonal exterior de acceso a la comunidad. La aprobación de los presupuestos se hará mediante un documento que nos facilitará con los presupuestos a elegir desde nuestros domicilios en un plazo de 10 días. Según el acta pone que voto a favor y en ningún momento hice uso del voto. Le he mandado al Administrador un escrito que es un acuerdo contrario a la Ley la de elegir los presupuestos sin reunión de la Junta de Propietarios que es quien los aprueba como establece el artículo 19.c). El administrador no contesta y todavía no han hecho el método de elegir presupuesto sin reunión de la Junta de propietarios.
¿Es correcto este escrito? ¿No puedo impugnar porque según dice el acta que vote a favor y en ningún momento hice uso del voto?
Es legal aprobar subir la cuota de la comunidad sin aparecer en el orden del día de la comunidad?
Buenas tardes,
En la comunidad de propietarios de mi edificio, hay calefacción central. Hemos procedido ya al modo individual mediante contadores, pero hay una parte de los propietarios que querían establecer, además, una cuota de un porcentaje (antes 30%, luego 15%) del gasto medio de la comunidad, lo que muchos no queríamos porque consumíamos menos calefacción y nos parece injusto. El caso es que se planteó en la 2º junta, muchos dijimos que no queríamos pagar ningún porcentaje, que cada uno su consumo. El presidente y el administrador dijeron que se tenía que votar, y salió 12 a favor y 13 en contra, con lo que el recibo de calefacción viene con un porcentaje del consumo medio de la comunidad, aunque yo no haya puesto la calefacción ni un día (es decir, le pago parte de consumo a los que gastan más en calefacción).
¿Podemos negarnos a pagar ese porcentaje los que no estemos de acuerdo?
¿es legal que se nos obligue a algo que es opcional, solo aparece como recomendación opcional en un Real Decreto, si no estoy mal informada?
Muchas gracias, atentamente
Isabel
Hola buenas , mi pregunta es la siguiente recibo una carta el día sábado 13 de agosto del 2022 para una Reunión de propietarios fijada para el martes 16/08/2022 ya que el lunes 15/08/2022 fue fiesta, es normal que con tan poco margen de tiempo se realice y mas en el mes de agosto cuando hay vecinos que se encuentran de vacaciones y no asisten a esta Reunión y en la cual se propuso una derrama que se aprobó sin el consentimiento de estos vecinos, se podría impugnar .
Pertenezco a una comunidad de propietario con un club social cuya cuota de participación es la misma para todo el mundo, siendo el recibo mensual igualmente para todos, pero el acceso a la piscina se hace a través del empadronamiento, con lo cual los que vivimos solos, solamente tenemos acceso para una persona, mientras que otras acceden en algunos casos más de seis personas.
Ésto se puede impugnar, ya que el acuerdo se hizo, hace algunos años.
Saludos
Hola se puede impugnar un acta cuando me han puesto como asistente a la reunión y yo nunca fui ? Se aprobaron varios gastos extras que yo me hubiera negado ya que llevo varios años pidiendo solución a un problema de la comunidad que me perjudica y no lo arreglan nunca.
Gracias de antemano
Hola,
La primera cuestión es si se puede impugnar un acuerdo sin que se haya entregado el Acta de la Junta. Y si los plazos de impugnación son tomados desde la fecha de la junta o desde la fecha en que se tiene el Acta por los propietarios (en mi caso no la tenemos aún desde el 30 de junio).
Segunda cuestión, se puede impugnar la aprobación del presupuesto en el que se ha excluido una partida de gasto de servicios de la Comunidad? Por ejemplo, el coste de una piscina, se excluye del presupuesto a sabiendas que el próximo año faltará ese importe cuando se proceda a la apertura del servicio.
Gracias.
Hola Marcos,
En relación a la cuestión que planteas te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004 y podrá indicarte personalmente la mejor forma de proceder en tu caso.
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Un saludo
se puede aprobar la instalacion de un ascensor con una votacion de 11 vecinos asistentes de 20 en total y con tan solo 6 votos favorables una abstencion y 4 negativos
Hola Jose Luis,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Como se contribuyeen los gastos bancarios de una cuenta de la comunidad de vecinos? Se reparten los gastos a partes iguales entre todos los copropietarios, o se paga en función de la cuota de participación de cada local o vivienda?
5 C
es posible que se acuerde sin unanimidad que el presidente deje de pagar la cuota de la comunidad en el año que desempeña su cargo
Hola Luis Miguel:
Entiendo que no se puede y que por tanto es un acuerdo nulo.
Todos los propietarios tienen la obligación de contribuir al mantenimiento de la comunidad.
Saludos