Veamos qué requisitos para la división de un piso o local se le exigen a los propietarios cuando estos inmuebles se ubican en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Lo primero que hay que averiguar es si el título constitutivo o los estatutos comunitarios permiten expresamente la división sin necesidad de contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
Y así se pueden dar dos supuestos:
La división del piso o local está permitida en el título constitutivo o en los estatutos
Si en el título constitutivo del edificio o en los estatutos figura expresamente recogido que los propietarios de los pisos o locales tienen la facultad de proceder a su división sin necesidad de autorización de la comunidad, habrá que estar a dicha regla.
Si viene recogida esta posibilidad de dividir, agregar o segregar pisos o locales sin autorización, no es necesario que se autoricen las obras por la Junta de propietarios de la comunidad.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30-09-2010 (nº 537/2010)
En esta sentencia se declara que si la posibilidad de división viene establecida en el título constitutivo, las obras han de cumplir tres requisitos mínimos sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad. Y estos requisitos son:
1) que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1 del Código Civil);
2) que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de la LPH; y
3) que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH, en cuanto establece que cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
No se recoge la posibilidad de división de los pisos en el título constitutivo
Si en el título constitutivo o en los estatutos no se recoge nada sobre la posibilidad de división, agregación o segregación de los pisos o locales, hay que analizar que tipo de obras se van a llevar a cabo en los elementos privativos, porque de ello dependerá si la comunidad de propietarios tiene que aprobarlas con la mayoría que veremos se establece en la LPH.
La regla general es que el propietario de un elemento privativo (piso o local), tiene plena libertad para realizar las obras que considere en su inmueble siempre y cuando dichas obras tengan cabida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
«El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.»
El anterior artículo determina el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, facultándose a aquél para que, en el libre desarrollo de su derecho de propiedad, pueda realizar las obras o modificaciones de sus elementos, pero sin que éstas supongan menoscabo o alteración de los elementos comunes o de otro propietario, y todo ello en relación a la seguridad, la estructura y la configuración o estado exterior del inmueble.
Si las obras afectan a los elementos comunes se considerarán ilegales y sólo podrán ejecutarse si la comunidad las autoriza mediante unanimidad.
División material y jurídica de un elemento privativo
Veamos las diferencias entre la división material y la división jurídica de un piso o local
División material o física de un elemento privativo
La división material es la actuación llevada a cabo en el interior de la vivienda o local mediante obras de reforma, separando físicamente la propiedad mediante tabiques o puertas y permitiendo su uso como dos viviendas o locales independientes.
La división meramente material, no afecta para nada al régimen de la propiedad horizontal y comprende una nueva remodelación o distribución de la superficie que cada uno tiene asignada, uniendo habitaciones y colocando tabiques, a fin de dar una nueva configuración o decoración a aquéllos, ya se utilicen las estancias resultantes por el propietario ya se cedan total o parcialmente, onerosa o gratuitamente, a otras personas sin que, pese a ello, se modifique su configuración unitaria, se divida la cuota de propiedad ni se altere, en fin, el título constitutivo.
Estas obras no requieren de la autorización de la comunidad de propietarios.
División jurídica de un elemento privativo
La división jurídica es la actuación por la que esa misma vivienda o local pasa a convertirse en dos o más susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia y distinta a un elemento común o a la vía pública, desapareciendo la titularidad jurídica y dispositiva única, aunque siga perteneciendo a un mismo propietario, que, por lo dicho, puede poner fin a tal situación disponiendo a favor de un tercero de la parte segregada de ese piso o local, que pasa a tener un título dominical propio y autónomo, distinto del originario único, haciendo surgir, por consiguiente, unas cuotas de participación en la propiedad diferentes a las iniciales.
Por tanto, la división jurídica divide un elemento privativo en dos, convirtiendo a cada uno de ellos en un elemento jurídicamente independiente y cada uno de esos elementos tendrá su cuota de participación, constituyendo una finca registral independiente.
La división jurídica, requiere de la autorización de la comunidad de propietarios mediante acuerdo previsto en el artículo 17.4 de la LPH.
«… estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
El artículo 17.4 de la LPH que acabamos de copiar, expresa literalmente que se requiere del acuerdo comunitario de los 3/5 de propietarios y cuotas, la «división material«, interpretando la doctrina que dicha división material se está refiriendo a aquella que, sin extinguir la titularidad jurídica y dispositiva única de la división jurídica, entraña una modificación de los elementos comunes y altera la seguridad o estructura general del inmueble.
Jurisprudencia sobre los requisitos para la división e un piso o local
Citamos algunas sentencias sobre requisitos y la necesidad o no de contar con la autorización de la comunidad de propietarios en la división de una vivienda o local:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), de fecha 29.11.2023
«… La Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda ante la absoluta ausencia de prueba por parte de la actora de los presupuestos de la acción de declaración de ilegalidad y de remoción que ejercita, considerando que la prueba practicada a instancia de la demandada ha acreditado que las obras realizadas tenían perfecta cabida en el art. 7.1 LPH, conforme al informe pericial aportado en el que se asegura, después de inspeccionar la vivienda y estudiar la licencia de obra, el proyecto de ejecución y los planos del inmueble, que no nos encontramos ante dos viviendas sino ante una sola con dos zonas o usos independientes…
…procede concluir que la obra de redistribución de la vivienda llevada a cabo por la demandada, aunque permita el uso separado por dos personas en zonas distintas con accesos independientes, que ya existían en la descripción original, no afectó a elementos comunes, ni infringe el art. 10.3 b) de la LPH pues la «división material» que literalmente expresa el precepto legal y que el perito niega, no es una mera división física interna del inmueble que quedaría amparada por el artículo 7.1 Ley Propiedad Horizontal, precepto que determina el marco jurídico de cada propietario con respecto a su elemento privativo, y éste con la comunidad, y por cuyo tenor «el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete (Sección 1ª), de fecha 13.03.2023
«También el motivo debe ser desestimado reproduciendo las consideraciones recogidas en los fundamentos jurídicos precedentes (TERCERO Y CUARTO). La vivienda no ha sido dividida jurídicamente, supuesto que sí determinaría una modificación del título constitutivo cuya efectividad exigiría de la aprobación de la Comunidad. Lo que se ha efectuado es una división física, o meramente material, de la vivienda para que pueda ser usada de modo independiente por dos o más personas. Y lo que no cabe es derivar o presumir de ese uso diferenciado, aspecto eminentemente fáctico, una realidad jurídica cual es la de hacer divisible el bien en su configuración, de modo ajeno y diferente a su propia realidad jurídica y registral. Y, repetimos, no existe prueba alguna de esa afectación de elementos comunes que se afirma en el recurso, sin que baste con la existencia de meras dudas al respecto y, por tanto, la división física o material de la vivienda operada por los demandados se realizó dentro de los límites previstos en el art. 7.1 de la LPH y, con ello, resulta ajustada a derecho.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 19.12.2008
» Corresponde distinguir la diferencia sustancial entre la división material y la jurídica.
Según destacada doctrina científica, a los efectos de la división material, no interviene la normativa de la propiedad horizontal y no aparece inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso; igualmente, cabe que se vendan partes «pro indiviso», incluso con coeficiente interno, asignación de la utilización de una zona concreta y destino definido, esto es, con el establecimiento de unas reglas propias no afectantes a la Comunidad, y la sola exigencia de no modificar ni dividir la cuota de propiedad precisada en el Título, ni que se afecte con obras o servicios a elementos comunes.«
¿Se necesita autorización administrativa para la división de un piso o local?
El artículo 10.3 b) de la LPH exige autorización administrativa para llevar a cabo dicha división. El citado precepto establece:
«Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
Recomendaciones previas antes de proceder a la división de un piso o local
Antes de iniciar las obras de división de un piso o local es recomendable dar los siguientes pasos:
1.- Autorización administrativa. Averiguar antes de proceder a la división de un piso o local que está permitida la división por el órgano urbanístico correspondiente de la ciudad o pueblo donde se ubique el inmueble. A estos efectos deberá solicitarse y obtener del Ayuntamiento los permisos necesarios para la división. En el supuesto de que el Ayuntamiento no exija autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algún documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.
2.- Comprobar si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad permiten dicha división sin necesidad de autorización por la comunidad de propietarios.
3.- Si está permitida la división en el títulos constitutivo o estatutos sin necesidad de autorización previa de la comunidad , habría de dar cuenta de la actuación que se pretende llevar a cabo. Es importante tener en cuenta que las obras que se lleven a cabo para la división no pueden afectar a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio y no perjudicar a elementos comunes ni a otros propietarios.
4.- Si la división de la vivienda o local es meramente material (física) y las obras de reforma y distribución no afectan a elementos comunes ni tampoco suponen modificar la cuota de participación ni la segregación registral de nuevas fincas, tienen cabida en el art. 7.1 de la LPH y no necesitan de la autorización de la comunidad.
5.- Si la división material de la vivienda afecta a elementos comunes o se trata de una división jurídica, la división requiere de autorización de la comunidad de propietarios que sea aprobada por la junta de propietarios mediante acuerdo de los 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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La división física de una vivienda en dos, conduce inexorablemente a la creación de dos unidades de vivienda independientes, (o vivienda + local, o local + local) que, para el caso de las viviendas, deben ser habitables y con los correspondientes requisitos de acceso independiente, entre otras exigencias, y cuya verificación debe acreditarse por un técnico competente. No es comprensible que esta división se haga sin autorización administrativa previa (licencia, declaración responsable o la que corresponda), ya que, además otro de los requisitos es no exceder el número máximo de viviendas permitido en el ámbito que el PGOU haya establecido.
Eludir el trámite registral, catastral y urbanístico es mantener diferencias entre la realidad física y la administrativa y urbanística (catastro y registro). En definitiva es una estrategia para eludir controles administrativos, autorizaciones de la Comunidad de Propietarios y todo aquella tramitación que sí hacen quienes atienden con rigor a la legalidad. No pocas veces estas transformaciones se hacen de manera «sigilosa y discreta» por algún motivo. Sería interesante saber qué es una división física que no crea dos unidades de vivienda o vivienda mas local o local mas local. La única explicación aceptable sería la de la creación de un ámbito independiente para despacho profesional, aunque realmente, este caso no requiere una división como tal.
Estoy pensando dividir un piso grande en dos sin hacer dos escrituras y la división del piso no afectaria a elementos comunes ni modifica las cuotas de comunidad. Tendria la entrada por la puerta de servicio. Seguiria siendo la misma cuota de comunidad de un solo piso. Todas las plantas inferiores tienen dos pisos en la misma superficie que este piso grande.
¿Es necesario comunicarlo a la junta de propietarios y conseguir su aprobacion?
Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo
La división, utilizando el término con rigor, requiere autorización administrativa. Si vas a crear dos viviendas, estás incrementando en una unidad el número total de viviendas del ámbito que haya establecido el PGOU y que no puedes exceder. Por otra parte, las nuevas viviendas deben cumplir los requisitos de habitabilidad establecidos en el planeamiento y en el Código Técnico de la Edificación. No se trata de que te resulten habitables, sino de que lo sean según los criterios técnicos aplicables, que será un técnico competente el que lo verifique. Resulta sorpresivo que al tiempo que la legislación actual pretende la máxima coordinación catastro registro, se eludan transformaciones en las unidades de vivienda que resulten ajenas y ocultas a la tramitación legal y administrativa y al conocimiento y aprobación de los vecinos.
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La división física de una vivienda en dos, conduce inexorablemente a la creación de dos unidades de vivienda independientes, (o vivienda + local, o local + local) que, para el caso de las viviendas, deben ser habitables y con los correspondientes requisitos de acceso independiente, entre otras exigencias, y cuya verificación debe acreditarse por un técnico competente. No es comprensible que esta división se haga sin autorización administrativa previa (licencia, declaración responsable o la que corresponda), ya que, además otro de los requisitos es no exceder el número máximo de viviendas permitido en el ámbito que el PGOU haya establecido.
Eludir el trámite registral, catastral y urbanístico es mantener diferencias entre la realidad física y la administrativa y urbanística (catastro y registro). En definitiva es una estrategia para eludir controles administrativos, autorizaciones de la Comunidad de Propietarios y todo aquella tramitación que sí hacen quienes atienden con rigor a la legalidad. No pocas veces estas transformaciones se hacen de manera «sigilosa y discreta» por algún motivo. Sería interesante saber qué es una división física que no crea dos unidades de vivienda o vivienda mas local o local mas local. La única explicación aceptable sería la de la creación de un ámbito independiente para despacho profesional, aunque realmente, este caso no requiere una división como tal.
Estoy pensando dividir un piso grande en dos sin hacer dos escrituras y la división del piso no afectaria a elementos comunes ni modifica las cuotas de comunidad. Tendria la entrada por la puerta de servicio. Seguiria siendo la misma cuota de comunidad de un solo piso. Todas las plantas inferiores tienen dos pisos en la misma superficie que este piso grande.
¿Es necesario comunicarlo a la junta de propietarios y conseguir su aprobacion?
Buenos días! y para el caso contrario? es decir, si en lugar de dividir lo que quiero hacer es unir 2 pisos… qué tendría que hacer?
Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo
La división, utilizando el término con rigor, requiere autorización administrativa. Si vas a crear dos viviendas, estás incrementando en una unidad el número total de viviendas del ámbito que haya establecido el PGOU y que no puedes exceder. Por otra parte, las nuevas viviendas deben cumplir los requisitos de habitabilidad establecidos en el planeamiento y en el Código Técnico de la Edificación. No se trata de que te resulten habitables, sino de que lo sean según los criterios técnicos aplicables, que será un técnico competente el que lo verifique. Resulta sorpresivo que al tiempo que la legislación actual pretende la máxima coordinación catastro registro, se eludan transformaciones en las unidades de vivienda que resulten ajenas y ocultas a la tramitación legal y administrativa y al conocimiento y aprobación de los vecinos.