Veamos qué requisitos se exigen para que el propietario de un piso o local en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal pueda proceder a su división, agregación o segregación.
Los requisitos para la división del piso varían en función de si está o no permitida la misma en el título constitutivo del edificio o estatutos, y así se dan dos supuestos:
División de un piso o local permitido en el título constitutivo o en los estatutos
Si en el título constitutivo del edificio figura expresamente establecido que los propietarios de los pisos o locales tienen la facultad de proceder a su división sin necesidad de autorización de la comunidad, habrá que estar a dicha regla.
En consecuencia si en el título constitutivo o en los estatutos viene recogida la posibilidad de dividir el piso, no es necesario que se autoricen las obras de división por la comunidad. La junta de propietarios solo tendrá que controlar las obras para que estas no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio y no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios.
El Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de fecha 30-09-2010 (nº 537/2010) dice que si la posibilidad de división viene establecida en el título constitutivo, las obras han de cumplir tres requisitos mínimos sin necesidad de disponer de autorización de la comunidad. Y estos requisitos son:
1) que los pisos o locales resultantes de la división sean susceptibles de aprovechamiento independiente, o sea, que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (art. 396.1 del Código Civil);
2) que como consecuencia de la división no se altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otros propietarios, exigencias que vienen impuestas por el contenido del art. 7.1 de la LPH; y
3) que no se alteren elementos comunes, por contravenir el art. 11 de la LPH, en cuanto establece que cualquier alteración en las cosas comunes afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
División del piso autorizado por la junta de propietarios
Si no está permitido en el título constitutivo o estatutos la división del piso o local, se requiere que sea autorizado por la comunidad de propietarios y a tal efecto se necesita acuerdo de la junta que sea aprobado por los tres quintos del total de propietarios que a su vez representen los tres quintos del total de las cuotas de participación.
«… estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»
División material y división física de un piso o local
Se entiende por división material de un piso o local la división física que no conlleva la atribución de nuevas cuotas de participación y, por tanto, no modifica el título constitutivo, ni afecta con obras o servicios a los elementos comunes. No necesita autorización de la junta.
Se entiende por división jurídica de un piso o local cuando el propietario pretende que el inmueble pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de participación inicial y asignación de otras diferentes, aunque la suma de todas resulte ser la misma.
¿Se necesita autorización administrativa para la división de un piso o local?
El artículo 10.3 b) de la LPH exige autorización administrativa para llevar a cabo dicha división. El citado precepto establece:
«Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».
Sentencia sobre permisos y autorizaciones para la división de un piso o local
Veamos lo que al respecto declara esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), de fecha 14-09-2023
«… Dicho precepto (de los estatutos de la comunidad) establece que únicamente los propietarios de las viviendas, y en las condiciones que contempla, podrán hacer agrupaciones, agregaciones, divisiones y segregaciones «por sí solos y sin consentimiento de la Junta de Propietarios ni del Comité Rector».
Y al no preverse tal posibilidad para los locales, …, habrá que estar a lo previsto en el nº 3 b) del citado precepto, que exige, no sólo autorización administrativa de la segregación que se pretenda, sino, además, la previa aprobación por las tres quintas partes del total de os propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».
Recomendaciones previas antes de proceder a la división de un piso o local
Antes de iniciar las obras de división de un piso o local es recomendable dar los siguientes pasos:
1.- Autorización administrativa. Averiguar antes de proceder a la división de un piso o local que está permitida la división por el órgano urbanístico correspondiente de la ciudad o pueblo donde se ubique el inmueble. A estos efectos deberá solicitarse y obtener del Ayuntamiento los permisos necesarios para la división. En el supuesto de que el Ayuntamiento no exija autorización administrativa, considero conveniente que se obtenga algún documento expedido por el Consistorio donde se haga constar que dicho municipio no exige tal requisito.
2.- Comprobar si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad permiten dicha división sin necesidad de autorización por la comunidad de propietarios.
3.- Si está permitida la división en el títulos constitutivo o estatutos sin necesidad de autorización previa de la comunidad , habría de dar cuenta de la actuación que se pretende llevar a cabo. Es importante tener en cuenta que las obras que se lleven a cabo para la división no pueden afectar a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio y no perjudicar a elementos comunes ni a otros propietarios.
4.- Si no está permitida en el titulo constitutivo o estatutos, la división debe ser aprobada por la junta de propietarios mediante acuerdo que requiere de los 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo
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Buenos días! y para el caso contrario? es decir, si en lugar de dividir lo que quiero hacer es unir 2 pisos… qué tendría que hacer?
Cómo demostrar ante el registro de la propiedad que no hace falta la aprobación en junta por 3/5 partes de la comunidad para segregar o dividir una vivienda puesto aportamos estatutos registrados dónde se permite. Registrador insiste en que aportemos aprobación en junta vecinal.
Hola Raquel Romo:
1.- la Dirección General de los Registros y del Notariado viene interpretando QUE NO ES NECESARIA LA APROBACIÓN POR LA JUNTA DE LA DIVISIÓN, cuando además de que se permita en el título constitutivo se presente un acto administrativo expreso (del ayuntamiento) que determine la inclusión de un edificio dentro de un área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas, en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes.
2.- Próximamente escribré un artículo sobre este tema, y recogeré las resoluciones de la DGRN que lo tratan.
Un saludo