Vamos a ir comentando una serie de cuestiones, al hilo de la sentencia dictada en fecha 8 de marzo de 2011 por la AP de Madrid (Sección 10ª) que trata sobre esta cuestión.
a) Un sujeto entregó a otro en concepto de señal o reserva de alquiler de un piso la cantidad de 800 euros y posteriormente el contrato de alquiler no se llegó a celebrar.
b) El futuro inquilino le solicitó al dueño que le devolviese el importe entregado a lo que este último se negó, pues consideraba que como la culpa de no llevarse a cabo el contrato había sido de él, no procedía la devolución.
c) En dicho documento no figuraba pactado ninguna consecuencia económica para el supuesto de que alguna de las partes incumpliera con la futura formalización del contrato.
d) No constaba en el documento de reserva de alquiler, el plazo de duración del contrato de arrendamiento que posteriormente se iba a formalizar, ni la renta a pagar, y tampoco la forma ni lugar de pago.
Expuesto en síntesis el supuesto, veamos cómo va resolviendo el Tribunal, algunas de las cuestiones planteadas:
1ª.- La Audiencia de Madrid sostiene que en los contratos deben distinguirse tres fases claras y diferenciadas:
a) Formación del contrato.
b) Perfección del contrato.
c) Consumación del contrato.
Dentro de la primera de las fases, FORMACION DEL CONTRATO, se han de reconocer dos supuestos netamente diferenciados y con efectos jurídicos distintos:
Es doctrina igualmente aceptada por los Tribunales, que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento manifestado de la oferta y de la aceptación, que marca el final del íter formativo del contrato, la culminación de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo, existiendo el contrato solamente cuando concluyan o se aúnen dos voluntades sobre la cosa y la causa.
Pues bien, que los contratos sólo són válidos (se perfeccionan) cuando se aceptan y coincide la oferta que se había presentado con la aceptación. De modo que, en la oferta de un contrato debe constar el contenido de los elementos necesarios para el futuro contrato, y posteriormente se perfeccionará mediante la manifestación de su aceptación a los términos en que la propuesta había sido hecha.
Que el documento de reserva de alquiler del piso, sino una simple señal, con la intención de formalizar con posterioridad un contrato de arrendamiento, en donde además, no consta que las partes pactaran plazo de duración del contrato de arrendamiento, forma y lugar del pago de la renta, etc., requisitos esenciales (dice la sentencia) establecidos en el art. 1543 del Código civil, para considerar que existe un contrato de arrendamiento.
Por este motivo, junto a que en el documento de reserva de alquiler no se hizo constar las consencuencias que podría llevar apaerjado el arrenpentimiento si posteriomente no se formalizaba el contrato, conducen al tribunal a decidir que esta falta de pacto específico determina que la reserva no puede ingresar en el partimonio del propietario y por tanto procede su devolución al sujeto que entregó la acntidad.
Como verésis, en esta materia existe mucha causística y los Tribunales deberán pronunciarse a la vista del documento de reserva de alquiler de un piso o local, qúe pactaron las partes y qué sentido le dieron (si así se hace constar) a la cantidad que como señal entrega una persona a otra para reservar una vivienda en alquiler.
Hemos querido traer a colación esta sentencia, ya que nos parece muy ejemplificativa para que veáis, que no siempre se pierde la cantidad entregada cuando se arrepiente una de las partes de celebrar el contrato de arrendamiento. El documento y lo que figure en él, es vital para saber si procede o no la devolución de la cantidad, así que no siempre se puede perder ésta aunque uno se haya retirado del contrato.
Podríamos concluir, con las salvedades que ya hemos indicado, que el simple documento de reserva de alquiler de un piso, sin más datos esenciales sobre el futuro contrato de arrendamiento y no constando estipulación alguna de la pérdida de la cantidad en concepto de daños y perjuicios por no celebrar el contrato, no es suficiente para que el arrendador o propietario de la vivienda se quede con el dinero entregado en concepto de señal si el contrato no se formaliza.
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Buenas tardes,
Quería comentar mi caso ya que guarda total relación en la cuestión forma pero difiere en el objeto de la reclamación o el daño causado, intentaré ser breve.
Hace unos días el arrendador del inmueble de interés se retracto de la firma de un contrato de alquiler acordado mediante la gestión de una agencia inmobiliaria. Una vez comprobado por la agencia que se cumplían los requisitos, todas las partes expresaron su conformidad y se realizo el pago de una señal de 800€ en concepto de fianza para su futuro ingreso en la comunidad de Madrid. Se acordó días más tarde la fecha para la firma del contrato.
Como comentaba, a unos de 15 días de la firma del contrato, habiendo pasado otros 15 días desde la aceptación de las partes, el arrendador se retracta indicando qué va a alquilar el inmueble a otra persona de su circulo cercano (no familiar directo) o que bien la va a vender.
Pues bien, habiendo teniendo confirmación de que todas las partes aceptaban la firma del contrato, nosotros como inquilinos anteriores de otro inmueble, dimos el plazo legal de un mes a nuestro antiguo arrendador para rescindir el que era nuestro anterior contrato de alquiler. En el momento del desistimiento de nuestro nuevo arrendador, el arrendador anterior ya había encontrado un nuevo inquilino para ocupar la vivienda cuando la dejáramos libre, dejándonos esta situación sin alternativa ocupacional siendo familia con menores a cargo.
Esta última cuestión es principal causa de nuestra posible demanda.
En relación con la sentencia podemos prever que no habiendo un preacuerdo escrito sino tácito, pueda haber cierta dificultad de argumentación jurídica para exigir responsabilidades.
En cuanto a la cuestión de establecer unas mínimas condiciones en un preacuerdo, nos parece evidente que dichas condiciones ya están establecidas y se rigen por la ley de vivienda correspondiente determinado los plazos, moratorias y demás cuestiones relativas al los alquileres.
Como pruebas vinculantes, salvando siendo esto posible, el aspecto de forma del preacuerdo, si existen via mail confirmación de cantidades en concepto de cuota de alquiler y demás cuestiones relativas a lo que podría figurar en un preacuerdo a excepción de posible indemnizaciones por desistimiento.
Entendiendo que en esta situación en la que estamos existe un claro desequilibrio y una clara indefensión de nuestros derechos, se pago una señal para reserva del alquiler; seria de interés valorar qué hubiera pasado con dicha señal si fuéramos nosotros quién nos hubiéramos retractado. Y lo más importante que las consecuencias del desistimiento de la parte arrendadora generan un perjuicio grave en una cuestión tan sensible como los es la vivienda y el derecho a la misma, entendemos que estas dos cuestiones serian perfectamente argumentables a nivel jurídico para una reclamación o demanda con la finalidad de que el arrendador cumpla lo acordado y firme el contrato.
Espero haber sido los explícito posible y espero algún comentario que pueda indicarme que encaje legal puede tener todo esto.