Como veremos más adelante, los tribunales exigen para llevar a cabo la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador, que dicha previsión venga establecida expresamente en el contrato.
Veamos este tipo de resolución de la compraventa mediante dos EJEMPLOS:
a) Se firma contrato privado de compraventa de un inmueble en el que el comprador se va a subrogar en un préstamo hipotecario que tiene la vivienda. Después de firmar el contrato y antes de otorgar las escrituras, el Banco rechaza la subrogación del comprador en la hipoteca y el comprador no encuentra financiación.
b) Contrato privado de compraventa en la que el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio de compra y el resto lo deja a la firma de las escrituras. Llegada la fecha de otorgar las escrituras no encuentra financiación por ninguna entidad bancaria impidiéndole entregar el resto del precio al comprador.
REGLA GENERAL:
Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor (comprador), que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse.
Por tanto, si en el contrato de compraventa no se hizo constar expresamente la resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador, la parte vendedora en virtud de lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil, podrá exigir el cumplimiento del contrato o, en su caso, la resolución, y en ambos casos una indemnización por daños y perjuicios.
El artículo 1124 del Código Civil dispone:
«La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»
El hecho de que el comprador no encuentre financiación al serle denegada por las entidades financieras, no es causa que justifique que el comprador de por resuelto el contrato ni puede ser considerada como una imposibilidad sobrevenida que justifique la misma.
EXCEPCIÓN:
Como excepción a la regla anterior, el deudor (comprador) podrá excusarse de cumplir con el contrato y por tanto podrá resolverlo cuando el vendedor sea quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o si en el contrato expresamente se ha pactado la vinculación de la eficacia del contrato de compraventa a esta financiación.
«Teniendo en cuenta tales pruebas, la Sala considera que D. Francisco (COMPRADOR) tenía intención real de comprar las fincas y que hizo lo que le era exigible para obtener un préstamo con el que hacer frente al pago del precio sin conseguirlo, razón por la cual, conforme a lo previsto en el art. 1.123 del Código Civil, habida cuenta que se pactó expresamente que si no se conseguía financiación el contrato se resolvería, la demandada está obligada a devolver la cantidad percibida.
Las sentencias invocadas por el apelante se refieren a supuestos que no guardan similitud con el de autos,… como ocurre en la del T.S. de 18 de Enero de 2.013 se pretende la resolución de un contrato de compraventa por el comprador por no haber obtenido financiación sin que tal circunstancia se haya elevado a la categoría de condición resolutoria expresa.»
«En consecuencia, de la interpretación sistemática de las cláusulas del contrato no se puede concluir que la formalización de la subrogación del préstamo hipotecario configure el cumplimiento del pago del precio establecido y constituya la base económica del contrato para hacer posible dicho cumplimiento por la compradora. Los vendedores no tenían obligación de conseguir financiación a la compradora, ni aseguraban que la entidad financiera admitiría la subrogación de la compradora en la posición contractual de ellos, por lo que el riesgo de la falta de financiación no correspondía a los vendedores sino a la compradora.
Siendo ello así, la negativa de la entidad financiera titular de la garantía hipotecaria de los vendedores a aceptar la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario o la posible imposibilidad sobrevenida de la misma para hacer frente al pago no supone un incumplimiento de los vendedores, ni hay razón para no aplicar las consecuencias ante el incumplimiento de aquélla del pago del precio.»
La resolución de la compraventa al no obtener financiación el comprador no le está permitida para dejar de cumplir con el contrato salvo si se ha pactado expresamente la vinculación de la eficacia del contrato de compraventa a esta financiación.
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