Nos ocupamos de la posibilidad que tiene el arrendador de resolver el contrato de alquiler de la vivienda antes de que termine la duración pactada por necesitarla para vivir en ella o alguno que la necesite cualquiera de sus familiares más cercanos con esta finalidad.
Nos ocuparemos de los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fue modificada mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, afectando a todos aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
Si el contrato de arrendamiento se ha celebrado con anterioridad a esta fecha podéis leer otra de nuestras publicaciones pinchando aquí.
La posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendador antes de que finalice el plazo pactado o las prórrogas previstas en el artículo 9 de la LAU se regula en el apartado tercero de dicho precepto (art. 9.3)
La Ley establece que ha de transcurrir el primer año de duración del contrato para que se pueda extinguir por necesidad.
La respuesta es negativa.
La Ley solo permite resolver el arrendamiento cuando el arrendador es una persona física.
Es imprescindible para proceder a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por necesidad que se haya hecho constar expresamente esta posibilidad en las estipulaciones del contrato.
Que el arrendador o los familiares previstos en la Ley, pese al alquiler celebrado, necesitan vivir permanentemente en la vivienda.
Además de para el arrendador, la necesidad podrá ser para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para los demás familiares no está permitido legalmente resolver el contrato por necesidad.
El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
EJEMPLO de resolución por causa de necesidad:
a) El contrato de arrendamiento se ha firmado el 1 de Agosto de 2021.
b) El arrendador en fecha 1 de octubre de 2021, por motivos laborales, necesita recuperar la vivienda alquilada para establecer allí su residencia.
c) El primer año de duración del contrato cumple el 1 de Agosto de 2022.
d) Tiene que esperar un año, como mínimo, para recuperar la vivienda, por lo que al menos tiene que esperar hasta el 1 de Agosto de 2022.
e) Debe comunicarle al inquilino con 2 meses de antelación como mínimo a esa fecha que necesita la vivienda, por lo que el burofax que debe enviarle tiene que remitirlo antes del 1 de Junio de 2022, aunque es muy conveniente que lo envíe un poco antes para evitar incumplir con dicho plazo.
La jurisprudencia ha venido señalando de forma reiterada que debe probarse por el arrendador su «necesidad de ocupar la vivienda «. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1984, que marca la pauta en la materia, «debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil».
La necesidad debe probarse y ello es evidente para evitar que pueda incurrirse en fraude en la aplicación de la previsión contenida en la Ley. Deberá acreditarse el por qué el demandante necesita ocupar la vivienda o por qué han variado sus circunstancias vitales hasta el punto de que cuando se celebra el contrato no necesitaba ocupar la vivienda de su propiedad y sí lo necesita en este momento.
Recibida la notificación al menos con 2 meses de antelación por parte del arrendador, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en dicho plazo, salvo que las partes lleguen a un acuerdo distinto.
En el ejemplo anterior, si el arrendador en el mes de marzo de 2020 le envía el burofax para que el arrendatario le entregue la vivienda el 1 de agosto de 2020 (con un previos de más de 2 meses), será en esa fecha cuando deba entregarle la posesión.
La Ley dice que si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
La Ley tiene previsto que el arrendador pueda alegar causa de fuerza mayor.
Se entenderá por fuerza mayor, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
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Ver comentarios
En resoluciones de contrato por necesidad del arrendador, que se le puede demandar al arrendatario si no desaloja, y no atiende al burofax??
si el propietario quiere recuperar la vivienda para posteriormente venderla, cuanto tiempo esta obligado por ley a vivir en ella para poder luego veder.
Hola Luisa,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Buenas tardes Luisa, ¿Supiste finalmente cuánto tiempo se debe estar en la casa para posteriormente venderla? Gracias
¿Y si en el contrato no se incluyó la cláusula y se trata de una necesidad sobrevenida tras la firma de éste, el arrendador no puede hacer nada?
1..como arrendador estoy obligado a declarar iva en un contrato temporal si firmo el contrato con
una empresa para uso temporal de algun empleado??
2. Y si lo firmo con el empleado -persona fisica-
3. puedo acogerme a la deducion por alquiler en el IRPF
Hola
Mi pregunta es si necesito mi casa para mí, pero no es por separación ni divorcio puesto que estoy solrera.
Puedo entonces recuperar mi vivienda?
De qué forma se prueba la necesidad? Vale con ir a vivir después de recuperar la vivienda?
Un saludo
Buenos dias,
Solo una cuestion que no queda clara, si el arrendatario vuelve a la propiedad por causa mayor y posteriormente a los 3 meses la vuelve a alquilar, es legal?
Gracias y saludos
Hola, Pedro, has recibido respuesta por otro lado? Me interesa tambien saber si una vez recupero el piso por fuerza mayor hay un plazo para después si me recupero economicamente puede vender o alquilar de nuevo el piso.
Firmé un contrato con mi inquilino donde especicaba los dos meses previos a la finaluzacion del mismo hasta un máximo de 4 meses posteriores a su finalizacio. Pero ahora resulta que mi hijo trabaja en Barcelona y necesita el piso para vivir en el ya que el alquiler que paga por una habitación s muy caro. Pregunto Se puede resolver el contrato a la fecha de finalizacion del mismo?
Gracias por la información, faltaría responder a la pregunta: ¿Qué ocurre si el arrendatario no entrega la vivienda en la fecha indicada?