Resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria

El Tribunal Supremo declara procedente la resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria en la compraventa de una vivienda.

Se estima la resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria cuando los compromisos ofertados e incumplidos afectan a circunstancias esenciales del objeto contractual.

Vamos a explicar la anterior doctrina mediante un EJEMPLO REAL que ha sido enjuiciado por el Tribunal Supremo en sentencia de 20.11.2017.

EJEMPLO:

a)  Una familia compra una vivienda que se publicitaba por la empresa constructora como integrante de una urbanización con un campo de golf, una serie de equipamientos destinados tal recreo/deporte y con un carril de acceso directo a la autovía que transcurre cerca de la promoción proyectada.

b) Cuando se termina la urbanización, todavía no está en funcionamiento el campo de golf, ni el carril de acceso a la autovía ni todas las instalaciones comunes proyectadas.

c) La constructora demanda a la familia para que otorgue la escritura y le pague el precio de la vivienda.

d) La familia se opone y en reconvención solicita la resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria.

e) El Juzgado le da la razón a la familia y procede a resolver el contrato de compraventa de la vivienda.

f) La Audiencia Provincial revoca la sentencia y le da la razón a la constructora.

e) La familia recurre en casación al Tribunal Supremo.

Resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 20.11.2017

Razonamientos más relevantes:

1º.- En anteriores sentencias, ya dijimos (dice el T. Supremo) que la publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico que comprendía dicho ámbito, creando al consumidor la confianza de que tanto su vivienda en particular, como el edificio en su conjunto, se iba a desarrollar de una determinada forma que luego no se correspondió con la publicidad prenegocial ciertamente engañosa, por más que la construcción contara con la autorización administrativa que en ningún caso liberaba a la vendedora de las obligaciones asumidas en los contratos celebrados con los compradores o que la publicidad apareciera con la expresión pendiente de aprobación ( «en mínima y cambiante de sitio impresión «), desde la idea de que no se traslada a un comprador medio la realidad de las cosas, sino de que lo que se le está ofertando es algo que está pendiente de aprobación, pero no que lo que se somete a aprobación administrativa era algo distinto de lo que se le oferta.

2º.- Ha quedado probado que en el folleto publicitario se indicaba la construcción de un campo de golf de 18 hoyos cuando en realidad solo cuenta con 9 y que además no ha contado con la licencia para poder utilizarlo después de varios años.

Igualmente consta que no consta el acceso a la autovía ofrecido en el folleto publicitario.

Y por último se reconoce que parte de la urbanización no está terminada.

3º.-  Todos estos compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria fueron incumplidos y dicha transgresión debe calificarse de sustancial pues afecta a circunstancias esenciales y definidoras  del objeto contractual (artículos 1254, 1256 y 1258 del Código Civil).

Conclusión:

Lo fundamental de esta sentencia, aunque como siempre repito, «habrá que estar al caso concreto»,  es que podrá tener viabilidad la resolución del contrato por incumplimiento de la oferta publicitaria cuando en la compraventa se incumplan circunstancias que venían en el folleto publicitario y que para el comprador eran esenciales cuando se decidió por dicha compra.