Resolución unilateral de contrato de limpieza por la Comunidad

Las Comunidades de Propietarios por regla general tienen determinados servicios que son contratados, de una forma u otra, de manera casi obligada por la práctica totalidad de dichas comunidades, independientemente de su tamaño. Uno de estos servicios más comunes es el de limpieza para las zonas comunes. Obviamente el precio y volumen de este servicio variará mucho según el tamaño de la Comunidad, pero en principio se trata de un servicio casi indispensable.

Para ofrecerlo la Comunidad de propietarios suele contratar servicios de limpieza, bien con una empresa profesional del sector; o bien con uno o más particulares encargados de prestar dicho servicio. En cualquiera de los dos casos se establece un contrato de limpieza entre dos partes, siendo una de esas partes la Comunidad de Propietarios. Estos contratos tienen una duración determinada, sin embargo a veces puede ocurrir que unilateralmente, alguna de las dos partes, por la razón que fuera, da por concluido el contrato antes de llegar a esa fecha tope pactada. Cuando esta resolución unilateral de contrato es llevada a cabo por la Comunidad de Propietarios, se puede dar el caso que a continuación vamos a estudiar y que tuvo lugar con una Comunidad de Propietarios.

Para ilustrarlo, hemos traído un extracto literal de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de junio de 2013 y que se pronuncia en un caso de este tipo de la siguiente forma:

«(…)CUARTO.- Por otra parte, como asimismo viene a concluir, razonada y razonablemente, la sentencia apelada, ni el plazo de duración pactado -UN AÑO-, ni la prórroga automática del mismo convenida, pueden ser considerados como condiciones abusivas o desproporcionadas.

Efectivamente, el plazo de UN AÑO resulta totalmente razonable y adecuado a las características de los servicios que configuran el objeto del contrato. Y la posibilidad de su prórroga automática por periodos sucesivos de un año, si no mediara denuncia por parte de la Comunidad, comunicada fehacientemente con un mes de antelación al vencimiento del plazo, tampoco puede ser considerada como una condición abusiva por cuanto la fecha límite fijada para realizar dicha comunicación permite, adecuadamente y de manera efectiva, a la comunidad de propietarios contratante, manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato.

QUINTO.- La resolución unilateral del contrato efectuada por la comunidad de propietarios demandada evidencia, indudablemente, la existencia de un incumplimiento o contravención del contenido obligacional del contrato imputable a dicha Comunidad -el incumplimiento del plazo contractual convenido-, que determina, consecuentemente, conforme a lo establecido con carácter general por el artículo 1101 del Código Civil, la obligación de dicha parte contratante de indemnizar a la entidad actora por los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento o contravención.

(…) Por otra parte, la cuantía de la indemnización prevista en la cláusula penal incluida en el contrato -la equivalente a las mensualidades que faltasen hasta la finalización del plazo contractual pactado- tampoco se aprecia como desproporcionada o desorbitada a la finalidad reparadora del perjuicio sufrido por la parte cumplidora a consecuencia del incumplimiento de la contraparte, pues se toma como base para su cuantificación la contraprestación que debía haberse percibido de haberse cumplido regularmente el contrato.(…)»

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En otras palabras, la sentencia nos viene a decir que en el caso de resolución unilateral de contrato de limpieza por la Comunidad de Propietarios, ésta deberá indemnizar a la empresa de limpieza o a la persona contratada para este fin con tantas mensualidades como meses de contrato quedasen por cumplir; y es que, si se contrata un servicio estableciendo una cláusula de duración determinada, cualquier resolución unilateral anterior a la fecha establecida por dicha cláusula, es considerado como un incumplimiento de contrato, por lo tanto, la parte perjudicada, en este caso la empresa de limpieza o persona contratada a tal fin, debe ser indemnizada ya que se frustra la perspectiva de ganancia económica y de trabajo otorgada por el propio contrato.

En resumen, la resolución unilateral de contrato de limpieza por la Comunidad de Propietarios antes de su terminación, salvo que mediase incumplimiento previo de la otra parte, generará una responsabilidad de indemnización por daños y perjuicios en favor de la empresa de limpieza o persona contratada al efecto.

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Avelino D. Écija

Abogado. colegiado ICAGR N.º 6487. Especializado en Derecho Civil.

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