Resolver el contrato si no se eleva a escritura pública

Resolver el contrato si no se eleva a escritura pública

En un contrato de compraventa, ¿se puede resolver el contrato si no se eleva a escritura pública en el plazo pactado?

Veamos si uno de los contratantes puede resolver el contrato si no se eleva a escritura pública.

Antes de ver la respuesta recordar que una regla fundamental cuando estamos frente a un contrato privado es que las partes han de cumplir con los acuerdos alcanzados en virtud del principio de voluntad y autonomía.

¿Necesitas ayuda legal?

Consulta nuestros servicios de abogados online y resuelve tus dudas legales con confianza y profesionalidad.

Ver nuestros servicios

¿Dónde se regula la libertad de pactos entre los contratantes?

El artículo 1255 Código Civil dispone:

» Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.»

¿Es causa de resolución del contrato si no se eleva a escritura pública?

La regla general, como nos ha recordado el Tribunal Supremo en algunas sentencias (Ver el comentario a la de 6.09.2014), es que la obligación de elevar a público el contrato privado no es causa directa de resolución de contrato, con una excepción:

¿Necesitas ayuda legal?

Consulta nuestros servicios de abogados online y resuelve tus dudas legales con confianza y profesionalidad.

Ver nuestros servicios

«Cuando se haya hecho constar expresamente en el contrato que la falta de otorgamiento de la escritura pública en un plazo constituirá causa de resolución».

Es decir, si no se ha pactado expresamente como causa de resolución, sólo cabe a las partes compelerse recíprocamente a cumplir con dicha obligación en virtud de lo establecido en el artículo 1279 y 1280, pero no constituirá causa de resolución.

Quizá te interese:  La posesión en precario

Ahora bien , cuando en virtud del principio de libertad de pactos las partes han acordado inequívoca y claramente que la falta de elevación del contrato privado a escritura pública será causa de resolución, han pactado una condición resolutoria expresa indicativa de la trascendencia que le dan al hecho del otorgamiento de la escritura, y por tanto, en caso de no cumplirse el contrato podrá resolverse, . 

Resolver el contrato si no se eleva a escritura pública

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 2 de octubre de 2017

Planteamiento:

En este caso las partes habían convenido en el contrato privado lo siguiente:

» Si efectuado el requerimiento no compareciera el vendedor, o compareciendo se negare a otorgar la Escritura en los términos pactados, el comprador podrá optar entre (i) dar por resuelto el Contrato y exigir la devolución del precio anticipado en el día de hoy o, (ii) compeler judicialmente a la Vendedora para el otorgamiento de la Escritura y, en ambos casos, exigir al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Compradora.

»3.5.2.- Si por el contrario fuese la compradora la que no requiriese al vendedor en tiempo y forma, no compareciera en la fecha propuesta, o compareciendo se negare a otorgar la Escritura en los términos pactados, la vendedora podrá optar entre (1) dar por resuelto el Contrato y retener la suma entregada anticipadamente por el comprador, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, o (ii) exigir al comprador el otorgamiento de la Escritura y, en este segundo caso, reclamar la indemnización de los daños y perjuicios que hubiere sufrido».»

Razonamientos jurídicos:

Quizá te interese:  Los intereses moratorios y procesales

» La interpretación de la Audiencia contraría la regla contenida en el art. 1281.1 Código Civil porque, literalmente, la cláusula 3.5.2 permite a la vendedora dar por resuelto el contrato y retener la suma de un millón de euros anticipada por la compradora para el caso de que esta no compareciera a otorgar escritura pública o, compareciendo, se negare a otorgarla. El tenor literal de la cláusula es claro y se ve confirmado por la ubicación sistemática de la cláusula, incluida dentro del «pacto tercero» del contrato, que lleva el titulillo de «escritura pública.

Aunque, como regla general, la obligación de elevar a público el contrato otorgado en documento privado solo da lugar a la facultad de exigir su cumplimiento (artículos 1279 y 1280 Código Civil), las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad, pueden atribuir a tal obligación el carácter de esencial a efectos de facultar a la parte que lo solicita para resolver el contrato si la otra se niega.

Así lo hicieron las partes litigantes en el presente caso, al prever en la cláusula 3.5 del «pacto tercero» del contrato celebrado las consecuencias que tendría para las partes la incomparecencia o la negativa a otorgar escritura pública en los plazos previstos. Producido el incumplimiento de la obligación garantizada por la cláusula penal, el incumplimiento es total, y no procede moderar la pena.»

Esta doctrina del Tribuna Supremo también se recoge en la Sentencia de 16.09.2014 que comentamos en otra de nuestras publicaciones.

Conclusión:

Se podrá resolver el contrato si no se eleva a escritura pública en el plazo pactado si las partes así lo hicieron constar de forma expresa e inequívoca en el contrato privado. Si las partes así lo quisieron, no existiría violación de la buena fe contractual (art. 1258 del Código Civil), debiendo ambas cumplir las obligaciones que nacen del contrato en cuanto tienen fuerza de ley entre los contratantes (art. 1091 del Código Civil).

Quizá te interese:  Procedimiento para la división de la cosa común
Francisco Sevilla Cáceres
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)

Comentarios

  1. Miguel

    En mi caso tengo un contrato privado de compraventa al 50 con mi ex novia y no llegamos a un acuerdo de cesión del uno al otro, ella tampoco quiere escriturar conjuntamente y amenaza con no hacerlo para fastidiarme, ¿podría yo solo escriturar y subrogarme al préstamo hipotecario al 100% y quedarme con sus derechos si ella no cumple su parte o saldríamos los 2 perjudicados? Gracias

  2. Moriarty

    Gracias por el artículo, me ha sido muy útil

  3. Gloria Martin

    Hola, yo tengo un contrato de arras penitenciarias con un comprador de mi piso y la inmobiliaria k lo lleva, se han entregado 20.000€ de arras y en el documento pone k se escritura antes del 16/10, a fecha de 14/09 aún no me dice fecha la inmobiliaria y en el contrato no pone expresamente k si no se escritura se resuelve el contrato. Mi pregunta, si llega fecha tope de escriturar y no se ha hecho, cual es mi situación como vendedora? Que podría hacer? Tendría k ir a juicio para resolver contrato? Me quedo con arras? Gracias

Comentar esta noticia

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:

  • Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
  • Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
  • Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
  • Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
  • Derechos que asisten al Usuario:
    1. Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
    2. Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos

Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:

Si desea ampliar información sobre la política de privacidad de nuestra empresa, puede hacerlo en el siguiente enlace: https://www.mundojuridico.info/politica-de-privacidad/

Destacados