Resolver el contrato si no se eleva a escritura pública

En un contrato de compraventa, ¿se puede resolver el contrato si no se eleva a escritura pública en el plazo pactado?

Veamos si uno de los contratantes puede resolver el contrato si no se eleva a escritura pública.

Antes de ver la respuesta recordar que una regla fundamental cuando estamos frente a un contrato privado es que las partes han de cumplir con los acuerdos alcanzados en virtud del principio de voluntad y autonomía.

¿Dónde se regula la libertad de pactos entre los contratantes?

El artículo 1255 Código Civil dispone:

» Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.»

¿Es causa de resolución del contrato si no se eleva a escritura pública?

La regla general, como nos ha recordado el Tribunal Supremo en algunas sentencias (Ver el comentario a la de 6.09.2014), es que la obligación de elevar a público el contrato privado no es causa directa de resolución de contrato, con una excepción:

«Cuando se haya hecho constar expresamente en el contrato que la falta de otorgamiento de la escritura pública en un plazo constituirá causa de resolución».

Es decir, si no se ha pactado expresamente como causa de resolución, sólo cabe a las partes compelerse recíprocamente a cumplir con dicha obligación en virtud de lo establecido en el artículo 1279 y 1280, pero no constituirá causa de resolución.

Ahora bien , cuando en virtud del principio de libertad de pactos las partes han acordado inequívoca y claramente que la falta de elevación del contrato privado a escritura pública será causa de resolución, han pactado una condición resolutoria expresa indicativa de la trascendencia que le dan al hecho del otorgamiento de la escritura, y por tanto, en caso de no cumplirse el contrato podrá resolverse, . 

Resolver el contrato si no se eleva a escritura pública

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de 2 de octubre de 2017

Planteamiento:

En este caso las partes habían convenido en el contrato privado lo siguiente:

» Si efectuado el requerimiento no compareciera el vendedor, o compareciendo se negare a otorgar la Escritura en los términos pactados, el comprador podrá optar entre (i) dar por resuelto el Contrato y exigir la devolución del precio anticipado en el día de hoy o, (ii) compeler judicialmente a la Vendedora para el otorgamiento de la Escritura y, en ambos casos, exigir al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Compradora.

»3.5.2.- Si por el contrario fuese la compradora la que no requiriese al vendedor en tiempo y forma, no compareciera en la fecha propuesta, o compareciendo se negare a otorgar la Escritura en los términos pactados, la vendedora podrá optar entre (1) dar por resuelto el Contrato y retener la suma entregada anticipadamente por el comprador, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios sufridos, o (ii) exigir al comprador el otorgamiento de la Escritura y, en este segundo caso, reclamar la indemnización de los daños y perjuicios que hubiere sufrido».»

Razonamientos jurídicos:

» La interpretación de la Audiencia contraría la regla contenida en el art. 1281.1 Código Civil porque, literalmente, la cláusula 3.5.2 permite a la vendedora dar por resuelto el contrato y retener la suma de un millón de euros anticipada por la compradora para el caso de que esta no compareciera a otorgar escritura pública o, compareciendo, se negare a otorgarla. El tenor literal de la cláusula es claro y se ve confirmado por la ubicación sistemática de la cláusula, incluida dentro del «pacto tercero» del contrato, que lleva el titulillo de «escritura pública.

Aunque, como regla general, la obligación de elevar a público el contrato otorgado en documento privado solo da lugar a la facultad de exigir su cumplimiento (artículos 1279 y 1280 Código Civil), las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad, pueden atribuir a tal obligación el carácter de esencial a efectos de facultar a la parte que lo solicita para resolver el contrato si la otra se niega.

Así lo hicieron las partes litigantes en el presente caso, al prever en la cláusula 3.5 del «pacto tercero» del contrato celebrado las consecuencias que tendría para las partes la incomparecencia o la negativa a otorgar escritura pública en los plazos previstos. Producido el incumplimiento de la obligación garantizada por la cláusula penal, el incumplimiento es total, y no procede moderar la pena.»

Esta doctrina del Tribuna Supremo también se recoge en la Sentencia de 16.09.2014 que comentamos en otra de nuestras publicaciones.

Conclusión:

Se podrá resolver el contrato si no se eleva a escritura pública en el plazo pactado si las partes así lo hicieron constar de forma expresa e inequívoca en el contrato privado. Si las partes así lo quisieron, no existiría violación de la buena fe contractual (art. 1258 del Código Civil), debiendo ambas cumplir las obligaciones que nacen del contrato en cuanto tienen fuerza de ley entre los contratantes (art. 1091 del Código Civil).