Un local de negocio gravado con hipoteca constituida en el año 2009 es arrendado por su propietario en fecha 2018 mediante contrato con una duración de 10 años, por lo que el arrendamiento finaliza en el año 2028.
Como quiera que el propietario no paga la hipoteca, el Banco inicia un procedimiento de ejecución forzosa y saca el local a subasta que finaliza con la adjudicación de la finca por un tercero en el año 2023.
El tercero que se ha adjudicado el local mediante subasta, ¿tiene que respetar la duración del arrendamiento hasta 2.028 o se extingue el contrato con la adjudicación en subasta?
¿El adjudicatario tiene que respetar el alquiler cuando se subasta un local arrendado?
La cuestión no tenía una respuesta pacífica por parte de la doctrina y los tribunales de justicia al convivir posturas contradictorias, de un lado existía un sector que consideraba que el contrato de arrendamiento había que respetarlo hasta su finalización al amparo de lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que el adquirente del inmueble en subasta se subrogaba en la posición del arrendador.
artículo 29 LAU. Enajenación de la finca arrendada. «El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»
De otro lado, otro sector opinaba que en una ejecución forzosa de un local arrendado no era de aplicación el anterior artículo 29 de la LAU, sino que había que tener en cuenta lo dispuesto en los artículos 1571 y 1549 del Código Civil, y por lo tanto el contrato de arrendamiento se extingue en el momento de la adjudicación en subasta de la finca.
artículo 1571 Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.»
artículo 1549 Código Civil: «Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.»
Doctrina del Tribunal Supremo sobre extinción del arrendamiento de local por la subasta
El Tribunal Supremo zanjó la polémica suscitada mediante sentencia de fecha 15 de noviembre de 2021 estableciendo que para el supuesto de enajenación forzosa de un local de negocio por una ejecución hipotecaria en el que exista un contrato de arrendamiento, ante la ausencia de pacto y de inscripción registral del contrato previo a la hipoteca, se aplican los artículos 1571 y 1549 del Código Civil , por lo que el arrendamiento se extingue.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 15.11.2021
Veamos algunos de los razonamientos de esta sentencia:
«…Además, la regulación del art. 29 LAU puede ser desplazada o modificada por pacto en contrario conforme al art. 4.3 de la ley (sin perjuicio de la imperatividad de las normas sobre oponibilidad y publicidad de los derechos). En el caso, no consta este pacto en contrario. Esta regulación, y en particular la ausencia de norma específica referida a la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda (como es el caso de la litis), ha suscitado en la doctrina de los autores y de las Audiencias opiniones contrapuestas acerca de la cuestión jurídica sometida a la presente controversia: (i) para unos resulta aplicable el art. 1571 Código Civil («venta quita renta»: el contrato se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro con anterioridad al gravamen que se ejecuta);(ii) otros postulan la aplicación analógica del art. 13 LAU, tesis que sigue el juzgado de primera instancia; y (iii) para otros, el precepto aplicable es el art. 29 LAU que regula la enajenación de la finca arrendada, al entender que el término «enajenación» denota un concepto amplio en que se puede incluir la venta forzosa, tesis a la que se adscribe la sentencia impugnada. …
Sin embargo, no compartimos la tesis asumida por el tribunal de apelación a favor de la aplicación del art. 29 LAU al presente caso, bajo el argumento de que el término «enajenación» que figura en ese precepto permite su aplicación a supuestos de venta forzosa de la finca, con la consecuencia de que el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario del art. 34 LH, o en supuestos de simulación o fraude. La razón fundamental por la que rechazamos esta interpretación es que prescinde del hecho de que los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias. Así sucede en el caso de los arts. 13 y 14, pero sólo respecto de los arrendamientos de viviendas. La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).
Cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento ( arts. 1091 y 1257 CC), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la protección de los terceros amparados por el art. 34 LH). El arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes ( art. 1091 CC), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el arrendatario).
El supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).
Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades económicas subyacentes «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles», lo que se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes para los de uso distinto. No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU, porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. …
El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato traslativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. …
Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.»
Supuesto en los que el adquirente en subasta del local tiene que respetar el alquiler
Considero, aunque siempre hay que estar al caso concreto, que el adquirente en subasta del local arrendado debe respetar el alquiler en el siguiente supuesto:
A) Si el contrato de arrendamiento de local se inscribe en el Registro de la Propiedad previamente a la hipoteca o a la carga por la que salga a subasta
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tenia tres locales de mi propiedad completamente pagados. En uno de los locales. Monte un negocio de Bar Restaurante corriendo de mi cuenta todos los gastos para el funcionamiento de dicho negocio como son. El mobiliario. La maquinaria. Los utensilios etc. etc. etc. Posteriormente en 2018 se lo alquile a una persona. Estando esta persona regentando dicho negocio. Resulto que una persona amiga que me había llevaba un caso hacia más de 20 años. El mismo puso un dinero para solventar dicho entuerto. Y me manifestó que no me preocupase por devolverle el dinero lo único que me solicito es que le firmase unos documentos. Esto fue en julio de 1996. Y en 2016, cual no fue mi extrañeza cuando sin comunicarme absolutamente nada. Interpuso un procedimiento de Ejecución Hipotecaria al cabo de 20 años.
Resumiendo que hace casi un año que se ha adjudicado los tres locales. Continua regentando el negocio el inquilino al cual yo le alquile el Bar. Y yo no he podido recuperar los enseres, el mobiliario, ni la maquinaria que yo instale y pague siendo esto de mi propiedad. Es más es que ni tan siquiera el Juzgado me dio un plazo para retirar todo lo referenciado como esta obligado. Y ya hace casi un año. En fin lo que yo deseo es que me de su opinión sobre lo Siguiente:
A. – Existe la posibilidad de poder aun hoy recuperar lo referenciado. Es decir los enseres, el mobiliario, y la maquinaria de mi propiedad. Sobre la cual no pesa ningún embargo sobre todo ello y por consiguiente tengo derecho a recuperar. O a poder conseguir que abone una cantidad por todo ello.
B. – Existe la posibilidad de tras revisar todo el expediente poder anular dicha Subasta. Ya que el Abogado que teóricamente me llevaba este caso me mintió. Ya que nunca se personó ni efectuó gestión alguna en la defensa de nuestros intereses. Ignoro si estaba de acuerdo con el que puso el dinero de su bolsillo. Pero me da que sí. Ya se que es un caso un poco raro y que cuesta de entender. Pero es verídico como la vida misma es por ello que espero con impaciencia su opinión y lo que se puede hacer al día de hoy para esclarecer todo lo acontecido. O si por lo contrario ya no se puede hacer nada en absoluto. Atentamente, Manuel Arenas
Estimado Francisco Sevilla Caceres, Con respecto a este tema de respetar el contrato de alquiler cuando se subasta un local arrendado, mi pregunta seria : si en el contrato de arrendamiento dice que el contrato tendrá una duración de 5 años y que finalizado este plazo el contrato podrá prorrogarse por igual plazo salvo que ambas partes de común acuerdo decidieran no prorrogarlo. ¿El nuevo adquiriente debe respetar estos 5 años de alquiler? o ademas debe esperar otros cinco mas si ambas partes estan de acuerdo y respetar asi todas las prorrogas que pudiesen producirse??
Muchas gracias Francisco, Espero su respuesta….
Muy interesante el post Francisco. Aunque yo no creo que siempre sea así pues cualquier deudor hipotecario alquilaría el inmueble y lo inscribiría en el Registro de la Propiedad simplemente para perjudicar al acreedor hipotecario, bajar su precio y negociar. Será fundamental entiendo yo que el contrato se inscribiese en el RP antes o después de las hipotecas para ver hasta que punto el adjudicatario tiene que soportar la total duración del contrato. Incluso en casos donde no haya mala fé, pues el que alquila si que podría haber ido al Registro y ver que tenía una hipoteca y que llegado el caso, el actual arrendador podría dejar de ser propietario
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Tenia tres locales de mi propiedad completamente pagados. En uno de los locales. Monte un negocio de Bar Restaurante corriendo de mi cuenta todos los gastos para el funcionamiento de dicho negocio como son. El mobiliario. La maquinaria. Los utensilios etc. etc. etc. Posteriormente en 2018 se lo alquile a una persona. Estando esta persona regentando dicho negocio. Resulto que una persona amiga que me había llevaba un caso hacia más de 20 años. El mismo puso un dinero para solventar dicho entuerto. Y me manifestó que no me preocupase por devolverle el dinero lo único que me solicito es que le firmase unos documentos. Esto fue en julio de 1996. Y en 2016, cual no fue mi extrañeza cuando sin comunicarme absolutamente nada. Interpuso un procedimiento de Ejecución Hipotecaria al cabo de 20 años.
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A. – Existe la posibilidad de poder aun hoy recuperar lo referenciado. Es decir los enseres, el mobiliario, y la maquinaria de mi propiedad. Sobre la cual no pesa ningún embargo sobre todo ello y por consiguiente tengo derecho a recuperar. O a poder conseguir que abone una cantidad por todo ello.
B. – Existe la posibilidad de tras revisar todo el expediente poder anular dicha Subasta. Ya que el Abogado que teóricamente me llevaba este caso me mintió. Ya que nunca se personó ni efectuó gestión alguna en la defensa de nuestros intereses. Ignoro si estaba de acuerdo con el que puso el dinero de su bolsillo. Pero me da que sí. Ya se que es un caso un poco raro y que cuesta de entender. Pero es verídico como la vida misma es por ello que espero con impaciencia su opinión y lo que se puede hacer al día de hoy para esclarecer todo lo acontecido. O si por lo contrario ya no se puede hacer nada en absoluto. Atentamente, Manuel Arenas
Estimado Francisco Sevilla Caceres, Con respecto a este tema de respetar el contrato de alquiler cuando se subasta un local arrendado, mi pregunta seria : si en el contrato de arrendamiento dice que el contrato tendrá una duración de 5 años y que finalizado este plazo el contrato podrá prorrogarse por igual plazo salvo que ambas partes de común acuerdo decidieran no prorrogarlo. ¿El nuevo adquiriente debe respetar estos 5 años de alquiler? o ademas debe esperar otros cinco mas si ambas partes estan de acuerdo y respetar asi todas las prorrogas que pudiesen producirse??
Muchas gracias Francisco, Espero su respuesta….
Muy interesante el post Francisco. Aunque yo no creo que siempre sea así pues cualquier deudor hipotecario alquilaría el inmueble y lo inscribiría en el Registro de la Propiedad simplemente para perjudicar al acreedor hipotecario, bajar su precio y negociar. Será fundamental entiendo yo que el contrato se inscribiese en el RP antes o después de las hipotecas para ver hasta que punto el adjudicatario tiene que soportar la total duración del contrato. Incluso en casos donde no haya mala fé, pues el que alquila si que podría haber ido al Registro y ver que tenía una hipoteca y que llegado el caso, el actual arrendador podría dejar de ser propietario